Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 5M Update :

Draft Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang ini ditulis langsung oleh Pimpinan Kantor Hukum AKBP Law Office - Andi Akbar Muzfa, S.H. & Partners

Memuat :

1. Format Lengkap Surat Perjanjian Utang Piutang yang dibuat oleh Kantor Advokat (struktur 15 BAB, 53 Pasal, dan 4 Lampiran)
2. Format Lengkap Surat Perjanjian Utang Piutang tanpa menggunakan jasa Advokat/Pengacara (mandiri/umum) dengan struktur 15 BAB, 53 Pasal, dan 4 Lampiran
3. Lampiran Format Jadwal Pencairan Dan Berita Acara Penyerahan Dana
4. Lampiran Format Jadwal Angsuran, Perhitungan Bunga, Dan Saldo Pokok
5. Lampiran Format Daftar, Identifikasi, Dan Keterangan Objek Jaminan
6. Lampiran Format Formulir Konfirmasi Saldo Utang Dan Pelunasan
7. Panduan lengkap dari Advokat/Pengacara (16 Halaman)

Draft ini dibuat dengan memperhatikan seluruh aspek hukum sehingga sangat minim resiko dikemudian hari. Draft ini juga sangat cocok digunakan untuk Perjanjian Utang Piutang dengan nominal diatas 5M (Lima Miliar Rupiah).

Pimpinan Kantor Hukum
AKBP Law Office
Advokat/Pengacara dan Konsultan Hukum
ANDI AKBAR MUZFA, S.H.

Keterangan :
Anda tidak akan menyesal telah membeli Draft Hukum ini, karena pada perinsipnya “lebih baik mencegah dari awal daripada terjerat masalah dikemudian hari”.

DOWNLOAD

• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 5M

Download Format Lainnya :

• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang dibawah 100jt
• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 100jt
• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 500jt
• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 1M
• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 5M
• Download Format Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang diatas 10M
• Download Format Super Lengkap Surat Perjanjian Untang Piutang

Read More.. →

Rumah Tidak Sesuai Brosur? Ini Tanggung Jawab Hukum Developer kepada Konsumen Update :

Hukum Devloper - Membeli rumah dari developer sering kali dimulai dari sebuah brosur yang terlihat sederhana, tetapi bagi calon pembeli, brosur tersebut justru dapat menjadi salah satu dasar utama untuk menentukan apakah sebuah rumah layak dibeli atau tidak. Dari selembar brosur, konsumen biasanya memperoleh gambaran mengenai luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, spesifikasi material, fasilitas kawasan, lebar jalan, taman, keamanan, tempat ibadah, area komersial, saluran drainase, sampai janji mengenai berbagai fasilitas penunjang yang akan tersedia setelah kawasan perumahan selesai dibangun. Persoalannya kemudian muncul ketika rumah yang sudah dibayar dan diserahterimakan ternyata tidak sesuai dengan apa yang dahulu ditawarkan. Luas bangunan berbeda, material yang digunakan lebih rendah dari yang dijanjikan, jumlah atau ukuran ruangan berubah, jalan lingkungan tidak sesuai dengan gambar pemasaran, fasilitas yang ditampilkan dalam brosur tidak kunjung dibangun, atau bahkan posisi dan bentuk bangunan yang diterima konsumen jauh berbeda dari gambaran ketika transaksi dilakukan.

Dalam kondisi seperti itu, konsumen sering berada dalam posisi yang membingungkan karena developer tidak jarang beralasan bahwa brosur hanyalah media promosi, sehingga gambar, ilustrasi, spesifikasi, maupun fasilitas yang tercantum di dalamnya dianggap bukan merupakan janji yang mengikat. Padahal, persoalan hukumnya tidak sesederhana mengatakan bahwa brosur hanya iklan atau sebaliknya setiap gambar dalam brosur otomatis menjadi kewajiban kontraktual. Yang harus dilihat adalah keseluruhan hubungan hukum antara developer dan konsumen, termasuk bagaimana informasi tersebut disampaikan, apakah informasi itu menjadi dasar konsumen melakukan transaksi, apakah informasi tersebut kemudian dituangkan dalam PPJB atau dokumen transaksi lainnya, serta apakah rumah dan kawasan yang diserahkan pada akhirnya sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sendiri secara tegas melarang pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria dan spesifikasi yang diperjanjikan.

Brosur Rumah Bukan Sekadar Gambar Promosi
Dalam praktik jual beli rumah, konsumen hampir tidak pernah mengambil keputusan hanya berdasarkan dokumen PPJB yang panjang dan penuh istilah hukum. Sebelum menandatangani dokumen, konsumen biasanya terlebih dahulu melihat iklan digital, brosur, katalog, maket kawasan, gambar denah, simulasi rumah, contoh unit, penjelasan tenaga pemasaran, serta berbagai informasi mengenai fasilitas yang akan dibangun developer. Oleh karena itu, ketika terjadi perselisihan, pertanyaan hukumnya bukan semata-mata apakah brosur tersebut ditandatangani oleh konsumen dan developer, melainkan apakah informasi yang disampaikan melalui brosur merupakan bagian dari informasi yang menjadi dasar penawaran dan keputusan konsumen untuk membeli.

Dalam perspektif perlindungan konsumen, posisi informasi tersebut menjadi penting karena konsumen memiliki hak untuk memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa. Pada sisi lain, pelaku usaha mempunyai kewajiban untuk memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa. Dengan demikian, developer tidak dapat secara sembarangan memberikan gambaran mengenai rumah yang dijual kemudian menganggap seluruh informasi tersebut tidak mempunyai konsekuensi hukum setelah konsumen melakukan pembayaran. UU Perlindungan Konsumen justru dibentuk untuk mencegah konsumen memperoleh barang atau jasa yang tidak sesuai dengan informasi dan janji yang digunakan dalam proses pemasaran.

Apa yang Terjadi Jika Rumah yang Diserahkan Berbeda dengan Brosur?
Perbedaan antara brosur dengan rumah yang diterima konsumen dapat memiliki tingkat persoalan hukum yang berbeda-beda. Perbedaan kecil yang bersifat teknis dan tidak memengaruhi substansi objek transaksi tentu harus dibedakan dari perubahan yang secara nyata mengurangi kualitas, luas, fungsi, fasilitas, atau nilai rumah yang dibeli. Misalnya, apabila brosur menyebutkan lantai menggunakan jenis keramik tertentu tetapi developer menggunakan material dengan kelas yang lebih rendah, persoalannya berbeda dengan kondisi ketika luas bangunan yang dijanjikan 45 meter persegi tetapi yang dibangun ternyata jauh lebih kecil. Begitu pula ketika developer menjanjikan jalan kawasan dengan spesifikasi tertentu tetapi kemudian membangun jalan dengan kualitas yang berbeda secara signifikan, atau ketika fasilitas lingkungan yang menjadi bagian dari daya tarik utama perumahan ternyata tidak pernah dibangun.

Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya mengatakan bahwa “rumah tidak sesuai brosur”, tetapi harus mengidentifikasi secara konkret bagian mana yang tidak sesuai, apa janji awalnya, apa kondisi aktualnya, dan dokumen apa yang dapat membuktikan perbedaan tersebut. Semakin jelas hubungan antara informasi awal, isi perjanjian, pembayaran, dan kondisi rumah yang diterima, semakin mudah pula untuk menentukan apakah persoalan tersebut merupakan wanprestasi, pelanggaran perlindungan konsumen, pelanggaran ketentuan penyelenggaraan perumahan, atau bahkan memiliki beberapa dasar hukum sekaligus.

UU Perlindungan Konsumen Melarang Barang atau Jasa yang Tidak Sesuai Janji
Salah satu dasar hukum paling penting dalam persoalan rumah yang tidak sesuai dengan brosur adalah Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Ketentuan ini penting karena hubungan antara developer sebagai pelaku usaha dan pembeli rumah sebagai konsumen tidak hanya dipandang sebagai hubungan perdata berdasarkan kontrak, tetapi juga sebagai hubungan yang tunduk pada prinsip perlindungan konsumen.

Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen pada pokoknya melarang pelaku usaha memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.

Ketentuan tersebut menjadi sangat relevan dalam perkara rumah yang tidak sesuai dengan brosur karena brosur pada praktiknya digunakan sebagai sarana promosi untuk menjelaskan karakteristik produk yang ditawarkan kepada konsumen. Artinya, apabila developer menggunakan informasi tertentu dalam kegiatan pemasaran dan informasi tersebut ternyata tidak sesuai dengan rumah atau fasilitas yang kemudian diberikan kepada konsumen, persoalan tersebut tidak otomatis dapat dianggap sebagai kesalahan konsumen karena terlalu percaya pada materi promosi. Justru perlu dilihat apakah developer telah memberikan informasi pemasaran yang benar dan apakah informasi tersebut kemudian dipenuhi ketika produk diserahkan kepada konsumen.

Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen juga menegaskan kewajiban pelaku usaha untuk memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberikan penjelasan mengenai penggunaan, perbaikan, dan pemeliharaannya. Dalam konteks perumahan, kewajiban tersebut dapat berkaitan dengan karakteristik bangunan, spesifikasi rumah, fasilitas yang ditawarkan, kondisi lingkungan, maupun berbagai informasi lain yang menjadi bagian dari penawaran developer.

Jika Brosur Berbeda dengan PPJB, Mana yang Harus Dilihat?
Pertanyaan yang sering muncul adalah bagaimana jika isi brosur berbeda dengan PPJB. Misalnya, brosur menggambarkan rumah dengan luas bangunan tertentu, material tertentu, pagar, kanopi, taman, jalan lingkungan, atau fasilitas tertentu, tetapi ketika konsumen membaca PPJB, sebagian spesifikasi tersebut tidak ditulis secara rinci. Dalam keadaan seperti ini, konsumen tidak seharusnya langsung berasumsi bahwa brosur pasti mengalahkan PPJB, tetapi juga tidak tepat apabila developer langsung menyatakan bahwa brosur tidak mempunyai arti apa pun hanya karena tidak seluruh isinya dituangkan kembali dalam PPJB.

Dalam menentukan tanggung jawab hukum, dokumen dan bukti harus dilihat secara keseluruhan. Brosur dapat menjadi salah satu alat bukti untuk menunjukkan bagaimana developer menawarkan produk kepada konsumen, sedangkan PPJB menjadi dokumen yang sangat penting untuk melihat apa saja yang secara kontraktual disepakati para pihak. Selain itu, bukti pembayaran, surat pemesanan rumah, formulir booking, pesan elektronik, rekaman komunikasi, dokumen serah terima, gambar denah, spesifikasi teknis, katalog, tangkapan layar iklan digital, bahkan komunikasi dengan tenaga pemasaran dapat membantu menunjukkan rangkaian penawaran sampai realisasi objek.

Hal tersebut menjadi semakin penting karena PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dalam kegiatan pemasaran rumah dan menempatkan PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun sebelum akta jual beli. Peraturan tersebut juga mengatur bahwa PPJB sekurang-kurangnya memuat antara lain identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan atau berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.

Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya menyimpan PPJB, tetapi juga menyimpan seluruh materi yang digunakan developer ketika menawarkan rumah tersebut. Dalam perkara tertentu, justru bukti sebelum PPJB dapat membantu menjelaskan bagaimana objek rumah tersebut ditawarkan dan apa yang sesungguhnya menjadi ekspektasi konsumen ketika melakukan pembelian.

UU Perumahan Secara Tegas Mengatur Soal Spesifikasi yang Diperjanjikan
Selain UU Perlindungan Konsumen, terdapat dasar hukum yang secara khusus mengatur penyelenggaraan perumahan, yaitu UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah mengalami perubahan, termasuk melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 pada database peraturan BPK menunjukkan bahwa undang-undang tersebut telah diubah oleh berbagai ketentuan terkait Cipta Kerja.

Salah satu ketentuan yang sangat penting adalah Pasal 134 UU Perumahan yang menyatakan:

“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Ketentuan ini mempunyai arti penting karena persoalan rumah yang tidak sesuai brosur pada akhirnya harus dikaitkan dengan apa yang diperjanjikan dalam transaksi perumahan. Jika spesifikasi, fasilitas, persyaratan, prasarana, sarana, atau utilitas umum tertentu memang menjadi bagian dari apa yang diperjanjikan, developer tidak dapat begitu saja mengabaikannya dalam pelaksanaan pembangunan.

Dengan demikian, konsumen yang merasa dirugikan perlu melihat lebih jauh daripada sekadar membandingkan foto brosur dengan rumah yang telah berdiri. Yang perlu dibuktikan adalah apakah perbedaan tersebut menyangkut kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, atau utilitas umum yang memang diperjanjikan dalam hubungan hukum antara konsumen dengan developer.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan Brosur Hanya Ilustrasi?
Alasan bahwa gambar dalam brosur hanya ilustrasi memang dapat muncul dalam praktik, terutama apabila terdapat tulisan kecil seperti “gambar hanya ilustrasi”, “spesifikasi dapat berubah”, atau kalimat sejenis. Namun, keberadaan disclaimer tersebut tidak serta-merta menyelesaikan persoalan hukum. Penilaian tetap harus melihat substansi informasi yang diberikan, posisi konsumen, bentuk perubahan yang dilakukan, isi perjanjian, serta apakah klausul tersebut dapat dibenarkan menurut hukum perlindungan konsumen.

Developer tentu dapat melakukan perubahan tertentu apabila terdapat alasan yang sah dan perubahan tersebut memang dimungkinkan berdasarkan perjanjian serta ketentuan yang berlaku. Akan tetapi, persoalannya berbeda apabila klausul perubahan digunakan secara sangat luas sehingga konsumen seolah-olah tidak mempunyai kepastian sama sekali mengenai apa yang sebenarnya dibeli. Jika seluruh spesifikasi dapat diubah sepihak setelah konsumen membayar, maka fungsi informasi dalam proses pemasaran menjadi tidak berarti dan berpotensi menimbulkan persoalan berdasarkan hukum perlindungan konsumen maupun hukum perjanjian.

Dalam hubungan kontraktual, Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan bahwa persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Karena itu, developer maupun konsumen sama-sama terikat oleh kesepakatan yang telah dibuat. Persoalannya kemudian adalah bagaimana menentukan isi kesepakatan tersebut apabila terdapat perbedaan antara dokumen kontrak, brosur, komunikasi pemasaran, dan kondisi aktual rumah.

Ketika Spesifikasi Rumah Diturunkan Sepihak
Situasi yang lebih serius terjadi ketika konsumen sudah membayar berdasarkan spesifikasi tertentu, tetapi developer kemudian menurunkan spesifikasi tanpa persetujuan konsumen. Contohnya, konsumen membeli rumah dengan janji menggunakan jenis material tertentu, tetapi developer menggunakan material yang kualitasnya lebih rendah; konsumen membeli rumah dengan fasilitas tertentu, tetapi fasilitas tersebut dihilangkan; atau developer mengurangi luas, mengubah denah, atau mengubah bagian bangunan yang memengaruhi fungsi maupun nilai rumah.

Dalam kondisi seperti itu, konsumen dapat mempertimbangkan adanya wanprestasi apabila kewajiban developer yang telah diperjanjikan tidak dipenuhi sebagaimana mestinya. Pasal 1238 KUHPerdata mengatur mengenai keadaan lalai, sedangkan Pasal 1243 KUHPerdata menjadi salah satu dasar mengenai tuntutan penggantian biaya, kerugian, dan bunga setelah debitur dinyatakan lalai dan tetap tidak memenuhi perikatannya. Sementara itu, Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan kepada pihak yang dirugikan karena perikatan tidak dipenuhi untuk menuntut pemenuhan perjanjian apabila masih dapat dilakukan atau menuntut pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.

Dalam konteks perumahan, pilihan tuntutan tentu harus disesuaikan dengan keadaan konkret. Jika rumah sebenarnya masih dapat diperbaiki atau disesuaikan dengan spesifikasi yang dijanjikan, konsumen dapat meminta pemenuhan kewajiban tersebut. Namun apabila pelanggaran sudah sedemikian serius sehingga tujuan transaksi tidak lagi dapat dicapai, persoalannya dapat berkembang menjadi tuntutan pembatalan atau kompensasi, dengan memperhatikan isi kontrak dan bukti yang tersedia.

Developer Bisa Diminta Memberikan Ganti Rugi
UU Perlindungan Konsumen juga memberikan dasar mengenai tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen. Pasal 19 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen menyatakan:

“Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.”

Selanjutnya, Pasal 19 ayat (2) mengatur bahwa ganti rugi dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau bentuk lain yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam perkara rumah yang tidak sesuai brosur, bentuk penyelesaian tidak selalu harus berupa pengembalian seluruh uang pembelian. Tergantung pada persoalannya, penyelesaian dapat berupa perbaikan bangunan, penggantian material dengan spesifikasi yang sesuai, pembangunan fasilitas yang dijanjikan, pengembalian sebagian pembayaran, kompensasi atas kerugian tertentu, atau bentuk penyelesaian lain yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Apa yang paling tepat tentu bergantung pada jenis ketidaksesuaian dan isi hubungan kontraktual antara konsumen dengan developer.

Yang juga penting, Pasal 19 ayat (3) UU Perlindungan Konsumen menentukan bahwa pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu tujuh hari setelah tanggal transaksi. Dalam praktik sengketa perumahan, penerapan ketentuan ganti rugi harus dibaca bersama karakter transaksi properti yang memiliki proses pembangunan, serah terima, dan hubungan kontraktual yang lebih kompleks. Karena itu, konsumen sebaiknya tidak berhenti pada membaca satu ketentuan, tetapi melihat keseluruhan aturan perlindungan konsumen dan ketentuan kontraknya.

Apakah Konsumen Bisa Meminta Developer Membangun Ulang?
Bisa saja menjadi bagian dari tuntutan, terutama apabila ketidaksesuaian menyangkut bagian rumah atau kawasan yang masih memungkinkan diperbaiki. Bahkan UU Perumahan memiliki ketentuan pidana yang berkaitan dengan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Pasal 151 ayat (1) UU Perumahan mengatur bahwa setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan tidak membangun perumahan sesuai dengan ketentuan Pasal 134 dapat dikenai pidana denda paling banyak Rp5 miliar. Selain itu, Pasal 151 ayat (2) memberikan kemungkinan dijatuhkannya pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Namun, ketentuan pidana tersebut tidak boleh dipahami secara sederhana sebagai berarti setiap perbedaan kecil antara rumah dan brosur otomatis merupakan tindak pidana. Penerapan ketentuan pidana tetap mensyaratkan terpenuhinya unsur-unsur yang ditentukan undang-undang dan harus dilihat berdasarkan fakta konkret. Untuk kepentingan konsumen, persoalan tersebut juga dapat mempunyai dimensi perdata dan perlindungan konsumen yang berbeda dari aspek pidana.

Bukti Apa yang Harus Disimpan Konsumen?
Ketika rumah ternyata berbeda dari brosur, persoalan paling penting setelah mengetahui adanya ketidaksesuaian adalah mengamankan bukti. Jangan sampai konsumen hanya mempunyai foto rumah yang sudah selesai tetapi tidak lagi memiliki bukti mengenai apa yang dahulu ditawarkan developer. Brosur asli, katalog, tangkapan layar website, iklan media sosial, gambar denah, spesifikasi teknis, price list, surat pemesanan, PPJB, kuitansi atau bukti transfer, dokumen serah terima, berita acara pemeriksaan, serta komunikasi dengan tenaga pemasaran sebaiknya disimpan secara lengkap.

Konsumen juga sebaiknya membuat dokumentasi kondisi aktual rumah secara sistematis. Jika masalahnya adalah luas bangunan, dokumentasikan hasil pengukuran dan bila diperlukan gunakan tenaga profesional untuk melakukan pengukuran. Jika masalahnya adalah kualitas material, dokumentasikan material yang digunakan dan bandingkan dengan spesifikasi yang dijanjikan. Jika masalahnya adalah fasilitas kawasan, dokumentasikan kondisi kawasan dan waktu ketika fasilitas tersebut seharusnya tersedia. Semakin konkret perbedaan antara janji dan realisasi, semakin kuat dasar untuk meminta pertanggungjawaban developer.

Hal yang tidak kalah penting adalah mencatat kronologi. Kapan rumah ditawarkan, kapan booking dilakukan, kapan pembayaran dilakukan, kapan PPJB ditandatangani, kapan developer memberitahukan perubahan, kapan rumah diserahterimakan, dan kapan konsumen menemukan ketidaksesuaian harus dicatat secara runtut. Dalam sengketa hukum, kronologi yang jelas sering kali membantu menjelaskan hubungan antara penawaran, kontrak, pembayaran, pembangunan, dan kerugian yang dialami konsumen.

Jangan Terburu-buru Menandatangani Berita Acara Serah Terima
Masalah lain yang sering muncul adalah ketika konsumen baru mengetahui ketidaksesuaian pada saat serah terima rumah. Dalam kondisi seperti ini, konsumen sebaiknya membaca dokumen serah terima dengan teliti dan tidak sekadar menandatangani karena merasa rumah sudah harus segera ditempati. Apabila terdapat kekurangan atau ketidaksesuaian, konsumen perlu memastikan bahwa kondisi tersebut dicatat dalam berita acara atau dokumen pemeriksaan yang relevan.

Jika konsumen menandatangani dokumen yang menyatakan rumah telah diterima tanpa catatan apa pun, posisi pembuktian dapat menjadi lebih rumit ketika kemudian konsumen mengajukan keberatan. Hal tersebut bukan berarti hak konsumen otomatis hilang, karena tetap harus dilihat jenis ketidaksesuaian dan keseluruhan bukti yang tersedia, tetapi dari sisi pembuktian, catatan mengenai kekurangan sejak awal tentu jauh lebih membantu.

Karena itu, serah terima sebaiknya dipandang sebagai tahap pemeriksaan, bukan sekadar formalitas administratif. Konsumen dapat membuat daftar bagian rumah yang belum sesuai, memotret kondisi aktual, mencatat tanggal pemeriksaan, meminta developer memberikan jadwal perbaikan, dan menyimpan semua komunikasi mengenai penyelesaian kekurangan tersebut.

Bagaimana Jika Developer Tidak Mau Memperbaiki?
Apabila developer sudah menerima komplain tetapi tidak memberikan penyelesaian yang memadai, konsumen dapat memulai dengan mengirimkan pengaduan tertulis yang menjelaskan secara rinci ketidaksesuaian rumah dengan spesifikasi yang dijanjikan. Surat tersebut sebaiknya tidak hanya berisi kalimat “rumah tidak sesuai brosur”, tetapi menjelaskan bagian mana yang tidak sesuai, dasar atau dokumen yang menunjukkan janji tersebut, kondisi aktual yang ditemukan, kerugian yang dialami, serta penyelesaian yang diminta.

Jika hubungan kontraktualnya menunjukkan adanya kewajiban developer yang telah jatuh tempo tetapi tidak dipenuhi, konsumen dapat mempertimbangkan somasi untuk menempatkan developer dalam keadaan lalai sesuai karakter perikatannya. Somasi sebaiknya disusun dengan jelas agar tidak hanya menjadi surat komplain, tetapi juga menjadi bagian dari dokumentasi bahwa konsumen telah memberikan kesempatan kepada developer untuk memenuhi kewajibannya.

Apabila negosiasi tidak menghasilkan penyelesaian, UU Perlindungan Konsumen memberikan jalur penyelesaian sengketa melalui pengadilan maupun di luar pengadilan. Pasal 45 ayat (1) menyatakan bahwa konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan dalam lingkungan peradilan umum. Sementara Pasal 45 ayat (2) membuka kemungkinan penyelesaian sengketa melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak.

Sengketa Rumah Tidak Sesuai Brosur Bisa Masuk Ranah Perdata dan Perlindungan Konsumen
Konsumen tidak perlu berpikir bahwa pilihannya hanya menggugat wanprestasi atau tidak melakukan apa-apa. Dalam sengketa properti, satu rangkaian peristiwa dapat memiliki beberapa dasar hukum yang saling berhubungan. Ketika developer tidak memenuhi isi perjanjian, terdapat kemungkinan persoalan wanprestasi. Ketika informasi pemasaran tidak sesuai dengan barang atau jasa yang diberikan, terdapat aspek perlindungan konsumen. Ketika pembangunan tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan, terdapat ketentuan khusus dalam UU Perumahan yang perlu diperhatikan.

Oleh karena itu, strategi hukum harus dibangun berdasarkan fakta dan bukti, bukan hanya berdasarkan label “developer ingkar janji”. Konsumen harus menentukan terlebih dahulu apa yang dijanjikan, apa yang diterima, apa yang berbeda, apa kerugiannya, dan apa penyelesaian yang diinginkan. Dari sana baru dapat ditentukan apakah tuntutan yang paling tepat adalah meminta pemenuhan perjanjian, perbaikan, penggantian, kompensasi, pembatalan, atau kombinasi tuntutan tertentu yang diperbolehkan hukum.

Bagaimana Pengadilan Melihat Bukti dalam Sengketa Developer dan Konsumen?
Dalam sengketa properti, dokumen kontrak memang merupakan bukti penting, tetapi perkara tidak selalu berhenti pada satu dokumen. Dalam praktik peradilan, hakim dapat menilai hubungan para pihak berdasarkan rangkaian bukti yang diajukan. Hal ini menjadi relevan dalam transaksi perumahan karena proses pembelian biasanya melibatkan banyak dokumen dan komunikasi sebelum PPJB ditandatangani maupun setelah rumah diserahterimakan.

Mahkamah Agung dalam sejumlah perkara juga menunjukkan bahwa hubungan hukum pembeli dengan developer tidak dapat selalu dinilai secara sederhana hanya dengan melihat apakah AJB sudah dibuat atau belum. Salah satu contoh penting adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli rumah dari developer yang kemudian dinyatakan pailit. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan terhadap pembeli beritikad baik yang memiliki PPJB, bukti pembayaran, bukti pelunasan, dan berita acara serah terima, meskipun rumah belum bersertifikat atas nama pembeli. Kaidah tersebut menunjukkan pentingnya melihat keseluruhan bukti dan kondisi konkret hubungan antara pembeli dengan developer.

Putusan tersebut tentu tidak boleh ditafsirkan bahwa setiap brosur otomatis mempunyai kedudukan yang sama dengan AJB atau bahwa setiap pemegang PPJB otomatis menjadi pemilik terdaftar. Namun, perkara tersebut memperlihatkan bahwa bukti transaksi properti harus dilihat secara komprehensif dan bahwa pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan hukum berdasarkan keadaan konkret perkara. Dalam konteks rumah yang tidak sesuai brosur, prinsip pembuktian tersebut menjadi relevan karena konsumen perlu menunjukkan rangkaian hubungan antara penawaran developer, kesepakatan, pembayaran, pembangunan, dan kondisi rumah yang akhirnya diterima.

Konsumen Tidak Harus Menunggu Sampai Rumah Selesai untuk Memprotes
Kesalahan yang sering dilakukan konsumen adalah baru melakukan keberatan setelah seluruh pembangunan selesai, padahal tanda-tanda perubahan spesifikasi sudah terlihat sejak proses pembangunan. Apabila developer mulai mengubah denah, material, ukuran bangunan, fasilitas kawasan, atau elemen lain yang sebelumnya dijanjikan, konsumen sebaiknya segera meminta penjelasan tertulis dan menyimpan bukti komunikasi tersebut.

Langkah ini penting karena semakin lama persoalan dibiarkan, semakin sulit menentukan kapan perubahan terjadi dan apakah konsumen pernah menyetujuinya. Apabila developer dapat menunjukkan bahwa perubahan telah disampaikan dan disetujui konsumen, posisi hukumnya tentu berbeda dibandingkan dengan perubahan yang dilakukan secara sepihak tanpa pemberitahuan atau persetujuan.

Karena itu, prinsip yang sebaiknya digunakan konsumen adalah sederhana: setiap perubahan material terhadap rumah atau fasilitas yang menjadi bagian dari transaksi harus diminta penjelasan dan dokumentasinya. Jangan hanya mengandalkan penjelasan lisan dari tenaga pemasaran karena ketika sengketa terjadi, yang dibutuhkan bukan sekadar ingatan mengenai percakapan, tetapi bukti yang dapat menunjukkan apa yang sesungguhnya disepakati.

Apa yang Sebaiknya Dilakukan Konsumen Jika Rumah Sudah Terlanjur Tidak Sesuai?
Jika rumah sudah diserahterimakan dan konsumen menemukan ketidaksesuaian, langkah pertama bukan langsung mengancam akan membawa developer ke pengadilan, melainkan melakukan audit dokumen terhadap transaksi. Bandingkan brosur dengan PPJB, surat pemesanan, spesifikasi teknis, gambar denah, dokumen serah terima, serta kondisi fisik rumah. Dari perbandingan tersebut, buat daftar ketidaksesuaian yang benar-benar dapat dibuktikan.

Setelah itu, konsumen dapat menyampaikan keberatan secara tertulis kepada developer dan meminta penyelesaian dalam jangka waktu yang wajar. Apabila developer mengakui adanya kekurangan, minta komitmen perbaikan dalam bentuk tertulis, termasuk bagian yang diperbaiki dan waktu penyelesaiannya. Jika developer menolak, meminta konsumen menerima kondisi tersebut, atau tidak memberikan tanggapan, seluruh komunikasi tersebut sebaiknya tetap disimpan.

Apabila penyelesaian langsung tidak berhasil, konsumen dapat mempertimbangkan mekanisme penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan maupun gugatan melalui pengadilan. Pilihan jalur harus mempertimbangkan nilai kerugian, kekuatan bukti, isi kontrak, jumlah konsumen yang mengalami persoalan serupa, serta jenis penyelesaian yang ingin dicapai.

Bagaimana Jika Banyak Konsumen Mengalami Masalah yang Sama?
Persoalan menjadi lebih serius apabila ketidaksesuaian tidak hanya dialami oleh satu pembeli, tetapi terjadi pada banyak unit dalam satu proyek. Misalnya, seluruh konsumen memperoleh rumah dengan luas yang lebih kecil dari yang ditawarkan, spesifikasi material diturunkan secara seragam, fasilitas kawasan tidak dibangun, atau seluruh konsumen menerima kondisi yang berbeda dari materi pemasaran.

Dalam keadaan tertentu, konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama dapat menggunakan mekanisme gugatan kelompok sebagaimana dikenal dalam hukum perlindungan konsumen. Pasal 46 ayat (1) huruf b UU Perlindungan Konsumen memberikan dasar bahwa gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Namun, penggunaan mekanisme kelompok tetap harus mempertimbangkan kesamaan fakta, kesamaan kepentingan, karakter kerugian, dan persyaratan hukum acara yang berlaku. Tidak setiap persoalan antara konsumen dan developer otomatis cocok diajukan sebagai gugatan kelompok. Jika setiap konsumen mempunyai kontrak, spesifikasi, pembayaran, atau kerugian yang sangat berbeda, pendekatan hukumnya dapat menjadi lebih kompleks.

Jangan Hanya Mengandalkan Brosur, Tetapi Jangan Juga Mengabaikannya
Pada akhirnya, posisi brosur dalam transaksi properti harus ditempatkan secara proporsional. Brosur bukan AJB, bukan sertifikat tanah, dan tidak selalu berdiri sendiri sebagai kontrak. Akan tetapi, brosur juga bukan berarti tidak mempunyai nilai sama sekali. Ketika brosur digunakan sebagai sarana penawaran dan berisi informasi mengenai karakteristik rumah atau fasilitas yang menjadi dasar konsumen mengambil keputusan, informasi tersebut dapat menjadi bagian penting dalam menilai apakah developer telah memenuhi kewajibannya.

Posisi konsumen akan jauh lebih kuat apabila informasi dalam brosur kemudian konsisten dengan PPJB, spesifikasi teknis, surat pemesanan, dan dokumen transaksi lainnya. Sebaliknya, apabila brosur menjanjikan sesuatu tetapi PPJB secara jelas menyatakan hal berbeda dan konsumen telah mengetahui serta menyetujuinya, persoalan hukumnya harus dianalisis lebih hati-hati. Begitu pula jika terdapat disclaimer mengenai perubahan spesifikasi, klausul tersebut harus dibaca dalam konteks keseluruhan kontrak dan ketentuan perlindungan konsumen, bukan langsung dianggap sebagai izin tanpa batas bagi developer untuk mengubah objek transaksi.

Karena itu, ketika rumah tidak sesuai brosur, pertanyaan hukumnya bukan sekadar “apakah brosur bisa menggugat developer?”, melainkan “apa yang dijanjikan, apa yang disepakati, apa yang dibangun, apa yang diterima konsumen, dan apa kerugian yang timbul akibat perbedaan tersebut?”. Dari pertanyaan-pertanyaan itulah dasar tuntutan hukum dapat disusun dengan lebih kuat.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Rumah yang diterima konsumen seharusnya tidak berbeda secara sepihak dari apa yang telah dijanjikan developer dalam proses pemasaran dan perjanjian. Ketika terjadi perbedaan mengenai luas, spesifikasi material, bentuk bangunan, fasilitas, prasarana, sarana, utilitas umum, maupun bagian lain yang menjadi objek transaksi, konsumen mempunyai dasar hukum untuk meminta penjelasan dan, apabila terbukti terdapat pelanggaran, menuntut pertanggungjawaban sesuai dengan jenis pelanggarannya.

UU Perlindungan Konsumen memberikan perlindungan terhadap konsumen dari barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji dalam keterangan, iklan, atau promosi, sekaligus mewajibkan pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur. Sementara UU Perumahan secara khusus melarang penyelenggaraan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Di sisi lain, KUHPerdata memberikan dasar bagi konsumen untuk menuntut pemenuhan perjanjian maupun ganti kerugian apabila developer melakukan wanprestasi.

Karena itu, konsumen yang menemukan rumah tidak sesuai brosur sebaiknya tidak langsung menerima kondisi tersebut sebagai sesuatu yang harus ditoleransi. Simpan brosur, katalog, iklan digital, PPJB, surat pemesanan, bukti pembayaran, komunikasi dengan developer, dokumen serah terima, dan seluruh dokumentasi kondisi fisik rumah. Setelah itu, identifikasi secara rinci setiap ketidaksesuaian dan cocokkan dengan dokumen yang menjadi dasar transaksi. Semakin lengkap bukti yang menunjukkan hubungan antara janji developer dengan kondisi rumah yang diterima, semakin jelas pula dasar bagi konsumen untuk meminta perbaikan, pemenuhan kewajiban, ganti rugi, atau menempuh mekanisme penyelesaian sengketa apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil.

Daftar Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya:

• Pasal 4, mengenai hak-hak konsumen, termasuk hak memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur serta memperoleh barang dan/atau jasa sesuai nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan.
• Pasal 7, mengenai kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.
• Pasal 8 ayat (1) huruf f, mengenai larangan memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji dalam label, keterangan, iklan, atau promosi.
• Pasal 19, mengenai tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi kepada konsumen.
• Pasal 45, mengenai penyelesaian sengketa konsumen melalui pengadilan maupun di luar pengadilan.
• Pasal 46, mengenai pihak yang dapat mengajukan gugatan, termasuk kelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, antara lain, melalui ketentuan Cipta Kerja dan UU Nomor 6 Tahun 2023, khususnya:

• Pasal 42, mengenai pemasaran rumah yang masih dalam tahap pembangunan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Pasal 134, mengenai larangan menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
• Pasal 151, mengenai ketentuan pidana terkait pelanggaran Pasal 134, termasuk kemungkinan pidana tambahan berupa pembangunan kembali sesuai dengan kriteria dan spesifikasi yang diperjanjikan.

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, khususnya ketentuan mengenai Sistem PPJB dan isi minimum PPJB, termasuk identitas para pihak, objek PPJB, harga dan pembayaran, jaminan developer, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima, pemeliharaan, pengalihan hak, pembatalan, serta penyelesaian sengketa.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya:

• Pasal 1238, mengenai keadaan lalai atau wanprestasi.
• Pasal 1243, mengenai tuntutan penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan setelah debitur dinyatakan lalai.
• Pasal 1267, mengenai hak pihak yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.
• Pasal 1338, mengenai kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.

Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang memperlihatkan pentingnya perlindungan terhadap pembeli beritikad baik dalam transaksi properti dan pentingnya menilai keseluruhan bukti transaksi, termasuk PPJB, bukti pembayaran, pelunasan, dan berita acara serah terima, dalam perkara konkret antara pembeli dan developer yang mengalami kepailitan.

Catatan: Artikel ini merupakan informasi hukum umum. Dalam perkara konkret, penerapan pasal dan pilihan tuntutan tetap harus disesuaikan dengan isi PPJB, materi promosi, kondisi rumah, bukti pembayaran, dokumen serah terima, serta fakta dan kerugian yang dialami konsumen.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.

Read More.. →

PPJB vs AJB: Memahami Kedudukan Hukum Konsumen dalam Transaksi Properti dengan Developer Update :

Hukum Properti - Membeli rumah dari developer sering kali membuat konsumen berhadapan dengan dua istilah yang terdengar hampir sama, tetapi sesungguhnya mempunyai fungsi dan konsekuensi hukum yang berbeda, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Tidak sedikit pembeli yang setelah menandatangani PPJB merasa bahwa rumah tersebut secara hukum sudah sepenuhnya menjadi miliknya, sementara di sisi lain ada pula developer yang menggunakan keberadaan PPJB untuk menjelaskan bahwa proses jual beli belum selesai karena AJB belum dapat dibuat. Perbedaan pemahaman seperti ini dapat menjadi persoalan serius ketika kemudian terjadi sengketa, terutama apabila konsumen telah membayar lunas, telah menerima kunci rumah, telah menempati bangunan, atau bahkan telah memenuhi seluruh kewajibannya berdasarkan PPJB, tetapi developer belum juga menyelesaikan proses menuju AJB dan peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, memahami PPJB dan AJB tidak cukup hanya dengan mengetahui kepanjangan kedua istilah tersebut, tetapi harus melihat apa yang diperjanjikan, kapan perjanjian itu dibuat, apa fungsi masing-masing dokumen, apa akibat hukumnya, dan sejauh mana kedudukan konsumen dapat dilindungi ketika developer tidak melaksanakan kewajibannya.

Dalam transaksi properti yang dilakukan melalui mekanisme pemasaran oleh developer, PPJB bukan sekadar surat pemesanan biasa. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 secara khusus mengenal Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, yaitu rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB. Peraturan yang sama juga memberikan definisi PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret, yang dibuat di hadapan notaris. Dengan demikian, dari definisi normatifnya saja sudah terlihat bahwa PPJB ditempatkan sebagai bagian dari tahapan transaksi sebelum AJB, sedangkan AJB berada pada tahap perbuatan hukum jual beli yang berkaitan dengan peralihan hak.

PPJB Bukan Sekadar Janji Lisan, tetapi Perjanjian yang Mengikat Para Pihak
Kesalahan paling umum dalam memahami PPJB adalah menganggap bahwa karena PPJB disebut sebagai “perjanjian pendahuluan”, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum atau konsumen belum mempunyai hak apa pun terhadap developer. Pemahaman seperti itu terlalu sederhana. PPJB memang berbeda dengan AJB dan pada prinsipnya belum mempunyai fungsi yang sama dengan AJB sebagai akta mengenai perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, tetapi PPJB tetap merupakan perjanjian yang melahirkan hubungan hukum antara developer dan konsumen. Dari PPJB itulah dapat diketahui apa kewajiban developer, apa kewajiban pembeli, bagaimana harga dibayar, kapan rumah harus diserahkan, bagaimana kondisi rumah yang harus diserahkan, bagaimana mekanisme pengalihan hak, bagaimana pembatalan dilakukan, serta bagaimana sengketa harus diselesaikan apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.

Dasar paling umum mengenai kekuatan mengikat suatu perjanjian terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Konsekuensinya, meskipun PPJB belum sama dengan AJB, developer tidak dapat dengan mudah mengatakan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum hanya karena sertifikat belum dibalik nama atau AJB belum ditandatangani. Sepanjang PPJB dibuat secara sah dan memenuhi syarat perjanjian, dokumen tersebut mengikat para pihak sesuai isi yang diperjanjikan. Bagi konsumen, hal ini sangat penting karena ketika developer kemudian tidak memenuhi kewajibannya, PPJB dapat menjadi dasar untuk meminta pemenuhan prestasi, menuntut konsekuensi wanprestasi, atau mengambil langkah hukum lain sesuai dengan isi perjanjian dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Apa Sebenarnya Kedudukan PPJB dalam Transaksi Rumah dari Developer?
PPJB dalam konteks perumahan mempunyai karakter yang lebih spesifik dibandingkan perjanjian jual beli biasa karena sistem PPJB memang diatur dalam regulasi penyelenggaraan perumahan. Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan definisi Sistem PPJB, sedangkan Pasal 1 angka 11 memberikan definisi PPJB.

Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Pasal 1 angka 11 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Dari norma tersebut dapat dipahami bahwa PPJB mempunyai fungsi sebagai instrumen yang mengikat kesepakatan para pihak sebelum transaksi jual beli dituangkan dalam AJB. Karena itu, ketika konsumen sudah menandatangani PPJB dengan developer, hubungan hukum antara keduanya sudah terbentuk dan masing-masing pihak mempunyai hak serta kewajiban yang harus dilaksanakan. Konsumen berkewajiban melakukan pembayaran sesuai mekanisme yang disepakati, sedangkan developer mempunyai kewajiban melaksanakan prestasi yang diperjanjikan, termasuk membangun dan menyerahkan rumah sesuai kesepakatan serta memenuhi kewajiban yang diperlukan untuk menuju tahap AJB apabila persyaratan untuk itu telah terpenuhi.

Hal ini juga diperkuat oleh ketentuan PP 12/2021 mengenai isi PPJB. Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 pada pokoknya mengharuskan PPJB paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Struktur tersebut menunjukkan bahwa PPJB bukan dokumen kosong yang hanya menyatakan “akan dilakukan jual beli”, tetapi merupakan instrumen yang mengatur hubungan hukum para pihak secara cukup rinci.

Lalu, Apa Perbedaan Mendasar PPJB dengan AJB?
Perbedaan paling penting terletak pada fungsi dan tahap transaksi. PPJB pada dasarnya mengikat para pihak untuk melaksanakan jual beli sesuai syarat dan tahapan yang telah disepakati, sedangkan AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. Karena itu, tidak tepat apabila PPJB dan AJB dianggap sebagai dua dokumen yang mempunyai kedudukan hukum identik. PPJB dapat menjadi dasar hubungan kontraktual yang sangat kuat antara developer dan konsumen, tetapi keberadaan PPJB tidak boleh begitu saja disamakan dengan telah dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui AJB dan pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

Dasar mengenai pendaftaran peralihan hak dapat dilihat dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

PP Nomor 24 Tahun 1997 sampai sekarang masih berstatus berlaku, dengan perubahan antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Dengan demikian, ketika orang mengatakan bahwa “PPJB belum sama dengan AJB”, yang dimaksud bukan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum, melainkan bahwa fungsi PPJB dan AJB berbeda dalam rangkaian transaksi. PPJB terutama membangun dan mengatur hubungan kontraktual serta tahapan menuju jual beli, sedangkan AJB merupakan akta PPAT yang menjadi instrumen dalam perbuatan hukum jual beli untuk keperluan peralihan dan pendaftaran hak sesuai hukum pertanahan. Karena itu, konsumen yang telah memegang PPJB sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa dirinya sudah tercatat sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga tidak boleh menerima begitu saja apabila developer mengatakan bahwa PPJB sama sekali tidak memberikan hak kepada konsumen.

Apakah PPJB yang Sudah Lunas Membuat Konsumen Menjadi Pemilik?
Pertanyaan ini sangat penting karena dalam praktik terdapat konsumen yang telah membayar harga rumah secara penuh, bahkan telah menerima kunci dan menempati rumah, tetapi sertifikat masih atas nama developer atau pihak lain dan AJB belum dibuat. Jawabannya tidak dapat disederhanakan menjadi “sudah lunas berarti otomatis pemilik” ataupun “belum AJB berarti tidak mempunyai hak sama sekali”. Dari perspektif hukum pertanahan, peralihan hak dan pendaftarannya mempunyai mekanisme tersendiri, sedangkan dari perspektif hukum perjanjian, pelunasan dapat menunjukkan bahwa konsumen telah memenuhi prestasinya dan developer mempunyai kewajiban untuk melaksanakan prestasi yang menjadi bagiannya, termasuk kewajiban yang telah diperjanjikan berkaitan dengan proses menuju AJB dan pengalihan hak.

Pasal 23 ayat (1) dan ayat (2) UUPA memberikan ketentuan penting mengenai pendaftaran hak milik dan peralihannya.

Pasal 23 UUPA

“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.”
“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa aspek pendaftaran mempunyai arti penting dalam kepastian hukum pertanahan. Oleh karena itu, konsumen yang sudah membayar lunas tetapi belum memperoleh AJB dan belum melakukan proses balik nama tidak seharusnya menganggap persoalan telah selesai hanya karena sudah menerima kunci rumah. Justru pada tahap tersebut konsumen perlu memastikan bahwa seluruh proses menuju kepastian hak benar-benar dilaksanakan oleh developer.

Kalau Developer Tidak Kunjung Membuat AJB, Apakah Konsumen Bisa Menggugat?
Jawabannya sangat bergantung pada isi PPJB dan fakta konkret, tetapi secara prinsip tidak adanya AJB setelah kewajiban konsumen terpenuhi dapat menjadi persoalan hukum apabila developer memang sudah berkewajiban untuk melanjutkan transaksi ke tahap AJB tetapi tidak melaksanakannya tanpa alasan yang sah. Dalam keadaan demikian, persoalannya dapat masuk dalam konstruksi wanprestasi apabila developer tidak memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan. Konsumen harus menunjukkan bahwa kewajiban tersebut memang sudah jatuh tempo, persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen telah dipenuhi, dan tidak ada alasan hukum yang membenarkan developer menunda atau menolak pelaksanaan kewajibannya.

Untuk menentukan keadaan lalai, Pasal 1238 KUHPerdata memberikan dasar sebagai berikut.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Apabila developer tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai, konsumen dapat mempertimbangkan konsekuensi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Artinya, apabila PPJB secara jelas mewajibkan developer melakukan tindakan tertentu untuk menyelesaikan proses jual beli, sementara konsumen telah memenuhi kewajibannya dan developer tetap tidak melaksanakannya setelah waktunya tiba, konsumen mempunyai dasar untuk menuntut pemenuhan prestasi dan, apabila unsur serta kerugiannya dapat dibuktikan, meminta ganti rugi sesuai ketentuan hukum.

PPJB yang Dibuat di Hadapan Notaris Mempunyai Arti Penting dalam Pembuktian
Dalam sistem PPJB perumahan, PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dibuat di hadapan notaris. Hal ini penting karena akta yang dibuat oleh notaris mempunyai karakter sebagai akta autentik sepanjang memenuhi persyaratan hukum mengenai akta autentik dan kewenangan notaris. Namun, perlu dibedakan antara kekuatan pembuktian PPJB sebagai perjanjian atau akta dengan fungsi AJB dalam peralihan hak atas tanah. PPJB yang dibuat di hadapan notaris dapat memberikan posisi pembuktian yang kuat mengenai kesepakatan dan kewajiban para pihak, tetapi tidak dengan sendirinya mengubah PPJB menjadi AJB atau menggantikan mekanisme pendaftaran peralihan hak.

Karena itu, apabila konsumen memegang PPJB notariil yang menyebut secara jelas objek rumah, harga, pembayaran, waktu serah terima, kewajiban developer, pengalihan hak, serta tahapan menuju AJB, dokumen tersebut dapat menjadi bukti penting ketika terjadi sengketa. Konsumen dapat menggunakan dokumen tersebut untuk menunjukkan bahwa developer memang mempunyai kewajiban tertentu dan bahwa kewajiban tersebut bukan sekadar janji marketing yang tidak pernah disepakati.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan “PPJB Sudah Cukup, Tidak Perlu AJB”?
Pernyataan semacam ini harus diperiksa berdasarkan konteksnya karena tidak semua transaksi berada pada tahap dan objek yang sama. Dalam transaksi rumah dari developer, apabila PPJB memang dibuat sebagai bagian dari sistem sebelum AJB, maka mengatakan bahwa PPJB dan AJB sepenuhnya sama adalah keliru. PPJB mengatur kesepakatan dan kewajiban menuju transaksi jual beli, sedangkan AJB mempunyai fungsi berbeda dalam hukum pertanahan. Bahkan, definisi Sistem PPJB dalam PP 12/2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dilakukan sebelum ditandatangani akta jual beli.

Karena itu, apabila developer menggunakan PPJB sebagai alasan untuk menunda tanpa batas waktu proses AJB, konsumen perlu kembali melihat klausul mengenai pengalihan hak, waktu pelaksanaan AJB, syarat-syarat yang harus dipenuhi, status sertifikat, kewajiban pemecahan sertifikat, serta kondisi apa yang menyebabkan AJB belum dapat dilakukan. Apabila semua persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen sudah dipenuhi dan persyaratan yang menjadi tanggung jawab developer juga seharusnya sudah terpenuhi, tetapi developer tetap menunda tanpa dasar yang jelas, keadaan tersebut dapat menjadi dasar untuk meminta pertanggungjawaban.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Menunjukkan PPJB Dapat Menjadi Dasar Perlindungan bagi Pembeli
Peran PPJB sebagai dokumen yang mempunyai arti hukum juga dapat dilihat dalam praktik peradilan. Salah satu perkara yang menarik adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli unit rumah di Lavanya Hills Residences dan developer yang kemudian berada dalam proses kepailitan. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan kepada pembeli yang dinilai sebagai pembeli beritikad baik dan menyatakan bahwa PPJB yang dibuat para pembeli adalah sah dan berlaku. Perkara tersebut kemudian dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dalam publikasi resmi Garda Peradilan dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik harus dikeluarkan dari boedel pailit.

Yurisprudensi tersebut penting karena menunjukkan satu hal yang sering keliru dipahami masyarakat, yaitu bahwa belum adanya AJB atau belum adanya balik nama tidak selalu berarti pembeli tidak mempunyai kedudukan hukum sama sekali. Dalam perkara konkret tersebut, keberadaan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, serta fakta mengenai itikad baik pembeli menjadi bagian penting dari konstruksi perlindungan hukum yang diberikan pengadilan. Namun, putusan tersebut tidak boleh ditarik menjadi kesimpulan bahwa setiap orang yang memegang PPJB otomatis telah menjadi pemilik terdaftar atau bahwa semua sengketa PPJB harus diputus dengan cara yang sama, karena setiap perkara tetap bergantung pada fakta, objek, isi perjanjian, status tanah, pembayaran, dan bukti yang diperiksa oleh hakim.

Ada pula perkara lain di Direktori Putusan Mahkamah Agung yang memperlihatkan bahwa pengadilan dapat memberikan akibat hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak. Dalam salah satu perkara, pengadilan menyatakan PPJB yang telah dilunasi sebagai perjanjian yang sah terkait jual beli objek tanah dan memberikan konsekuensi terhadap hak pembeli untuk memperoleh pendaftaran atas objek tersebut. Putusan tersebut memperlihatkan bahwa PPJB tidak dapat dipandang sebagai dokumen yang sama sekali tidak mempunyai akibat hukum hanya karena AJB belum dibuat, meskipun sekali lagi kedudukan PPJB dalam perkara tertentu tidak boleh secara otomatis disamakan dengan sertifikat atau AJB.

Bagaimana Jika Konsumen Sudah Lunas tetapi Developer Mengulur-ulur AJB?
Keadaan konsumen yang sudah melunasi harga rumah tetapi developer terus menunda AJB merupakan salah satu situasi yang perlu segera diperiksa secara hukum karena semakin lama proses dibiarkan tanpa kepastian, semakin besar pula risiko yang mungkin muncul, terutama apabila ternyata terdapat persoalan sertifikat induk, pemecahan bidang, beban hak tanggungan, sengketa tanah, kepailitan developer, atau transaksi dengan pihak lain. Konsumen sebaiknya tidak cukup puas dengan jawaban “masih dalam proses” tanpa meminta penjelasan tertulis mengenai apa yang sebenarnya sedang diproses, dokumen apa yang belum tersedia, siapa pihak yang bertanggung jawab, dan kapan kewajiban tersebut secara kontraktual harus diselesaikan.

Jika developer tidak memberikan kepastian, konsumen dapat mengirimkan somasi yang secara khusus meminta penjelasan dan pelaksanaan kewajiban sesuai PPJB, termasuk apabila kewajiban tersebut adalah menyelesaikan dokumen yang diperlukan untuk AJB. Somasi tersebut sebaiknya tidak hanya mengatakan “segera lakukan AJB”, tetapi menjelaskan dasar perjanjian, tanggal pelunasan, kewajiban developer, batas waktu yang telah lewat, serta tindakan yang diminta konsumen. Apabila setelah somasi developer tetap tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi atau mekanisme penyelesaian sengketa lainnya sesuai isi PPJB dan hukum yang berlaku.

Bagaimana Jika Developer Bangkrut atau Dinyatakan Pailit Sebelum AJB?
Kondisi developer yang mengalami kesulitan keuangan atau bahkan dinyatakan pailit merupakan salah satu alasan mengapa konsumen sebaiknya tidak menunda penyelesaian dokumen kepemilikan. Namun, apabila developer sudah dinyatakan pailit sementara konsumen telah mempunyai PPJB, telah melakukan pembayaran, dan mempunyai bukti sebagai pembeli beritikad baik, bukan berarti seluruh hak konsumen otomatis hilang. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 justru menunjukkan bahwa dalam perkara tertentu pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan meskipun developer telah berada dalam proses kepailitan.

Dalam situasi seperti itu, posisi konsumen harus diperiksa berdasarkan dokumen yang dimiliki, status objek, status sertifikat, bukti pembayaran, berita acara serah terima, isi PPJB, serta proses kepailitan yang sedang berlangsung. Konsumen juga perlu memahami bahwa sengketa dengan developer yang pailit mempunyai kompleksitas berbeda dengan sengketa wanprestasi biasa karena terdapat hukum kepailitan, kedudukan kurator, boedel pailit, dan hak kreditor yang harus diperhitungkan. Karena itu, semakin lengkap dokumen yang menunjukkan hubungan hukum konsumen dengan objek rumah, semakin penting dokumen tersebut dalam menentukan posisi konsumen dalam proses hukum.

Jangan Menganggap AJB Sebagai Satu-satunya Bukti Bahwa Konsumen Mempunyai Hak
Masyarakat sering mendengar pernyataan bahwa “kalau belum AJB berarti pembeli tidak punya hak”, tetapi pernyataan tersebut terlalu absolut dan dapat menyesatkan. PPJB tetap merupakan perjanjian yang dapat melahirkan hak dan kewajiban, dan dalam perkara tertentu pengadilan dapat memberikan perlindungan berdasarkan PPJB serta bukti lain yang menunjukkan adanya hubungan hukum antara pembeli dan developer. Yang harus dibedakan adalah hak kontraktual pembeli berdasarkan PPJB dengan status hak atas tanah yang telah dialihkan dan didaftarkan. Konsumen dapat mempunyai hak untuk menuntut developer berdasarkan PPJB meskipun proses peralihan hak belum selesai, tetapi hal itu tidak berarti PPJB secara otomatis menggantikan AJB dan pendaftaran tanah.

Perbedaan tersebut sangat penting ketika konsumen berhadapan dengan developer yang tidak kooperatif. Konsumen tidak perlu mengatakan bahwa dirinya sudah pasti menjadi pemegang hak terdaftar hanya karena telah menandatangani PPJB, tetapi konsumen juga tidak boleh menerima klaim developer bahwa dirinya tidak mempunyai hak sama sekali. Posisi yang lebih tepat adalah melihat hak apa yang telah lahir dari PPJB, kewajiban apa yang telah dipenuhi konsumen, kewajiban apa yang masih harus dilakukan developer, serta apa yang menjadi persyaratan hukum untuk melaksanakan AJB dan pendaftaran peralihan hak.

Apa yang Harus Diperiksa Konsumen dalam PPJB?
Sebelum menandatangani PPJB, konsumen sebaiknya tidak hanya fokus pada harga rumah dan besarnya cicilan, tetapi membaca seluruh klausul yang menentukan masa depan haknya setelah pembayaran dilakukan. Hal yang perlu diperiksa antara lain identitas developer dan konsumen, status tanah, uraian objek, luas tanah dan bangunan, harga, mekanisme pembayaran, waktu pembangunan, waktu serah terima, spesifikasi bangunan, jaminan developer, kewajiban developer mengenai sertifikat, ketentuan mengenai pemecahan sertifikat, waktu dan mekanisme AJB, biaya-biaya yang harus dibayar masing-masing pihak, ketentuan pembatalan, konsekuensi keterlambatan, keadaan memaksa, pengalihan hak, denda, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Pemeriksaan tersebut penting karena PPJB merupakan dokumen yang nantinya menjadi rujukan ketika muncul perbedaan antara apa yang diharapkan konsumen dengan apa yang dilakukan developer. Semakin rinci PPJB mengatur kewajiban developer, semakin mudah konsumen menunjukkan apakah developer telah memenuhi prestasinya atau justru melakukan wanprestasi. Sebaliknya, klausul yang terlalu umum atau memberikan kewenangan sepihak kepada developer untuk mengubah spesifikasi, menunda serah terima, atau menunda proses pengalihan hak perlu diperiksa dengan sangat hati-hati karena konsumen juga berada dalam posisi sebagai pihak yang dilindungi oleh UU Perlindungan Konsumen.

PPJB Penting, AJB Juga Tidak Boleh Diabaikan
PPJB dan AJB bukan dua dokumen yang dapat dipertukarkan begitu saja karena keduanya berada pada tahapan dan mempunyai fungsi hukum yang berbeda. PPJB merupakan perjanjian yang mengikat developer dan konsumen untuk melaksanakan jual beli rumah atau satuan rumah susun sesuai kesepakatan serta mengatur hak dan kewajiban para pihak sebelum AJB ditandatangani, sedangkan AJB merupakan akta PPAT mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menempatkan PPJB dalam tahapan sebelum AJB, sementara PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak melalui jual beli pada prinsipnya didaftarkan berdasarkan akta PPAT.

Karena itu, konsumen yang sudah menandatangani PPJB mempunyai hubungan hukum yang tidak boleh dianggap remeh. Pasal 1338 KUHPerdata memberikan kekuatan mengikat terhadap perjanjian yang dibuat secara sah, sedangkan Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar ketika developer tidak memenuhi kewajibannya dan berada dalam keadaan lalai. Dalam hukum pertanahan, Pasal 23 UUPA dan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 menunjukkan pentingnya pendaftaran dan akta PPAT dalam proses peralihan hak. Sementara itu, dalam konteks perumahan yang dipasarkan oleh developer, PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan kerangka khusus mengenai Sistem PPJB dan isi PPJB, sehingga hubungan antara konsumen dan developer tidak berhenti pada janji informal, tetapi dituangkan dalam instrumen hukum yang mempunyai hak dan kewajiban konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga memberikan pelajaran bahwa keberadaan PPJB dan bukti transaksi dapat mempunyai arti penting dalam memberikan perlindungan kepada pembeli, termasuk ketika developer menghadapi persoalan kepailitan. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 menjadi salah satu contoh yang patut diperhatikan karena pembeli beritikad baik mendapatkan perlindungan meskipun objek yang dibeli belum bersertifikat dan belum balik nama, sedangkan dalam perkara lain pengadilan juga telah memberikan konsekuensi hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak.

Pada akhirnya, konsumen tidak seharusnya memilih antara “percaya kepada PPJB” atau “menunggu AJB” seolah-olah kedua dokumen tersebut saling menggantikan. PPJB harus dipahami sebagai fondasi hubungan hukum antara konsumen dan developer, sedangkan AJB dan pendaftaran hak merupakan bagian penting dari tahap penyelesaian transaksi dan kepastian hukum mengenai peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, apabila konsumen sudah membayar sesuai kewajibannya tetapi developer tidak kunjung memenuhi kewajiban menuju AJB, persoalannya harus dilihat berdasarkan isi PPJB, status objek, kewajiban masing-masing pihak, batas waktu yang telah ditentukan, serta bukti-bukti yang tersedia, sehingga konsumen dapat menentukan apakah langkah yang tepat adalah meminta pemenuhan kewajiban, memberikan somasi, menuntut wanprestasi, menyelesaikan sengketa melalui mekanisme perlindungan konsumen, atau mengambil langkah hukum lain sesuai keadaan konkret.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.

Read More.. →

Jika Developer Ingkar Janji? ini Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh Konsumen Perumahan Update :

Developer Ingkar Janji Soal Rumah? Ini Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh Konsumen Perumahan

Sengketa Properti - Membeli rumah dari developer sering kali dimulai dengan sebuah harapan sederhana: konsumen membayar sesuai kesepakatan, developer membangun rumah sesuai spesifikasi yang ditawarkan, kemudian rumah diserahkan tepat waktu dan seluruh dokumen kepemilikannya diselesaikan sebagaimana yang telah dijanjikan. Masalah muncul ketika apa yang terjadi di lapangan justru berbeda jauh dari kesepakatan. Rumah belum selesai meskipun batas waktu serah terima sudah lewat, bangunan yang diserahkan tidak sesuai spesifikasi, luas atau kualitas bangunan berbeda dengan yang ditawarkan, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan tidak kunjung dibangun, bahkan ada konsumen yang sudah membayar lunas tetapi masih harus berulang kali menanyakan kepastian dokumen dan sertifikat rumahnya kepada developer. Dalam situasi seperti ini, konsumen sebenarnya mempunyai sejumlah instrumen hukum yang dapat digunakan untuk meminta pertanggungjawaban developer, dan persoalannya tidak harus berhenti pada keluhan atau negosiasi tanpa batas waktu.

Secara hukum perdata, kegagalan developer memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan pada dasarnya dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi atau cidera janji, sepanjang unsur-unsurnya terpenuhi. Dasar hukumnya terutama dapat ditemukan dalam Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata, sedangkan apabila sengketa menyangkut konsumen dan pelaku usaha, terdapat lapisan perlindungan tambahan berdasarkan UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Khusus transaksi rumah yang masih dalam proses pembangunan, UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diubah, antara lain, melalui UU Nomor 6 Tahun 2023 juga memberikan aturan khusus mengenai pemasaran, perjanjian pendahuluan jual beli, serta larangan membangun perumahan yang tidak sesuai dengan hal-hal yang diperjanjikan. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 sendiri tercatat telah mengalami perubahan melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.

Apa yang Dimaksud Developer Ingkar Janji?
Istilah “developer ingkar janji” dalam bahasa hukum pada umumnya mengarah pada persoalan wanprestasi, yaitu keadaan ketika pihak yang mempunyai kewajiban berdasarkan suatu perjanjian tidak melaksanakan prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan, terlambat melaksanakan kewajiban, melaksanakan kewajiban tetapi tidak sebagaimana mestinya, atau dalam keadaan tertentu melakukan sesuatu yang berdasarkan perjanjian justru tidak boleh dilakukan. Karena hubungan antara konsumen dan developer biasanya lahir dari perjanjian pemesanan, PPJB, perjanjian kredit, atau dokumen transaksi lain, maka langkah pertama untuk menentukan apakah developer telah wanprestasi bukan sekadar melihat apakah konsumen merasa dirugikan, melainkan membandingkan secara konkret antara apa yang dijanjikan dengan apa yang benar-benar dilakukan developer.

Dasar yang sangat penting adalah Pasal 1338 KUHPerdata, karena pasal ini menegaskan kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Dengan ketentuan tersebut, developer tidak dapat begitu saja menganggap isi PPJB sebagai formalitas administratif yang tidak mempunyai kekuatan mengikat. Apabila dalam perjanjian telah disepakati bahwa rumah harus diserahkan pada waktu tertentu, dibangun dengan spesifikasi tertentu, mempunyai luas tertentu, dilengkapi fasilitas tertentu, atau developer wajib menyelesaikan dokumen tertentu, maka kewajiban tersebut menjadi bagian dari hubungan hukum para pihak. Tentu saja, apakah suatu janji benar-benar telah menjadi kewajiban kontraktual harus dilihat dari dokumen dan fakta masing-masing perkara, termasuk apakah janji tersebut dituangkan dalam perjanjian, lampiran, surat pemesanan, atau dokumen lain yang secara hukum dapat membuktikan kesepakatan para pihak.

Kapan Developer Dapat Dikatakan Wanprestasi?
Untuk memahami kapan developer benar-benar dapat disebut wanprestasi, konsumen perlu melihat Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur mengenai keadaan lalai.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Ketentuan tersebut penting karena dalam banyak sengketa developer terdapat perdebatan mengenai kapan pihak developer dianggap berada dalam keadaan lalai. Apabila perjanjian sudah menentukan batas waktu pelaksanaan kewajiban dan menyatakan bahwa lewatnya waktu tersebut menyebabkan pihak yang berkewajiban dianggap lalai, ketentuan dalam perjanjian tersebut dapat mempunyai arti penting. Dalam keadaan lain, konsumen dapat memberikan teguran atau somasi agar developer memenuhi kewajibannya dalam waktu tertentu. Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya menghubungi marketing melalui telepon atau pesan singkat, tetapi membuat komunikasi yang dapat dibuktikan dan, apabila diperlukan, menyampaikan somasi secara tertulis sehingga posisi hukum konsumen menjadi lebih jelas.

Wanprestasi juga tidak selalu berarti developer sama sekali tidak melakukan pembangunan. Developer dapat saja telah membangun rumah, tetapi hasil pembangunan tersebut berbeda secara material dari yang dijanjikan. Misalnya, konsumen membeli rumah dengan spesifikasi tertentu, tetapi material yang digunakan berbeda; luas bangunan tidak sesuai; fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun; jalan lingkungan atau utilitas yang menjadi bagian dari kesepakatan tidak tersedia; atau rumah diserahkan dalam keadaan yang belum memenuhi kewajiban developer sebagaimana diperjanjikan. Dalam situasi demikian, persoalan hukumnya bukan semata-mata “rumah sudah dibangun atau belum”, melainkan apakah prestasi developer sesuai dengan prestasi yang telah disepakati.

Apa Akibat Hukumnya Jika Developer Wanprestasi?
Ketika developer telah berada dalam keadaan lalai dan kewajibannya tetap tidak dipenuhi, konsumen dapat melihat Pasal 1243 KUHPerdata sebagai salah satu dasar tuntutan ganti rugi.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Pasal tersebut menjadi penting karena konsumen yang mengalami kerugian tidak harus berhenti pada tuntutan agar developer “segera menyelesaikan rumah”. Dalam kondisi dan pembuktian tertentu, konsumen dapat meminta penggantian kerugian yang timbul akibat tidak dipenuhinya perikatan. Namun, kerugian yang dituntut tetap harus dapat dijelaskan dasar dan hubungan sebab akibatnya. Artinya, semakin konkret konsumen dapat menunjukkan bahwa keterlambatan atau kegagalan developer menimbulkan kerugian tertentu, semakin kuat pula konstruksi tuntutannya. Bukti pembayaran, biaya tambahan akibat keterlambatan, bukti pengeluaran tempat tinggal sementara, korespondensi mengenai keterlambatan, maupun dokumen lain dapat menjadi bagian dari pembuktian, dengan tetap memperhatikan apakah kerugian tersebut secara hukum dapat dimintakan kepada developer.

Selain ganti rugi, Pasal 1267 KUHPerdata juga penting ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya dalam perjanjian timbal balik.

Pasal 1267 KUHPerdata

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Dengan demikian, konsumen perlu menentukan sejak awal apa yang sebenarnya ingin diperoleh melalui langkah hukum. Apabila konsumen masih menginginkan rumahnya, tuntutan dapat diarahkan pada pemenuhan kewajiban sesuai perjanjian apabila secara hukum dan faktual masih memungkinkan. Apabila hubungan kontraktual sudah tidak mungkin dipertahankan atau terdapat dasar yang cukup untuk meminta pembatalan, konsumen dapat mempertimbangkan tuntutan pembatalan disertai konsekuensi ganti rugi sesuai keadaan perkara. Pilihan tuntutan tersebut tidak boleh dibuat secara sembarangan karena harus disesuaikan dengan isi perjanjian, fakta pelanggaran, status pembayaran, kondisi objek rumah, serta bukti yang tersedia.

Perlindungan Konsumen: Developer Tidak Boleh Memberikan Informasi yang Menyesatkan
Hubungan hukum antara pembeli rumah dan developer tidak hanya dapat dilihat dari KUHPerdata. Ketika pembeli bertindak sebagai konsumen dan developer bertindak sebagai pelaku usaha, UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak dan kewajiban yang harus diperhatikan. Salah satu ketentuan yang sangat penting adalah Pasal 4 huruf b dan huruf c, yang memberikan konsumen hak untuk memperoleh barang dan/atau jasa sesuai nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan, sekaligus memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.

Sementara itu, kewajiban developer sebagai pelaku usaha antara lain diatur dalam Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen.

Pasal 7 huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan.”

Ketentuan tersebut mempunyai arti penting dalam transaksi properti karena konsumen sering kali mengambil keputusan membeli rumah berdasarkan informasi yang diperoleh dari brosur, iklan, gambar rancangan, simulasi kawasan, presentasi marketing, spesifikasi teknis, maupun penjelasan tenaga pemasaran. Apabila informasi tersebut ternyata berbeda secara material dengan rumah yang kemudian dibangun atau diserahkan, konsumen mempunyai dasar untuk mempertanyakan tanggung jawab developer, terlebih jika informasi tersebut terbukti menjadi bagian dari janji atau kesepakatan transaksi. Bahkan, Mahkamah Konstitusi dalam putusan yang memuat pembahasan mengenai UU Perlindungan Konsumen juga mengutip kembali hak konsumen atas informasi yang benar serta kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur.

Selain itu, Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen relevan untuk persoalan ketidaksesuaian antara barang yang diberikan dengan janji dalam promosi atau iklan.

Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.”

Norma ini menjadi sangat relevan untuk bisnis perumahan karena pemasaran rumah hampir selalu menggunakan materi promosi. Apabila sebuah rumah ditawarkan dengan spesifikasi tertentu dan kemudian yang diberikan kepada konsumen secara nyata tidak sesuai dengan janji tersebut, persoalannya dapat dianalisis bukan hanya sebagai wanprestasi, tetapi juga dari perspektif perlindungan konsumen. Namun, penerapan pasal tersebut tetap harus didukung bukti mengenai apa yang ditawarkan, bagaimana tawaran itu disampaikan, apakah informasi tersebut benar-benar berkaitan dengan objek transaksi, serta apakah terdapat perbedaan antara janji dan barang yang diterima konsumen.
Developer Dapat Dimintai Ganti Rugi Berdasarkan UU Perlindungan Konsumen

Apabila konsumen mengalami kerugian karena barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan kewajiban pelaku usaha, Pasal 19 UU Perlindungan Konsumen memberikan dasar mengenai tanggung jawab pelaku usaha.

Pasal 19 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.”

Pasal 19 ayat (2)

“Ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pasal 19 ayat (3)

“Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari setelah tanggal transaksi.”

Dalam sengketa properti, ketentuan tersebut perlu dibaca secara hati-hati bersama karakter transaksi dan ketentuan khusus di bidang perumahan serta kontrak yang dibuat para pihak. Konsumen tidak boleh langsung menyimpulkan bahwa setiap keterlambatan developer otomatis menghasilkan kewajiban membayar seluruh kerugian yang diminta. Sebaliknya, developer juga tidak dapat serta-merta menganggap bahwa seluruh tanggung jawabnya hanya terbatas pada isi brosur atau kebijakan internal perusahaan apabila terdapat kewajiban yang secara sah telah menjadi bagian dari hubungan hukum dengan konsumen.

Khusus Perumahan, Ada Aturan Mengenai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan, Pasal 42 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, mengatur mengenai pemasaran melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Bunyi norma yang relevan perlu diperhatikan karena menunjukkan bahwa pemasaran rumah yang masih dibangun bukanlah aktivitas tanpa persyaratan hukum.

Pasal 42 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Pasal 42 ayat (2)

“Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).”

Perlu diperhatikan bahwa rezim Cipta Kerja telah mengubah beberapa ketentuan UU Nomor 1 Tahun 2011, termasuk terminologi yang berkaitan dengan perizinan bangunan. Database JDIH Mahkamah Agung masih memuat naskah asli UU Nomor 1 Tahun 2011, sedangkan status peraturan pada database BPK mencatat bahwa undang-undang tersebut telah diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Karena itu, ketika artikel hukum digunakan sebagai rujukan publik, pembaca perlu membedakan antara bunyi naskah asli UU 1/2011 dan bunyi ketentuan setelah perubahan, agar tidak menggunakan istilah lama seperti IMB ketika ketentuan yang berlaku telah menggunakan rezim Persetujuan Bangunan Gedung.

Hal yang juga sangat penting adalah Penjelasan Pasal 42, karena penjelasan tersebut membantu menentukan apa yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan”. Dalam penjelasan tersebut, hal yang diperjanjikan mencakup kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan melalui media promosi, antara lain lokasi rumah, kondisi tanah atau kaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa. Dengan demikian, apabila developer berusaha mengatakan bahwa informasi dalam materi promosi tidak mempunyai hubungan dengan kewajibannya, konsumen tetap perlu melihat apakah informasi tersebut termasuk bagian dari hal yang diperjanjikan dalam konteks transaksi.

Developer Dilarang Membangun Rumah Tidak Sesuai yang Diperjanjikan
Persoalan menjadi lebih serius ketika developer bukan hanya terlambat, tetapi membangun rumah atau kawasan perumahan dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan. Untuk kondisi tersebut, terdapat ketentuan khusus dalam Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011.

Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Norma ini sangat penting karena memperlihatkan bahwa persoalan ketidaksesuaian rumah dengan janji developer tidak selalu berhenti sebagai persoalan wanprestasi perdata. Dalam kondisi tertentu, apabila perbuatan developer memenuhi unsur ketentuan pidana yang berkaitan dengan Pasal 134 tersebut, terdapat pula konsekuensi pidana sebagaimana diatur dalam ketentuan sanksinya. Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur pidana denda paling banyak Rp5 miliar terhadap pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, sedangkan ayat (2) memungkinkan adanya pidana tambahan berupa kewajiban membangun kembali perumahan sesuai dengan yang diperjanjikan. Ketentuan mengenai Pasal 134 dan sanksinya juga tercantum dalam materi resmi pemerintah daerah yang merujuk perubahan melalui rezim Cipta Kerja.

Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).”

Pasal 151 ayat (2)

“Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Dengan adanya ketentuan ini, konsumen perlu membedakan antara developer yang terlambat memenuhi kewajiban kontraktual dan developer yang membangun tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Kedua keadaan tersebut dapat memiliki konsekuensi hukum yang berbeda. Tidak setiap keterlambatan otomatis menjadi tindak pidana, tetapi ketidaksesuaian pembangunan yang memenuhi unsur Pasal 134 jo. Pasal 151 merupakan persoalan yang memiliki dimensi hukum tersendiri. Karena itu, artikel hukum mengenai developer sebaiknya tidak menyederhanakan seluruh sengketa sebagai perkara pidana maupun seluruhnya sebagai perkara perdata tanpa melihat fakta konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Memperkuat Perlindungan terhadap Pembeli Beritikad Baik
Salah satu putusan yang sangat relevan untuk menunjukkan posisi pembeli properti adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang diputus pada 10 Maret 2025. Perkara tersebut melibatkan 13 pembeli melawan Tim Kurator PT Graha Cipta Suksestama dalam pailit dan PT Niman Internusa dalam pailit. Direktori Putusan Mahkamah Agung mencatat perkara tersebut sebagai putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Mahkamah Agung melalui publikasi resmi Garda Peradilan: Indonesia Law Report merumuskan kaidah hukum dari perkara tersebut dengan judul: “Meskipun Developer Dinyatakan Pailit, Rumah Belum Bersertifikat dan Balik Nama yang Dibeli dengan Iktikad Baik, Harus Dikeluarkan dari Boedel Pailit.” Kaidah ini sangat penting bagi konsumen properti karena menunjukkan bahwa status developer yang kemudian dinyatakan pailit tidak serta-merta menghapus perlindungan terhadap pembeli yang telah membeli dengan itikad baik. Mahkamah Agung secara resmi memasukkan perkara tersebut sebagai salah satu kaidah hukum dalam publikasi Garda Peradilan.

Putusan tersebut tentu tidak boleh ditafsirkan secara berlebihan bahwa setiap orang yang pernah membayar rumah otomatis menjadi pemilik yang tidak dapat diganggu gugat ketika developer pailit. Yurisprudensi tersebut harus dibaca berdasarkan fakta perkara dan bukti yang dipertimbangkan majelis hakim. Justru pelajaran terpenting bagi konsumen adalah pentingnya menyimpan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, berita acara serah terima, dan dokumen lain yang dapat menunjukkan bahwa pembeli mempunyai hubungan hukum yang sah dan bertindak dengan itikad baik. Direktori resmi Mahkamah Agung mencatat perkara Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 sebagai perkara kasasi perdata khusus kepailitan yang diputus pada 10 Maret 2025.

Perkara tersebut juga menjadi semakin penting karena Kepaniteraan Mahkamah Agung kemudian mencatatnya sebagai putusan terpopuler dalam periode dua tahun terakhir hingga November 2025. Mahkamah Agung menjelaskan bahwa putusan tersebut merupakan salah satu putusan yang dipilih untuk dimuat dalam Garda Peradilan dan memuat kaidah perlindungan terhadap pembeli beritikad baik meskipun developer telah dinyatakan pailit. Dengan demikian, perkara tersebut dapat digunakan sebagai penguat argumentasi dalam artikel mengenai perlindungan pembeli properti, meskipun tentu tidak boleh diperlakukan sebagai aturan yang otomatis berlaku identik untuk semua sengketa developer.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan Keterlambatan Terjadi karena Force Majeure?
Developer terkadang menggunakan alasan force majeure atau keadaan memaksa ketika tidak mampu menyerahkan rumah sesuai jadwal. Namun, keberadaan kata “force majeure” dalam surat developer tidak otomatis membuat developer bebas dari tanggung jawab. Konsumen perlu melihat terlebih dahulu apa yang dimaksud sebagai keadaan memaksa dalam perjanjian, peristiwa apa yang sebenarnya terjadi, apakah peristiwa tersebut berada di luar kemampuan pihak yang berkewajiban, apakah peristiwa tersebut benar-benar menyebabkan kewajiban tidak dapat dipenuhi, dan apakah developer telah mengambil langkah yang wajar untuk mengurangi dampaknya.

Dalam perkara properti, alasan seperti persoalan internal perusahaan, kekurangan dana, kesulitan memperoleh pembiayaan, pergantian kontraktor, masalah manajemen proyek, atau perencanaan pembangunan yang buruk tidak dapat begitu saja disamakan dengan keadaan memaksa tanpa pemeriksaan terhadap fakta dan ketentuan perjanjiannya. Karena itu, apabila developer menyatakan bahwa keterlambatan disebabkan force majeure, konsumen sebaiknya meminta penjelasan tertulis mengenai peristiwa yang dimaksud dan menghubungkannya dengan klausul force majeure dalam PPJB. Jika developer tidak dapat menunjukkan hubungan yang jelas antara peristiwa tersebut dan kegagalan memenuhi prestasi, alasan force majeure tersebut masih dapat diperdebatkan dalam penyelesaian sengketa.

Jangan Lupa: Somasi Bukan Sekadar Surat Teguran Biasa
Somasi mempunyai posisi penting dalam sengketa wanprestasi karena dapat menjadi sarana untuk menyatakan bahwa konsumen telah memberikan kesempatan kepada developer untuk memenuhi kewajibannya. Surat tersebut sebaiknya memuat identitas para pihak, nomor dan tanggal PPJB atau dokumen transaksi, kewajiban developer yang belum dipenuhi, batas waktu pemenuhan kewajiban sebagaimana diperjanjikan, bentuk pelanggaran yang terjadi, kerugian yang timbul, serta tuntutan konsumen yang jelas. Dengan cara tersebut, somasi tidak sekadar berisi kalimat emosional bahwa developer telah mengecewakan konsumen, tetapi menjadi dokumen yang menunjukkan kronologi hubungan hukum dan kesempatan yang telah diberikan kepada developer.

Konsumen juga perlu memastikan bahwa somasi dapat dibuktikan telah diterima developer. Pengiriman melalui mekanisme yang meninggalkan jejak administrasi akan lebih membantu dibandingkan sekadar menyampaikan teguran secara lisan kepada marketing. Apabila developer kemudian mengklaim tidak pernah menerima teguran atau tidak mengetahui persoalan yang dipermasalahkan konsumen, bukti pengiriman dan penerimaan surat dapat menjadi bagian dari rangkaian pembuktian. Somasi bukan jaminan bahwa gugatan konsumen pasti menang, tetapi dapat menjadi bagian penting dalam membangun konstruksi wanprestasi sesuai Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata.

BPSK atau Pengadilan, Mana yang Dapat Dipilih Konsumen?
UU Perlindungan Konsumen memberikan pilihan mekanisme penyelesaian sengketa. Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999 secara tegas mengatur bahwa konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada dalam lingkungan peradilan umum.

Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.”

Pasal 45 ayat (2)

“Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.”

Ketentuan tersebut memberikan dasar bagi konsumen untuk mempertimbangkan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau BPSK maupun pengadilan, tetapi pemilihan forum harus dilakukan berdasarkan karakter sengketa. Apabila persoalannya sederhana dan berada dalam lingkup kewenangan BPSK, mekanisme penyelesaian sengketa konsumen dapat dipertimbangkan. Sebaliknya, apabila perkara menyangkut persoalan yang lebih kompleks seperti status hak atas tanah, pembatalan perjanjian, banyak objek rumah, kepailitan developer, atau tuntutan yang membutuhkan pemeriksaan perdata secara lebih luas, konsumen perlu mempertimbangkan dengan hati-hati forum dan bentuk gugatan yang paling tepat.

UU Perlindungan Konsumen juga mengakui kemungkinan gugatan dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Pasal 46 ayat (1) huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh: … b. sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.”

Ketentuan ini dapat menjadi penting apabila masalah developer tidak hanya dialami satu orang, melainkan puluhan atau bahkan ratusan pembeli dalam proyek yang sama. Meski demikian, adanya kesamaan masalah tidak berarti setiap perkara otomatis dapat digabung tanpa memperhatikan mekanisme hukum yang tersedia. Konsumen tetap perlu memeriksa kesamaan kepentingan, objek transaksi, bentuk kerugian, serta dasar hukum yang akan digunakan dalam gugatan.

Apakah Konsumen Harus Langsung Membuat Laporan Polisi?
Tidak semua persoalan developer harus langsung dibawa ke ranah pidana. Jika faktanya adalah developer terlambat menyerahkan rumah, tidak membayar kewajiban tertentu, atau tidak melaksanakan isi PPJB, maka titik awal yang paling jelas biasanya adalah hubungan kontraktual dan wanprestasi. Namun, apabila terdapat dugaan bahwa developer sejak awal menggunakan informasi palsu, melakukan perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana, atau pembangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan memenuhi unsur pidana khusus sebagaimana diatur dalam UU Perumahan, maka analisis pidana dapat menjadi relevan.

Pemisahan antara ranah perdata dan pidana sangat penting agar konsumen tidak membuat laporan dengan dasar yang keliru. Wanprestasi tidak otomatis sama dengan penipuan. Sebaliknya, adanya perjanjian juga tidak berarti bahwa pelaku usaha selalu kebal dari pertanggungjawaban pidana apabila kemudian terbukti memenuhi unsur suatu tindak pidana. Karena itu, sebelum memilih jalur hukum, konsumen perlu menyusun kronologi sejak awal transaksi, melihat apa yang dijanjikan, mengetahui kapan pembayaran dilakukan, mencatat kapan developer seharusnya memenuhi kewajibannya, dan mengumpulkan bukti mengenai tindakan developer setelah menerima pembayaran.

Bukti Apa yang Harus Disiapkan Konsumen?
Dalam sengketa developer, kekuatan perkara sering kali ditentukan bukan oleh seberapa keras konsumen menyampaikan keluhan, melainkan oleh seberapa lengkap konsumen dapat membuktikan hubungan hukum dan pelanggaran yang terjadi. Karena itu, PPJB atau perjanjian pendahuluan jual beli harus disimpan bersama surat pemesanan, kuitansi, bukti transfer, bukti pelunasan, brosur, iklan, gambar rumah, spesifikasi teknis, daftar fasilitas, surat developer, berita acara, bukti komunikasi dengan marketing, foto perkembangan pembangunan, foto ketidaksesuaian rumah, dan dokumen lain yang menunjukkan kapan kewajiban seharusnya dipenuhi serta bagaimana kondisi sebenarnya di lapangan.

Bukti elektronik juga perlu dipertahankan dalam bentuk yang utuh. Konsumen sebaiknya tidak hanya mengambil tangkapan layar percakapan, tetapi menyimpan perangkat atau data asli apabila masih tersedia, termasuk email, dokumen digital, bukti pembayaran elektronik, dan komunikasi resmi developer. Jika developer pernah memberikan janji melalui WhatsApp atau email mengenai jadwal serah terima, perubahan spesifikasi, pembangunan fasilitas, atau penyelesaian sertifikat, komunikasi tersebut dapat menjadi bagian dari rangkaian bukti yang perlu diperiksa. Namun, nilai pembuktiannya tetap bergantung pada keaslian, konteks, keterkaitan dengan transaksi, serta penilaian hakim atau lembaga penyelesaian sengketa.

Jadi, Apa Langkah Hukum yang Paling Tepat?
Apabila developer ingkar janji, konsumen sebaiknya tidak mengambil langkah secara acak. Urutannya dapat dimulai dengan memeriksa PPJB dan seluruh dokumen transaksi, kemudian memetakan kewajiban developer yang belum dipenuhi, mencocokkannya dengan kondisi rumah atau proyek yang sebenarnya, mengumpulkan bukti, menghitung kerugian yang benar-benar dapat dibuktikan, dan menyampaikan somasi secara tertulis. Jika developer tetap tidak menyelesaikan kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan penyelesaian melalui BPSK apabila sengketa berada dalam kewenangannya atau mengajukan gugatan perdata ke pengadilan dengan dasar wanprestasi, perlindungan konsumen, maupun dasar hukum perumahan yang relevan.

Dalam perkara yang menyangkut banyak konsumen, rumah yang belum selesai, sertifikat yang belum jelas, proyek yang bermasalah, atau developer yang sudah berada dalam kondisi pailit, analisisnya harus dilakukan lebih hati-hati karena persoalannya dapat menyentuh lebih dari satu bidang hukum. Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 memberikan pelajaran bahwa pembeli yang beritikad baik dapat memperoleh perlindungan hukum bahkan ketika developer telah dinyatakan pailit, tetapi perlindungan tersebut tetap didasarkan pada fakta dan bukti dalam perkara tersebut.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Developer yang tidak memenuhi janji kepada konsumen tidak boleh hanya dilihat sebagai persoalan “rumah belum selesai”. Secara hukum, harus diperiksa terlebih dahulu apa yang telah diperjanjikan, kapan kewajiban tersebut harus dilaksanakan, apakah developer telah berada dalam keadaan lalai, apakah prestasinya sama sekali tidak dipenuhi atau justru dipenuhi tetapi tidak sesuai, kerugian apa yang timbul, serta apakah perbuatan developer juga menyentuh ketentuan khusus mengenai perlindungan konsumen dan penyelenggaraan perumahan. Dari sisi hukum perdata, Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata merupakan sejumlah ketentuan penting untuk membangun argumentasi mengenai wanprestasi, kelalaian, pemenuhan perjanjian, pembatalan, dan ganti rugi. Dari sisi perlindungan konsumen, Pasal 4, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 19, Pasal 45, dan Pasal 46 UU Nomor 8 Tahun 1999 memberikan dasar mengenai hak konsumen, kewajiban pelaku usaha, larangan ketidaksesuaian dengan janji, tanggung jawab ganti rugi, serta mekanisme penyelesaian sengketa. Sementara itu, dalam hukum perumahan, Pasal 42 dan Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011 beserta ketentuan sanksinya menjadi dasar penting ketika persoalan menyangkut pemasaran rumah yang masih dibangun atau pembangunan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga menunjukkan bahwa perlindungan terhadap pembeli properti bukan sekadar teori. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 secara resmi dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik tetap harus dikeluarkan dari boedel pailit, sehingga perkara tersebut dapat menjadi salah satu penguat penting dalam memahami posisi hukum pembeli ketika developer mengalami persoalan kepailitan.

Pada dasarnya, konsumen yang menghadapi developer ingkar janji sebaiknya tidak berhenti pada pertanyaan “bisa menggugat atau tidak”. Pertanyaan yang jauh lebih penting adalah apa kewajiban developer, pasal mana yang dilanggar, bukti apa yang dimiliki, kerugian apa yang dapat dibuktikan, dan forum hukum mana yang paling tepat digunakan. Semakin jelas hubungan antara isi perjanjian, janji dalam pemasaran, kewajiban developer, bentuk pelanggaran, dan bukti yang tersedia, semakin kuat pula dasar konsumen untuk meminta pertanggungjawaban hukum. Dalam sengketa properti, dokumen adalah kunci, karena dari dokumen itulah dapat ditentukan apakah sebuah janji hanya merupakan materi promosi, telah menjadi bagian dari perjanjian, atau bahkan telah menjadi kewajiban yang pelanggarannya dapat menimbulkan konsekuensi perdata, perlindungan konsumen, administratif, maupun pidana sesuai unsur yang terbukti.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, S.H.

Read More.. →