Jika Sertifikat Rumah Belum Diserahkan Developer: Apa Hak dan Upaya Hukum Konsumen? Update :

Hukum Devloper - Membeli rumah dari developer sering kali dianggap selesai ketika bangunan sudah berdiri, kunci sudah diserahkan, dan konsumen sudah mulai menempati rumah yang dibelinya. Padahal, dalam transaksi properti, ada satu persoalan yang justru dapat muncul setelah semua tahapan tersebut selesai, yakni sertifikat rumah belum juga diterima konsumen meskipun pembayaran sudah lunas atau kewajiban pembayaran berdasarkan perjanjian telah dipenuhi. Situasi ini tentu menimbulkan kekhawatiran karena bagi pembeli, sertifikat bukan sekadar selembar dokumen administratif, melainkan dokumen yang berkaitan erat dengan kepastian mengenai status hak atas tanah dan proses pendaftaran peralihan hak kepada nama pembeli.

Persoalannya menjadi lebih rumit ketika developer memberikan berbagai alasan mengenai belum diserahkannya sertifikat, mulai dari sertifikat induk yang masih dalam proses pemecahan, proses balik nama yang belum selesai, administrasi di kantor pertanahan yang masih berjalan, dokumen yang belum lengkap, sertifikat masih menjadi agunan bank, sampai alasan bahwa konsumen harus menunggu seluruh proyek selesai sebelum sertifikat dapat diproses. Dalam keadaan tertentu, keterlambatan memang dapat terjadi karena proses administrasi pertanahan membutuhkan tahapan tertentu dan tidak seluruh proses berada dalam kendali developer. Namun, keterlambatan tersebut tidak berarti developer dapat menahan kepastian hukum konsumen tanpa batas waktu, terlebih apabila developer telah menerima pembayaran sesuai perjanjian dan kewajibannya untuk mengurus dokumen pertanahan telah jelas ditentukan dalam kontrak.

Karena itu, konsumen perlu membedakan antara sertifikat memang belum terbit atau belum selesai diproses di kantor pertanahan dengan kondisi sertifikat sebenarnya sudah ada tetapi belum diserahkan atau belum dilakukan proses balik nama oleh developer. Dua keadaan tersebut mempunyai persoalan hukum yang berbeda. Konsumen juga perlu melihat isi PPJB, jadwal serah terima, ketentuan mengenai AJB, klausul mengenai sertifikat, bukti pembayaran, serta komunikasi antara konsumen dan developer sebelum menentukan langkah hukum yang paling tepat.

Sertifikat Rumah Itu Sebenarnya Menjadi Tanggung Jawab Siapa?
Dalam transaksi rumah dari developer, proses menuju kepastian hak atas tanah tidak selalu terjadi dalam satu tahap. Terlebih pada proyek perumahan, tanah yang digunakan developer pada awalnya dapat berupa bidang tanah yang masih menjadi bagian dari sertifikat induk, kemudian dilakukan pemecahan atau pemisahan sesuai peruntukan kavling, dilanjutkan dengan proses jual beli dan pendaftaran peralihan hak sesuai bentuk hak atas tanah yang menjadi objek transaksi.

Karena itu, konsumen tidak seharusnya langsung berkesimpulan bahwa developer wajib menyerahkan sertifikat atas nama konsumen tepat pada saat kunci rumah diserahkan. Waktu dan mekanisme penyelesaian sertifikat harus terlebih dahulu dilihat dari perjanjian dan tahapan hukum pertanahan yang berlaku. Namun, hal yang juga penting adalah bahwa proses administratif tersebut tidak boleh dijadikan alasan tanpa batas untuk mengabaikan hak konsumen, terutama apabila developer sudah menerima pembayaran dan berdasarkan perjanjian mempunyai kewajiban mengurus AJB, balik nama, atau dokumen pertanahan lainnya.

PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur Sistem PPJB dalam transaksi perumahan dan mensyaratkan adanya kepastian mengenai status kepemilikan tanah sebelum PPJB dilakukan. Bahkan dalam ketentuan tersebut, status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli ketika PPJB ditandatangani. Aturan yang sama juga mensyaratkan bahwa hal yang diperjanjikan sekurang-kurangnya mencakup kondisi rumah, prasarana, sarana, utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, serta status tanah dan/atau bangunan apabila menjadi agunan.

Ketentuan tersebut penting karena sejak awal konsumen sebenarnya mempunyai hak untuk mengetahui status tanah yang menjadi dasar pembangunan rumahnya. Dengan kata lain, pembeli tidak semestinya membeli rumah dalam kondisi sama sekali tidak mengetahui siapa pemegang hak atas tanah, bagaimana status tanah tersebut, dan apakah tanah atau bangunan sedang menjadi jaminan utang. Persoalan sertifikat setelah transaksi kemudian harus dilihat sebagai kelanjutan dari kepastian status tanah tersebut, bukan sebagai persoalan yang baru muncul setelah rumah selesai dibangun.

Belum Ada Sertifikat atau Sertifikat Sudah Ada tetapi Ditahan Developer?
Ini adalah pertanyaan pertama yang sebaiknya diajukan konsumen ketika developer mengatakan sertifikat belum dapat diberikan.

Apabila sertifikat bidang tanah atau sertifikat atas unit rumah memang belum selesai diproses karena masih dalam tahapan pemecahan, pendaftaran, atau proses administrasi lainnya, konsumen perlu meminta penjelasan yang konkret mengenai tahapan yang sedang berjalan. Konsumen berhak mengetahui apakah sertifikat induk sudah ada, apakah bidang rumah telah dipecah, apakah proses pendaftaran telah diajukan, apakah AJB sudah dilakukan, dan pada tahap mana dokumen tersebut berada. Penjelasan seperti “masih diproses” tentu terlalu umum jika telah berlangsung bertahun-tahun tanpa kepastian mengenai tahapan sebenarnya.

Sebaliknya, apabila sertifikat sudah terbit tetapi masih berada pada developer, persoalannya menjadi berbeda. Dalam keadaan seperti ini, konsumen perlu mengetahui atas nama siapa sertifikat tersebut diterbitkan, apakah sudah dilakukan AJB, apakah sudah didaftarkan peralihannya, apakah terdapat beban hak tanggungan, dan berdasarkan perjanjian siapa yang berkewajiban mengurus penyerahan serta balik nama. Status sertifikat yang sudah terbit tetapi tidak diserahkan kepada konsumen dapat menjadi persoalan kontraktual apabila developer memang sudah berkewajiban menyerahkannya.

Perbedaan dua kondisi tersebut sangat penting karena langkah hukum konsumen harus diarahkan pada persoalan yang sebenarnya. Jika masalahnya adalah proses pemecahan sertifikat, konsumen perlu meminta bukti proses dan tenggat penyelesaian. Jika masalahnya adalah developer tidak mau menyerahkan sertifikat yang sudah tersedia, konsumen dapat memiliki dasar yang lebih kuat untuk meminta pemenuhan kewajiban berdasarkan perjanjian.

Apa Dasar Hukumnya?
Dalam hubungan antara konsumen dan developer, setidaknya terdapat beberapa lapisan hukum yang perlu diperhatikan, yakni hukum perjanjian, hukum perlindungan konsumen, hukum perumahan, dan hukum pertanahan.

Dari sisi hukum perjanjian, Pasal 1338 KUHPerdata memberikan prinsip bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Artinya, apabila dalam PPJB atau perjanjian lain developer telah menyanggupi mengurus AJB, sertifikat, atau proses balik nama dalam jangka waktu tertentu, kewajiban tersebut tidak semestinya dianggap sekadar janji informal.

Dari sisi hukum pertanahan, PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada prinsipnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. PP tersebut masih berlaku dengan perubahan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 pada pokoknya mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa proses menuju sertifikat atas nama pembeli bukan sekadar persoalan menyerahkan selembar sertifikat dari developer kepada konsumen. Ada proses hukum berupa perbuatan jual beli, pembuatan akta oleh PPAT, dan pendaftaran peralihan hak. Karena itu, konsumen perlu mengetahui pada tahap mana kewajiban developer berhenti dan pada tahap mana proses administrasi pertanahan berlangsung.

Kalau Rumah Sudah Lunas, Apakah Konsumen Otomatis Menjadi Pemilik yang Namanya Ada di Sertifikat?
Tidak sesederhana itu. Pelunasan harga rumah merupakan fakta hukum yang sangat penting dalam hubungan kontraktual antara konsumen dan developer, tetapi pelunasan tidak otomatis berarti nama konsumen telah tercantum dalam sertifikat atau bahwa seluruh proses pendaftaran peralihan hak telah selesai. Dalam sistem pendaftaran tanah, peralihan hak harus diproses sesuai mekanisme yang ditentukan peraturan pertanahan.

Karena itu, konsumen yang sudah membayar lunas sebaiknya tidak hanya meminta “sertifikat”, tetapi juga meminta penjelasan mengenai AJB, proses balik nama, status sertifikat, dan bukti pengurusan di kantor pertanahan. Hal tersebut jauh lebih konkret daripada hanya meminta developer memberikan kepastian secara lisan.

Di sisi lain, developer juga tidak seharusnya menggunakan fakta bahwa nama konsumen belum tercantum dalam sertifikat sebagai alasan untuk mengabaikan kewajiban kontraktualnya. Apabila developer telah menerima pembayaran dan telah menyepakati kewajiban untuk menyelesaikan dokumen kepemilikan, maka pelaksanaan kewajiban tersebut tetap harus dinilai berdasarkan perjanjian dan peraturan yang berlaku.

PPJB Bukan Sertifikat, tetapi Tetap Penting
Konsumen sering menganggap PPJB tidak berguna karena sertifikat belum ada. Anggapan ini keliru. PPJB memang bukan sertifikat dan tidak menggantikan dokumen pendaftaran hak atas tanah. Namun, PPJB merupakan dokumen penting untuk membuktikan hubungan hukum antara konsumen dan developer. PP Nomor 12 Tahun 2021 sendiri mengatur Sistem PPJB sebagai rangkaian proses kesepakatan antara calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau PPJB sebelum AJB. PP tersebut berstatus berlaku dan sekaligus mencabut Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 mengenai Sistem PPJB.

Isi PPJB juga tidak seharusnya hanya dilihat dari nominal harga rumah. Konsumen perlu memperhatikan bagian yang mengatur objek rumah, status tanah, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima, pengalihan hak, pembatalan, penyelesaian sengketa, serta ketentuan lain mengenai dokumen kepemilikan.

Apabila PPJB secara jelas menyebut bahwa developer wajib menyelesaikan AJB dan balik nama setelah konsumen memenuhi kewajiban tertentu, maka klausul tersebut dapat menjadi dasar penting untuk meminta developer melaksanakan kewajibannya. Sebaliknya, apabila PPJB menentukan bahwa proses tertentu baru dilakukan setelah persyaratan tertentu terpenuhi, konsumen perlu melihat apakah persyaratan tersebut sudah terpenuhi atau justru developer yang belum melaksanakannya.

Bagaimana Jika Developer Terus Mengatakan “Masih Proses”?
Kalimat “masih proses” mungkin masuk akal apabila baru beberapa waktu berjalan dan developer dapat menunjukkan bukti tahapan administrasinya. Namun, persoalan berbeda apabila alasan tersebut digunakan berulang kali selama bertahun-tahun tanpa penjelasan mengenai dokumen yang sedang diproses.

Konsumen berhak meminta penjelasan yang lebih konkret. Misalnya, apakah sertifikat induk sudah terbit, apakah pemecahan bidang sudah dilakukan, apakah AJB sudah ditandatangani, apakah permohonan pendaftaran sudah diajukan, apakah ada kekurangan dokumen, apakah tanah sedang menjadi jaminan bank, atau apakah ada sengketa yang menyebabkan proses tertunda. Pertanyaan-pertanyaan tersebut penting karena masing-masing keadaan mempunyai konsekuensi hukum yang berbeda.

Jika developer benar-benar sedang melakukan proses administrasi dan dapat menunjukkan bukti pengurusan, konsumen dapat mempertimbangkan memberikan waktu yang wajar sambil tetap meminta tenggat penyelesaian yang jelas. Tetapi apabila developer tidak dapat memberikan bukti apa pun dan hanya terus meminta konsumen menunggu, kondisi tersebut patut menjadi perhatian serius.

Terlebih apabila konsumen sudah melunasi pembayaran dalam waktu lama dan rumah telah ditempati, tetapi developer tidak dapat memberikan informasi mengenai status hak atas tanah. Dalam keadaan seperti ini, konsumen sebaiknya mulai melakukan langkah hukum secara tertulis agar terdapat jejak dokumentasi mengenai permintaan penyelesaian.

Bagaimana Jika Sertifikat Masih Menjadi Agunan Bank?
Ini merupakan salah satu kondisi yang harus diperhatikan secara serius. Dalam praktik pembangunan perumahan, tanah atau proyek dapat berkaitan dengan pembiayaan developer dari bank. Karena itu, PP Nomor 12 Tahun 2021 bahkan mengatur bahwa status tanah dan/atau bangunan apabila menjadi agunan merupakan bagian dari hal yang perlu dijelaskan kepada calon pembeli.

Apabila sertifikat rumah yang menjadi objek transaksi masih terikat hak tanggungan atau menjadi bagian dari jaminan kredit developer, konsumen perlu meminta penjelasan mengenai bagaimana mekanisme pelepasan jaminan tersebut sebelum AJB dan balik nama dapat dilakukan. Konsumen juga perlu berhati-hati apabila developer meminta pembayaran tambahan atau meminta konsumen menunggu tanpa memberikan informasi mengenai status jaminan.

Masalah tersebut bukan sekadar hubungan antara pembeli dengan developer karena terdapat pihak lain yang mempunyai kepentingan hukum terhadap tanah, yaitu kreditur pemegang hak jaminan. Karena itu, sebelum mengambil langkah lebih jauh, konsumen perlu memperoleh informasi mengenai status sertifikat dan beban yang melekat pada tanah tersebut.

Apakah Developer Bisa Dipidana Karena Sertifikat Belum Diserahkan?
Pertanyaan ini sering muncul, tetapi jawabannya tidak dapat diberikan secara otomatis. Tidak setiap keterlambatan penyerahan sertifikat merupakan tindak pidana. Dalam banyak kasus, persoalan tersebut terlebih dahulu berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian, administrasi pertanahan, atau wanprestasi. Untuk menentukan ada tidaknya tindak pidana, harus dilihat apakah terdapat perbuatan yang memenuhi unsur pidana berdasarkan ketentuan tertentu.

Karena itu, konsumen sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa developer pasti melakukan tindak pidana hanya karena sertifikat belum diserahkan. Yang lebih penting adalah mengidentifikasi terlebih dahulu kewajiban developer berdasarkan kontrak, status tanah, tahapan pendaftaran, serta alasan keterlambatan.

Jika kemudian ditemukan dugaan perbuatan lain, misalnya adanya informasi yang tidak benar mengenai status tanah, penjualan objek yang bermasalah, penggunaan dokumen yang tidak benar, atau perbuatan lain yang memenuhi unsur tindak pidana tertentu, barulah aspek pidana dapat dianalisis secara terpisah.

Bagaimana Jika Developer Melakukan Wanprestasi?
Apabila developer mempunyai kewajiban menyerahkan atau mengurus dokumen kepemilikan dalam waktu tertentu tetapi kewajiban tersebut tidak dilaksanakan, persoalan dapat masuk ke ranah wanprestasi.

Pasal 1238 KUHPerdata mengatur keadaan lalai, sedangkan Pasal 1243 KUHPerdata memberikan dasar mengenai kewajiban penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan setelah debitur dinyatakan lalai dan tetap tidak memenuhi kewajibannya. Sementara Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan bagi pihak yang dirugikan untuk meminta pemenuhan perjanjian apabila masih dapat dilakukan atau menuntut pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.

Dalam konteks sertifikat rumah, bentuk tuntutan harus disesuaikan dengan kondisi konkret. Konsumen mungkin lebih membutuhkan developer menyelesaikan AJB dan balik nama daripada membatalkan transaksi, terutama apabila rumah sudah ditempati dan seluruh harga telah dibayar. Dalam kondisi lain, jika persoalan sertifikat berkaitan dengan masalah serius yang membuat tujuan transaksi tidak dapat dicapai, tuntutan hukum dapat memiliki bentuk yang berbeda.

Karena itu, tujuan konsumen harus dirumuskan sejak awal. Apakah konsumen ingin sertifikat segera diselesaikan? Apakah ingin developer menyelesaikan AJB dan balik nama? Apakah meminta ganti rugi karena keterlambatan? Atau terdapat persoalan yang lebih serius sehingga ingin membatalkan transaksi? Jawaban terhadap pertanyaan tersebut akan menentukan bentuk tuntutan yang paling tepat.

Apakah Konsumen Bisa Mengirim Somasi?
Bisa, dan dalam sengketa seperti ini somasi dapat menjadi langkah penting sebelum perkara dibawa ke pengadilan. Somasi pada dasarnya merupakan teguran atau pernyataan bahwa pihak yang mempunyai kewajiban belum memenuhi prestasinya. Dalam kasus sertifikat rumah, somasi dapat menjelaskan bahwa konsumen telah memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian, tetapi developer belum memenuhi kewajibannya berkaitan dengan AJB, balik nama, penyerahan sertifikat, atau dokumen lain yang telah diperjanjikan.

Isi somasi sebaiknya tidak berhenti pada permintaan “segera serahkan sertifikat”. Konsumen sebaiknya mencantumkan identitas transaksi, nomor dan tanggal PPJB, objek rumah, status pembayaran, kewajiban developer berdasarkan perjanjian, fakta keterlambatan, komunikasi yang telah dilakukan, serta tuntutan yang diminta. Konsumen juga dapat memberikan batas waktu yang wajar untuk penyelesaian dan menyatakan bahwa apabila developer tidak memenuhi kewajibannya, konsumen akan mempertimbangkan langkah hukum sesuai ketentuan yang berlaku.

Somasi juga penting dari sisi pembuktian karena menunjukkan bahwa konsumen sudah memberikan kesempatan kepada developer untuk menyelesaikan masalah secara baik-baik sebelum sengketa dibawa ke lembaga penyelesaian sengketa atau pengadilan.

Bagaimana dengan Hak Konsumen Menurut UU Perlindungan Konsumen?
Hubungan konsumen dengan developer tidak hanya tunduk pada PPJB. Jika developer bertindak sebagai pelaku usaha dan pembeli merupakan konsumen, maka UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen juga relevan.

Undang-undang tersebut memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh barang dan/atau jasa sesuai dengan nilai tukar serta kondisi dan jaminan yang dijanjikan, memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur, serta memperoleh perlakuan dan pelayanan yang benar dan jujur. UU tersebut juga menetapkan kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa. UU Perlindungan Konsumen sampai saat ini berstatus berlaku.

Dalam perkara sertifikat, aspek perlindungan konsumen dapat menjadi penting apabila sejak awal developer memberikan informasi tertentu mengenai status tanah, waktu penyelesaian sertifikat, proses balik nama, atau jaminan dokumen kepemilikan, tetapi kenyataannya informasi tersebut tidak sesuai atau tidak dipenuhi.

Namun, sekali lagi, konsumen perlu membedakan antara keterlambatan administratif yang masih dapat dijelaskan dengan keterlambatan yang merupakan bentuk pelanggaran terhadap kewajiban developer. Analisis hukum harus melihat dokumen dan fakta konkret, bukan hanya lamanya waktu.

Konsumen Bisa Menggugat Developer
Pasal 45 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen menyatakan:

“Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.”

Sementara Pasal 45 ayat (2) menyatakan:

“Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.”

Dengan ketentuan tersebut, konsumen pada dasarnya memiliki dua jalur utama, yakni penyelesaian sengketa di luar pengadilan dan penyelesaian melalui pengadilan. UU Perlindungan Konsumen juga mengatur kemungkinan gugatan oleh kelompok konsumen yang mempunyai kepentingan sama.

Dalam sengketa sertifikat rumah, penyelesaian di luar pengadilan dapat menjadi pilihan awal apabila konsumen masih menginginkan hubungan dengan developer tetap berjalan. Mediasi atau negosiasi dapat diarahkan untuk memperoleh jadwal penyelesaian yang jelas, bukti proses pengurusan, atau komitmen tertulis mengenai penyelesaian AJB dan balik nama.

Namun, apabila developer tidak kooperatif atau sengketa tidak dapat diselesaikan, gugatan perdata dapat menjadi pilihan. Tuntutan harus disusun berdasarkan kewajiban yang benar-benar dapat dibuktikan, sehingga tidak hanya meminta “sertifikat diserahkan”, tetapi juga menjelaskan mengapa developer wajib melakukan tindakan tersebut dan apa akibat hukumnya jika kewajiban tersebut tidak dipenuhi.

Bagaimana Jika Sertifikat Belum Atas Nama Konsumen?
Kondisi ini perlu dibedakan dari sekadar belum menerima fisik sertifikat. Misalnya, sertifikat sudah diterbitkan atas nama developer, tetapi konsumen sudah membayar lunas dan berdasarkan perjanjian seharusnya dilakukan AJB serta balik nama. Dalam kondisi tersebut, persoalannya bukan hanya “developer belum menyerahkan sertifikat”, melainkan proses peralihan hak kepada konsumen belum selesai.

Hal ini penting karena sertifikat atas nama developer belum memberikan posisi yang sama dengan sertifikat yang telah terdaftar atas nama konsumen. Karena itu, konsumen harus meminta penjelasan apakah AJB sudah dilakukan dan apakah permohonan pendaftaran peralihan hak sudah diajukan.

PP Nomor 24 Tahun 1997 menempatkan akta PPAT sebagai dasar pembuktian untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui jual beli. Peraturan tersebut juga mengatur bahwa PPAT dapat menolak membuat akta apabila, antara lain, sertifikat asli yang bersangkutan tidak disampaikan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar di kantor pertanahan.

Artinya, apabila developer mengatakan bahwa proses balik nama tertunda, konsumen sebaiknya meminta informasi yang dapat diverifikasi mengenai alasan keterlambatan tersebut. Apakah masalahnya pada sertifikat, dokumen pajak, identitas para pihak, status tanah, hak tanggungan, atau persyaratan administratif lainnya.

Bagaimana Jika Developer Tidak Memberikan Informasi Status Sertifikat?
Penolakan memberikan informasi dapat menjadi tanda bahwa konsumen perlu meningkatkan kehati-hatian. Konsumen tidak harus menerima jawaban yang sangat umum seperti “sertifikat sedang diproses” tanpa mengetahui siapa yang memproses, dokumen apa yang sedang diproses, kapan diajukan, dan apa kendalanya. Tentu konsumen tidak dapat memaksa developer memberikan informasi yang memang tidak berada dalam kewenangannya, tetapi developer seharusnya dapat menjelaskan kewajiban yang menjadi tanggung jawabnya berdasarkan kontrak dan memberikan informasi mengenai perkembangan proses yang memang sedang dilakukannya.

Dalam keadaan seperti ini, konsumen dapat meminta dokumen pendukung yang relevan sesuai konteks transaksi, misalnya bukti pengurusan, dokumen yang menunjukkan tahapan proses, atau keterangan mengenai status AJB dan sertifikat. Permintaan tersebut sebaiknya dilakukan secara tertulis sehingga terdapat bukti bahwa konsumen telah berusaha memperoleh informasi.

Jika developer terus menghindar, konsumen dapat mulai berkonsultasi dengan PPAT atau advokat untuk memeriksa dokumen transaksi dan menentukan apakah sudah terdapat dasar untuk mengirim somasi atau menempuh mekanisme penyelesaian sengketa.

Jangan Menunggu Bertahun-tahun Tanpa Memeriksa Dokumen
Salah satu kesalahan yang cukup berisiko adalah konsumen terlalu lama menunggu karena percaya pada janji developer bahwa sertifikat “sebentar lagi selesai”. Waktu berlalu, staf pemasaran berganti, kantor developer berubah, bahkan perusahaan dapat mengalami masalah keuangan, sementara konsumen baru menyadari bahwa tidak ada perkembangan berarti terhadap dokumen rumahnya.

Karena itu, konsumen perlu mempunyai dokumentasi sendiri. Jangan hanya mengandalkan komunikasi melalui telepon atau percakapan informal. Simpan PPJB, surat pemesanan, kuitansi, bukti transfer, dokumen serah terima, surat-surat dari developer, bukti pembayaran pajak jika ada, serta seluruh komunikasi yang berkaitan dengan AJB dan sertifikat.

Jika developer menyampaikan bahwa sertifikat sedang diproses, mintalah informasi tersebut secara tertulis. Jika developer menyampaikan ada kendala di kantor pertanahan, mintalah penjelasan mengenai kendala tersebut. Jika developer mengatakan AJB belum dapat dilakukan karena dokumen tertentu belum lengkap, mintalah penjelasan dokumen apa yang belum lengkap dan siapa yang berkewajiban melengkapinya.

Dengan demikian, konsumen tidak hanya memiliki cerita bahwa sertifikat belum diberikan, tetapi memiliki kronologi dan bukti yang menunjukkan sejak kapan kewajiban tersebut seharusnya dipenuhi dan apa yang telah dilakukan developer untuk menyelesaikannya.

Bagaimana Jika Banyak Pembeli Mengalami Nasib yang Sama?
Apabila sertifikat tidak kunjung diberikan bukan hanya kepada satu konsumen tetapi dialami banyak pembeli dalam satu proyek, persoalan tersebut perlu mendapatkan perhatian lebih serius. Kondisi seperti ini dapat menunjukkan bahwa masalahnya bukan lagi sekadar keterlambatan administratif pada satu bidang tanah, tetapi mungkin berkaitan dengan pengelolaan dokumen pertanahan proyek secara keseluruhan.

Dalam keadaan tersebut, para konsumen dapat mengumpulkan informasi dan dokumen secara bersama-sama, membandingkan isi PPJB masing-masing, mengetahui apakah alasan keterlambatan yang diberikan developer sama, dan melihat apakah seluruh pembeli mengalami masalah pada tahapan yang sama.

UU Perlindungan Konsumen membuka kemungkinan gugatan dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama. Namun, penerapan mekanisme tersebut tetap harus melihat persamaan fakta dan kepentingan hukum masing-masing konsumen.

Pendekatan bersama juga dapat membuat posisi konsumen lebih kuat dalam negosiasi karena developer menghadapi persoalan yang tidak lagi bersifat individual. Namun, setiap konsumen tetap harus menyimpan dokumen transaksinya sendiri karena PPJB, status pembayaran, objek rumah, dan kondisi sertifikat dapat berbeda antara satu pembeli dengan pembeli lainnya.

Apa Saja yang Harus Diminta Konsumen dari Developer?
Ketika sertifikat belum diserahkan, konsumen sebaiknya tidak hanya meminta jawaban mengenai “kapan sertifikat selesai”. Pertanyaan yang lebih tepat adalah mengenai status tanah dan tahapan dokumen secara keseluruhan.

Konsumen dapat meminta penjelasan apakah sertifikat induk sudah ada, apakah kavling sudah memiliki sertifikat tersendiri, atas nama siapa sertifikat tersebut, apakah telah dilakukan pemecahan, apakah AJB sudah dibuat, apakah balik nama sudah diajukan, apakah tanah atau bangunan masih menjadi agunan, apa kendala yang menyebabkan proses tertunda, dan kapan developer memperkirakan kewajiban tersebut selesai.

Selain itu, konsumen perlu mencocokkan jawaban tersebut dengan PPJB. Jangan sampai developer memberikan janji baru yang sebenarnya berbeda dengan isi perjanjian, atau meminta konsumen menunggu tanpa memberikan tenggat yang jelas.

Jika developer memberikan komitmen baru, sebaiknya komitmen tersebut dituangkan dalam bentuk tertulis. Dengan demikian, apabila developer kembali tidak memenuhi janjinya, konsumen mempunyai dokumen tambahan untuk membuktikan adanya kewajiban yang belum dilaksanakan.

Apakah Konsumen Harus Langsung Menggugat?
Tidak selalu. Gugatan merupakan salah satu upaya hukum, tetapi bukan satu-satunya pilihan. Jika developer masih kooperatif dan memang terdapat proses administrasi yang sedang berjalan, penyelesaian melalui komunikasi, negosiasi, mediasi, atau mekanisme penyelesaian sengketa konsumen dapat lebih efisien.

Namun, sikap hati-hati tetap diperlukan. Negosiasi sebaiknya tidak berarti konsumen membiarkan persoalan berjalan tanpa batas waktu. Konsumen dapat memberikan tenggat penyelesaian yang wajar dan meminta bukti perkembangan proses.

Jika setelah diberikan kesempatan developer tetap tidak memenuhi kewajibannya, tidak memberikan informasi, atau justru ditemukan persoalan yang lebih serius mengenai status tanah, konsumen dapat mempertimbangkan langkah hukum yang lebih tegas.

Dalam keadaan demikian, pemeriksaan dokumen oleh advokat, notaris, atau PPAT dapat membantu menentukan apakah masalahnya terletak pada wanprestasi, proses administrasi pertanahan, status jaminan, atau persoalan hukum lain yang memerlukan tindakan berbeda.

Sertifikat Belum Diserahkan Bukan Berarti Konsumen Tidak Memiliki Hak
Hal yang paling penting bagi konsumen adalah tidak menganggap bahwa ketiadaan sertifikat fisik otomatis berarti seluruh hak konsumen hilang. Hubungan hukum konsumen dengan developer dapat dibuktikan melalui PPJB dan dokumen transaksi lainnya. Namun, konsumen juga tidak boleh menganggap bahwa memegang PPJB sama persis dengan memegang sertifikat atas nama sendiri.

Kedua dokumen tersebut mempunyai fungsi dan kedudukan yang berbeda. PPJB membuktikan adanya hubungan kontraktual mengenai rencana atau kesepakatan jual beli, sedangkan sertifikat merupakan bagian dari sistem pendaftaran tanah yang memberikan kepastian mengenai data fisik dan yuridis tanah sesuai hukum pertanahan. Karena itu, tujuan akhir konsumen bukan sekadar memiliki PPJB, melainkan memastikan proses peralihan hak dan pendaftaran tanah diselesaikan sesuai ketentuan.

Hal inilah yang membuat konsumen harus aktif ketika sertifikat tidak kunjung diserahkan. Jangan sampai rumah sudah ditempati selama bertahun-tahun, cicilan atau harga sudah lunas, tetapi status dokumen pertanahannya tidak pernah diperiksa secara serius.

Jangan Hanya Menunggu, Minta Kepastian
Sertifikat rumah yang belum diserahkan developer bukan persoalan yang selalu dapat langsung dikategorikan sebagai pelanggaran hukum, karena harus dilihat terlebih dahulu apakah sertifikat memang belum terbit, masih dalam proses pemecahan, proses AJB belum selesai, proses balik nama belum dilakukan, terdapat kendala administratif, atau sertifikat sebenarnya sudah tersedia tetapi tidak diserahkan kepada konsumen. Namun, semakin lama keterlambatan berlangsung tanpa penjelasan yang dapat dibuktikan, semakin penting bagi konsumen untuk mengambil langkah yang lebih terstruktur.

Konsumen perlu memulai dengan membaca kembali PPJB dan seluruh dokumen transaksi, kemudian meminta penjelasan tertulis mengenai status sertifikat, AJB, balik nama, dan status tanah. Jika developer memang sedang memproses dokumen, mintalah bukti perkembangan dan tenggat penyelesaian. Jika developer tidak memenuhi kewajiban yang sudah ditentukan dalam perjanjian, konsumen dapat mempertimbangkan somasi dan tuntutan berdasarkan wanprestasi. Sementara apabila terdapat pelanggaran terhadap hak konsumen sebagai pembeli, mekanisme dalam UU Perlindungan Konsumen juga dapat dipertimbangkan.

Yang tidak kalah penting, konsumen perlu memahami bahwa “sertifikat belum diserahkan” dan “hak atas tanah belum dialihkan” bukan selalu persoalan yang sama. Sertifikat bisa saja sudah terbit tetapi belum dibaliknama, atau proses sertifikat memang belum selesai karena tahapan pertanahan tertentu. Oleh sebab itu, sebelum menentukan tindakan hukum, konsumen perlu mengetahui terlebih dahulu status sebenarnya dari tanah dan dokumen rumah tersebut.

Pada akhirnya, rumah bukan hanya bangunan yang berdiri di atas sebidang tanah. Bagi pembeli, rumah merupakan aset bernilai besar yang membutuhkan kepastian hukum sejak proses pembelian sampai kepemilikan terdaftar. Karena itu, ketika developer terus meminta konsumen menunggu tanpa memberikan penjelasan yang jelas mengenai sertifikat, konsumen mempunyai alasan untuk meminta kepastian, memeriksa dokumen, dan menggunakan mekanisme hukum yang tersedia apabila kewajiban developer memang tidak dipenuhi.

Daftar Dasar Hukum

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), terutama:
• Pasal 1238, mengenai keadaan lalai atau wanprestasi;
• Pasal 1243, mengenai penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan;
• Pasal 1267, mengenai pilihan menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan dengan penggantian biaya, kerugian, dan bunga;
• Pasal 1338, mengenai kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), sebagai dasar utama hukum agraria dan hak atas tanah di Indonesia, termasuk prinsip pendaftaran peralihan hak.
3. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya:
• Pasal 4, mengenai hak konsumen;
• Pasal 7, mengenai kewajiban pelaku usaha;
• Pasal 8, mengenai larangan memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji;
• Pasal 19, mengenai tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen;
• Pasal 45, mengenai penyelesaian sengketa konsumen;
• Pasal 46, mengenai pihak yang dapat mengajukan gugatan, termasuk kelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama. UU ini berstatus berlaku.
4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, antara lain, dengan UU Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, termasuk ketentuan mengenai penyelenggaraan perumahan, PPJB, hak dan kewajiban dalam penyelenggaraan perumahan, larangan, serta penyelesaian sengketa. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 tercatat berlaku dengan perubahan.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, khususnya ketentuan mengenai Sistem PPJB, kepastian status kepemilikan tanah, hal-hal yang diperjanjikan, serta dokumen dan informasi yang harus diperhatikan dalam transaksi rumah. PP Nomor 12 Tahun 2021 berstatus berlaku dan mencabut Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah.
6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, khususnya ketentuan mengenai pendaftaran peralihan hak dan peran PPAT dalam pembuatan akta sebagai dasar pendaftaran peralihan hak.
7. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) beserta perubahan yang berlaku, khususnya mengenai kewenangan PPAT dalam pembuatan akta pemindahan hak atas tanah dan peran PPAT dalam membantu proses pendaftaran perubahan data pertanahan.

Catatan: Artikel ini merupakan informasi hukum umum dan bukan pendapat hukum untuk perkara tertentu. Dalam kasus nyata, langkah hukum perlu disesuaikan dengan isi PPJB, status sertifikat, status hak atas tanah, apakah AJB telah dibuat, bukti pembayaran, status hak tanggungan apabila ada, serta dokumen yang menunjukkan proses pengurusan sertifikat dan balik nama.

Penulis : Andi Akbar Muzfa, SH. (Advokat)

Read More.. →

Rumah Tidak Sesuai Brosur? Ini Tanggung Jawab Hukum Developer kepada Konsumen Update :

Hukum Devloper - Membeli rumah dari developer sering kali dimulai dari sebuah brosur yang terlihat sederhana, tetapi bagi calon pembeli, brosur tersebut justru dapat menjadi salah satu dasar utama untuk menentukan apakah sebuah rumah layak dibeli atau tidak. Dari selembar brosur, konsumen biasanya memperoleh gambaran mengenai luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar, spesifikasi material, fasilitas kawasan, lebar jalan, taman, keamanan, tempat ibadah, area komersial, saluran drainase, sampai janji mengenai berbagai fasilitas penunjang yang akan tersedia setelah kawasan perumahan selesai dibangun. Persoalannya kemudian muncul ketika rumah yang sudah dibayar dan diserahterimakan ternyata tidak sesuai dengan apa yang dahulu ditawarkan. Luas bangunan berbeda, material yang digunakan lebih rendah dari yang dijanjikan, jumlah atau ukuran ruangan berubah, jalan lingkungan tidak sesuai dengan gambar pemasaran, fasilitas yang ditampilkan dalam brosur tidak kunjung dibangun, atau bahkan posisi dan bentuk bangunan yang diterima konsumen jauh berbeda dari gambaran ketika transaksi dilakukan.

Dalam kondisi seperti itu, konsumen sering berada dalam posisi yang membingungkan karena developer tidak jarang beralasan bahwa brosur hanyalah media promosi, sehingga gambar, ilustrasi, spesifikasi, maupun fasilitas yang tercantum di dalamnya dianggap bukan merupakan janji yang mengikat. Padahal, persoalan hukumnya tidak sesederhana mengatakan bahwa brosur hanya iklan atau sebaliknya setiap gambar dalam brosur otomatis menjadi kewajiban kontraktual. Yang harus dilihat adalah keseluruhan hubungan hukum antara developer dan konsumen, termasuk bagaimana informasi tersebut disampaikan, apakah informasi itu menjadi dasar konsumen melakukan transaksi, apakah informasi tersebut kemudian dituangkan dalam PPJB atau dokumen transaksi lainnya, serta apakah rumah dan kawasan yang diserahkan pada akhirnya sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sendiri secara tegas melarang pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria dan spesifikasi yang diperjanjikan.

Brosur Rumah Bukan Sekadar Gambar Promosi
Dalam praktik jual beli rumah, konsumen hampir tidak pernah mengambil keputusan hanya berdasarkan dokumen PPJB yang panjang dan penuh istilah hukum. Sebelum menandatangani dokumen, konsumen biasanya terlebih dahulu melihat iklan digital, brosur, katalog, maket kawasan, gambar denah, simulasi rumah, contoh unit, penjelasan tenaga pemasaran, serta berbagai informasi mengenai fasilitas yang akan dibangun developer. Oleh karena itu, ketika terjadi perselisihan, pertanyaan hukumnya bukan semata-mata apakah brosur tersebut ditandatangani oleh konsumen dan developer, melainkan apakah informasi yang disampaikan melalui brosur merupakan bagian dari informasi yang menjadi dasar penawaran dan keputusan konsumen untuk membeli.

Dalam perspektif perlindungan konsumen, posisi informasi tersebut menjadi penting karena konsumen memiliki hak untuk memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa. Pada sisi lain, pelaku usaha mempunyai kewajiban untuk memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi serta jaminan barang dan/atau jasa. Dengan demikian, developer tidak dapat secara sembarangan memberikan gambaran mengenai rumah yang dijual kemudian menganggap seluruh informasi tersebut tidak mempunyai konsekuensi hukum setelah konsumen melakukan pembayaran. UU Perlindungan Konsumen justru dibentuk untuk mencegah konsumen memperoleh barang atau jasa yang tidak sesuai dengan informasi dan janji yang digunakan dalam proses pemasaran.

Apa yang Terjadi Jika Rumah yang Diserahkan Berbeda dengan Brosur?
Perbedaan antara brosur dengan rumah yang diterima konsumen dapat memiliki tingkat persoalan hukum yang berbeda-beda. Perbedaan kecil yang bersifat teknis dan tidak memengaruhi substansi objek transaksi tentu harus dibedakan dari perubahan yang secara nyata mengurangi kualitas, luas, fungsi, fasilitas, atau nilai rumah yang dibeli. Misalnya, apabila brosur menyebutkan lantai menggunakan jenis keramik tertentu tetapi developer menggunakan material dengan kelas yang lebih rendah, persoalannya berbeda dengan kondisi ketika luas bangunan yang dijanjikan 45 meter persegi tetapi yang dibangun ternyata jauh lebih kecil. Begitu pula ketika developer menjanjikan jalan kawasan dengan spesifikasi tertentu tetapi kemudian membangun jalan dengan kualitas yang berbeda secara signifikan, atau ketika fasilitas lingkungan yang menjadi bagian dari daya tarik utama perumahan ternyata tidak pernah dibangun.

Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya mengatakan bahwa “rumah tidak sesuai brosur”, tetapi harus mengidentifikasi secara konkret bagian mana yang tidak sesuai, apa janji awalnya, apa kondisi aktualnya, dan dokumen apa yang dapat membuktikan perbedaan tersebut. Semakin jelas hubungan antara informasi awal, isi perjanjian, pembayaran, dan kondisi rumah yang diterima, semakin mudah pula untuk menentukan apakah persoalan tersebut merupakan wanprestasi, pelanggaran perlindungan konsumen, pelanggaran ketentuan penyelenggaraan perumahan, atau bahkan memiliki beberapa dasar hukum sekaligus.

UU Perlindungan Konsumen Melarang Barang atau Jasa yang Tidak Sesuai Janji
Salah satu dasar hukum paling penting dalam persoalan rumah yang tidak sesuai dengan brosur adalah Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Ketentuan ini penting karena hubungan antara developer sebagai pelaku usaha dan pembeli rumah sebagai konsumen tidak hanya dipandang sebagai hubungan perdata berdasarkan kontrak, tetapi juga sebagai hubungan yang tunduk pada prinsip perlindungan konsumen.

Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen pada pokoknya melarang pelaku usaha memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.

Ketentuan tersebut menjadi sangat relevan dalam perkara rumah yang tidak sesuai dengan brosur karena brosur pada praktiknya digunakan sebagai sarana promosi untuk menjelaskan karakteristik produk yang ditawarkan kepada konsumen. Artinya, apabila developer menggunakan informasi tertentu dalam kegiatan pemasaran dan informasi tersebut ternyata tidak sesuai dengan rumah atau fasilitas yang kemudian diberikan kepada konsumen, persoalan tersebut tidak otomatis dapat dianggap sebagai kesalahan konsumen karena terlalu percaya pada materi promosi. Justru perlu dilihat apakah developer telah memberikan informasi pemasaran yang benar dan apakah informasi tersebut kemudian dipenuhi ketika produk diserahkan kepada konsumen.

Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen juga menegaskan kewajiban pelaku usaha untuk memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberikan penjelasan mengenai penggunaan, perbaikan, dan pemeliharaannya. Dalam konteks perumahan, kewajiban tersebut dapat berkaitan dengan karakteristik bangunan, spesifikasi rumah, fasilitas yang ditawarkan, kondisi lingkungan, maupun berbagai informasi lain yang menjadi bagian dari penawaran developer.

Jika Brosur Berbeda dengan PPJB, Mana yang Harus Dilihat?
Pertanyaan yang sering muncul adalah bagaimana jika isi brosur berbeda dengan PPJB. Misalnya, brosur menggambarkan rumah dengan luas bangunan tertentu, material tertentu, pagar, kanopi, taman, jalan lingkungan, atau fasilitas tertentu, tetapi ketika konsumen membaca PPJB, sebagian spesifikasi tersebut tidak ditulis secara rinci. Dalam keadaan seperti ini, konsumen tidak seharusnya langsung berasumsi bahwa brosur pasti mengalahkan PPJB, tetapi juga tidak tepat apabila developer langsung menyatakan bahwa brosur tidak mempunyai arti apa pun hanya karena tidak seluruh isinya dituangkan kembali dalam PPJB.

Dalam menentukan tanggung jawab hukum, dokumen dan bukti harus dilihat secara keseluruhan. Brosur dapat menjadi salah satu alat bukti untuk menunjukkan bagaimana developer menawarkan produk kepada konsumen, sedangkan PPJB menjadi dokumen yang sangat penting untuk melihat apa saja yang secara kontraktual disepakati para pihak. Selain itu, bukti pembayaran, surat pemesanan rumah, formulir booking, pesan elektronik, rekaman komunikasi, dokumen serah terima, gambar denah, spesifikasi teknis, katalog, tangkapan layar iklan digital, bahkan komunikasi dengan tenaga pemasaran dapat membantu menunjukkan rangkaian penawaran sampai realisasi objek.

Hal tersebut menjadi semakin penting karena PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dalam kegiatan pemasaran rumah dan menempatkan PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun sebelum akta jual beli. Peraturan tersebut juga mengatur bahwa PPJB sekurang-kurangnya memuat antara lain identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan atau berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.

Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya menyimpan PPJB, tetapi juga menyimpan seluruh materi yang digunakan developer ketika menawarkan rumah tersebut. Dalam perkara tertentu, justru bukti sebelum PPJB dapat membantu menjelaskan bagaimana objek rumah tersebut ditawarkan dan apa yang sesungguhnya menjadi ekspektasi konsumen ketika melakukan pembelian.

UU Perumahan Secara Tegas Mengatur Soal Spesifikasi yang Diperjanjikan
Selain UU Perlindungan Konsumen, terdapat dasar hukum yang secara khusus mengatur penyelenggaraan perumahan, yaitu UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah mengalami perubahan, termasuk melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 pada database peraturan BPK menunjukkan bahwa undang-undang tersebut telah diubah oleh berbagai ketentuan terkait Cipta Kerja.

Salah satu ketentuan yang sangat penting adalah Pasal 134 UU Perumahan yang menyatakan:

“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Ketentuan ini mempunyai arti penting karena persoalan rumah yang tidak sesuai brosur pada akhirnya harus dikaitkan dengan apa yang diperjanjikan dalam transaksi perumahan. Jika spesifikasi, fasilitas, persyaratan, prasarana, sarana, atau utilitas umum tertentu memang menjadi bagian dari apa yang diperjanjikan, developer tidak dapat begitu saja mengabaikannya dalam pelaksanaan pembangunan.

Dengan demikian, konsumen yang merasa dirugikan perlu melihat lebih jauh daripada sekadar membandingkan foto brosur dengan rumah yang telah berdiri. Yang perlu dibuktikan adalah apakah perbedaan tersebut menyangkut kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, atau utilitas umum yang memang diperjanjikan dalam hubungan hukum antara konsumen dengan developer.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan Brosur Hanya Ilustrasi?
Alasan bahwa gambar dalam brosur hanya ilustrasi memang dapat muncul dalam praktik, terutama apabila terdapat tulisan kecil seperti “gambar hanya ilustrasi”, “spesifikasi dapat berubah”, atau kalimat sejenis. Namun, keberadaan disclaimer tersebut tidak serta-merta menyelesaikan persoalan hukum. Penilaian tetap harus melihat substansi informasi yang diberikan, posisi konsumen, bentuk perubahan yang dilakukan, isi perjanjian, serta apakah klausul tersebut dapat dibenarkan menurut hukum perlindungan konsumen.

Developer tentu dapat melakukan perubahan tertentu apabila terdapat alasan yang sah dan perubahan tersebut memang dimungkinkan berdasarkan perjanjian serta ketentuan yang berlaku. Akan tetapi, persoalannya berbeda apabila klausul perubahan digunakan secara sangat luas sehingga konsumen seolah-olah tidak mempunyai kepastian sama sekali mengenai apa yang sebenarnya dibeli. Jika seluruh spesifikasi dapat diubah sepihak setelah konsumen membayar, maka fungsi informasi dalam proses pemasaran menjadi tidak berarti dan berpotensi menimbulkan persoalan berdasarkan hukum perlindungan konsumen maupun hukum perjanjian.

Dalam hubungan kontraktual, Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan bahwa persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Karena itu, developer maupun konsumen sama-sama terikat oleh kesepakatan yang telah dibuat. Persoalannya kemudian adalah bagaimana menentukan isi kesepakatan tersebut apabila terdapat perbedaan antara dokumen kontrak, brosur, komunikasi pemasaran, dan kondisi aktual rumah.

Ketika Spesifikasi Rumah Diturunkan Sepihak
Situasi yang lebih serius terjadi ketika konsumen sudah membayar berdasarkan spesifikasi tertentu, tetapi developer kemudian menurunkan spesifikasi tanpa persetujuan konsumen. Contohnya, konsumen membeli rumah dengan janji menggunakan jenis material tertentu, tetapi developer menggunakan material yang kualitasnya lebih rendah; konsumen membeli rumah dengan fasilitas tertentu, tetapi fasilitas tersebut dihilangkan; atau developer mengurangi luas, mengubah denah, atau mengubah bagian bangunan yang memengaruhi fungsi maupun nilai rumah.

Dalam kondisi seperti itu, konsumen dapat mempertimbangkan adanya wanprestasi apabila kewajiban developer yang telah diperjanjikan tidak dipenuhi sebagaimana mestinya. Pasal 1238 KUHPerdata mengatur mengenai keadaan lalai, sedangkan Pasal 1243 KUHPerdata menjadi salah satu dasar mengenai tuntutan penggantian biaya, kerugian, dan bunga setelah debitur dinyatakan lalai dan tetap tidak memenuhi perikatannya. Sementara itu, Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan kepada pihak yang dirugikan karena perikatan tidak dipenuhi untuk menuntut pemenuhan perjanjian apabila masih dapat dilakukan atau menuntut pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.

Dalam konteks perumahan, pilihan tuntutan tentu harus disesuaikan dengan keadaan konkret. Jika rumah sebenarnya masih dapat diperbaiki atau disesuaikan dengan spesifikasi yang dijanjikan, konsumen dapat meminta pemenuhan kewajiban tersebut. Namun apabila pelanggaran sudah sedemikian serius sehingga tujuan transaksi tidak lagi dapat dicapai, persoalannya dapat berkembang menjadi tuntutan pembatalan atau kompensasi, dengan memperhatikan isi kontrak dan bukti yang tersedia.

Developer Bisa Diminta Memberikan Ganti Rugi
UU Perlindungan Konsumen juga memberikan dasar mengenai tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen. Pasal 19 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen menyatakan:

“Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.”

Selanjutnya, Pasal 19 ayat (2) mengatur bahwa ganti rugi dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau bentuk lain yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam perkara rumah yang tidak sesuai brosur, bentuk penyelesaian tidak selalu harus berupa pengembalian seluruh uang pembelian. Tergantung pada persoalannya, penyelesaian dapat berupa perbaikan bangunan, penggantian material dengan spesifikasi yang sesuai, pembangunan fasilitas yang dijanjikan, pengembalian sebagian pembayaran, kompensasi atas kerugian tertentu, atau bentuk penyelesaian lain yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Apa yang paling tepat tentu bergantung pada jenis ketidaksesuaian dan isi hubungan kontraktual antara konsumen dengan developer.

Yang juga penting, Pasal 19 ayat (3) UU Perlindungan Konsumen menentukan bahwa pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu tujuh hari setelah tanggal transaksi. Dalam praktik sengketa perumahan, penerapan ketentuan ganti rugi harus dibaca bersama karakter transaksi properti yang memiliki proses pembangunan, serah terima, dan hubungan kontraktual yang lebih kompleks. Karena itu, konsumen sebaiknya tidak berhenti pada membaca satu ketentuan, tetapi melihat keseluruhan aturan perlindungan konsumen dan ketentuan kontraknya.

Apakah Konsumen Bisa Meminta Developer Membangun Ulang?
Bisa saja menjadi bagian dari tuntutan, terutama apabila ketidaksesuaian menyangkut bagian rumah atau kawasan yang masih memungkinkan diperbaiki. Bahkan UU Perumahan memiliki ketentuan pidana yang berkaitan dengan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Pasal 151 ayat (1) UU Perumahan mengatur bahwa setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan tidak membangun perumahan sesuai dengan ketentuan Pasal 134 dapat dikenai pidana denda paling banyak Rp5 miliar. Selain itu, Pasal 151 ayat (2) memberikan kemungkinan dijatuhkannya pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Namun, ketentuan pidana tersebut tidak boleh dipahami secara sederhana sebagai berarti setiap perbedaan kecil antara rumah dan brosur otomatis merupakan tindak pidana. Penerapan ketentuan pidana tetap mensyaratkan terpenuhinya unsur-unsur yang ditentukan undang-undang dan harus dilihat berdasarkan fakta konkret. Untuk kepentingan konsumen, persoalan tersebut juga dapat mempunyai dimensi perdata dan perlindungan konsumen yang berbeda dari aspek pidana.

Bukti Apa yang Harus Disimpan Konsumen?
Ketika rumah ternyata berbeda dari brosur, persoalan paling penting setelah mengetahui adanya ketidaksesuaian adalah mengamankan bukti. Jangan sampai konsumen hanya mempunyai foto rumah yang sudah selesai tetapi tidak lagi memiliki bukti mengenai apa yang dahulu ditawarkan developer. Brosur asli, katalog, tangkapan layar website, iklan media sosial, gambar denah, spesifikasi teknis, price list, surat pemesanan, PPJB, kuitansi atau bukti transfer, dokumen serah terima, berita acara pemeriksaan, serta komunikasi dengan tenaga pemasaran sebaiknya disimpan secara lengkap.

Konsumen juga sebaiknya membuat dokumentasi kondisi aktual rumah secara sistematis. Jika masalahnya adalah luas bangunan, dokumentasikan hasil pengukuran dan bila diperlukan gunakan tenaga profesional untuk melakukan pengukuran. Jika masalahnya adalah kualitas material, dokumentasikan material yang digunakan dan bandingkan dengan spesifikasi yang dijanjikan. Jika masalahnya adalah fasilitas kawasan, dokumentasikan kondisi kawasan dan waktu ketika fasilitas tersebut seharusnya tersedia. Semakin konkret perbedaan antara janji dan realisasi, semakin kuat dasar untuk meminta pertanggungjawaban developer.

Hal yang tidak kalah penting adalah mencatat kronologi. Kapan rumah ditawarkan, kapan booking dilakukan, kapan pembayaran dilakukan, kapan PPJB ditandatangani, kapan developer memberitahukan perubahan, kapan rumah diserahterimakan, dan kapan konsumen menemukan ketidaksesuaian harus dicatat secara runtut. Dalam sengketa hukum, kronologi yang jelas sering kali membantu menjelaskan hubungan antara penawaran, kontrak, pembayaran, pembangunan, dan kerugian yang dialami konsumen.

Jangan Terburu-buru Menandatangani Berita Acara Serah Terima
Masalah lain yang sering muncul adalah ketika konsumen baru mengetahui ketidaksesuaian pada saat serah terima rumah. Dalam kondisi seperti ini, konsumen sebaiknya membaca dokumen serah terima dengan teliti dan tidak sekadar menandatangani karena merasa rumah sudah harus segera ditempati. Apabila terdapat kekurangan atau ketidaksesuaian, konsumen perlu memastikan bahwa kondisi tersebut dicatat dalam berita acara atau dokumen pemeriksaan yang relevan.

Jika konsumen menandatangani dokumen yang menyatakan rumah telah diterima tanpa catatan apa pun, posisi pembuktian dapat menjadi lebih rumit ketika kemudian konsumen mengajukan keberatan. Hal tersebut bukan berarti hak konsumen otomatis hilang, karena tetap harus dilihat jenis ketidaksesuaian dan keseluruhan bukti yang tersedia, tetapi dari sisi pembuktian, catatan mengenai kekurangan sejak awal tentu jauh lebih membantu.

Karena itu, serah terima sebaiknya dipandang sebagai tahap pemeriksaan, bukan sekadar formalitas administratif. Konsumen dapat membuat daftar bagian rumah yang belum sesuai, memotret kondisi aktual, mencatat tanggal pemeriksaan, meminta developer memberikan jadwal perbaikan, dan menyimpan semua komunikasi mengenai penyelesaian kekurangan tersebut.

Bagaimana Jika Developer Tidak Mau Memperbaiki?
Apabila developer sudah menerima komplain tetapi tidak memberikan penyelesaian yang memadai, konsumen dapat memulai dengan mengirimkan pengaduan tertulis yang menjelaskan secara rinci ketidaksesuaian rumah dengan spesifikasi yang dijanjikan. Surat tersebut sebaiknya tidak hanya berisi kalimat “rumah tidak sesuai brosur”, tetapi menjelaskan bagian mana yang tidak sesuai, dasar atau dokumen yang menunjukkan janji tersebut, kondisi aktual yang ditemukan, kerugian yang dialami, serta penyelesaian yang diminta.

Jika hubungan kontraktualnya menunjukkan adanya kewajiban developer yang telah jatuh tempo tetapi tidak dipenuhi, konsumen dapat mempertimbangkan somasi untuk menempatkan developer dalam keadaan lalai sesuai karakter perikatannya. Somasi sebaiknya disusun dengan jelas agar tidak hanya menjadi surat komplain, tetapi juga menjadi bagian dari dokumentasi bahwa konsumen telah memberikan kesempatan kepada developer untuk memenuhi kewajibannya.

Apabila negosiasi tidak menghasilkan penyelesaian, UU Perlindungan Konsumen memberikan jalur penyelesaian sengketa melalui pengadilan maupun di luar pengadilan. Pasal 45 ayat (1) menyatakan bahwa konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan dalam lingkungan peradilan umum. Sementara Pasal 45 ayat (2) membuka kemungkinan penyelesaian sengketa melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak.

Sengketa Rumah Tidak Sesuai Brosur Bisa Masuk Ranah Perdata dan Perlindungan Konsumen
Konsumen tidak perlu berpikir bahwa pilihannya hanya menggugat wanprestasi atau tidak melakukan apa-apa. Dalam sengketa properti, satu rangkaian peristiwa dapat memiliki beberapa dasar hukum yang saling berhubungan. Ketika developer tidak memenuhi isi perjanjian, terdapat kemungkinan persoalan wanprestasi. Ketika informasi pemasaran tidak sesuai dengan barang atau jasa yang diberikan, terdapat aspek perlindungan konsumen. Ketika pembangunan tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan, terdapat ketentuan khusus dalam UU Perumahan yang perlu diperhatikan.

Oleh karena itu, strategi hukum harus dibangun berdasarkan fakta dan bukti, bukan hanya berdasarkan label “developer ingkar janji”. Konsumen harus menentukan terlebih dahulu apa yang dijanjikan, apa yang diterima, apa yang berbeda, apa kerugiannya, dan apa penyelesaian yang diinginkan. Dari sana baru dapat ditentukan apakah tuntutan yang paling tepat adalah meminta pemenuhan perjanjian, perbaikan, penggantian, kompensasi, pembatalan, atau kombinasi tuntutan tertentu yang diperbolehkan hukum.

Bagaimana Pengadilan Melihat Bukti dalam Sengketa Developer dan Konsumen?
Dalam sengketa properti, dokumen kontrak memang merupakan bukti penting, tetapi perkara tidak selalu berhenti pada satu dokumen. Dalam praktik peradilan, hakim dapat menilai hubungan para pihak berdasarkan rangkaian bukti yang diajukan. Hal ini menjadi relevan dalam transaksi perumahan karena proses pembelian biasanya melibatkan banyak dokumen dan komunikasi sebelum PPJB ditandatangani maupun setelah rumah diserahterimakan.

Mahkamah Agung dalam sejumlah perkara juga menunjukkan bahwa hubungan hukum pembeli dengan developer tidak dapat selalu dinilai secara sederhana hanya dengan melihat apakah AJB sudah dibuat atau belum. Salah satu contoh penting adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli rumah dari developer yang kemudian dinyatakan pailit. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan terhadap pembeli beritikad baik yang memiliki PPJB, bukti pembayaran, bukti pelunasan, dan berita acara serah terima, meskipun rumah belum bersertifikat atas nama pembeli. Kaidah tersebut menunjukkan pentingnya melihat keseluruhan bukti dan kondisi konkret hubungan antara pembeli dengan developer.

Putusan tersebut tentu tidak boleh ditafsirkan bahwa setiap brosur otomatis mempunyai kedudukan yang sama dengan AJB atau bahwa setiap pemegang PPJB otomatis menjadi pemilik terdaftar. Namun, perkara tersebut memperlihatkan bahwa bukti transaksi properti harus dilihat secara komprehensif dan bahwa pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan hukum berdasarkan keadaan konkret perkara. Dalam konteks rumah yang tidak sesuai brosur, prinsip pembuktian tersebut menjadi relevan karena konsumen perlu menunjukkan rangkaian hubungan antara penawaran developer, kesepakatan, pembayaran, pembangunan, dan kondisi rumah yang akhirnya diterima.

Konsumen Tidak Harus Menunggu Sampai Rumah Selesai untuk Memprotes
Kesalahan yang sering dilakukan konsumen adalah baru melakukan keberatan setelah seluruh pembangunan selesai, padahal tanda-tanda perubahan spesifikasi sudah terlihat sejak proses pembangunan. Apabila developer mulai mengubah denah, material, ukuran bangunan, fasilitas kawasan, atau elemen lain yang sebelumnya dijanjikan, konsumen sebaiknya segera meminta penjelasan tertulis dan menyimpan bukti komunikasi tersebut.

Langkah ini penting karena semakin lama persoalan dibiarkan, semakin sulit menentukan kapan perubahan terjadi dan apakah konsumen pernah menyetujuinya. Apabila developer dapat menunjukkan bahwa perubahan telah disampaikan dan disetujui konsumen, posisi hukumnya tentu berbeda dibandingkan dengan perubahan yang dilakukan secara sepihak tanpa pemberitahuan atau persetujuan.

Karena itu, prinsip yang sebaiknya digunakan konsumen adalah sederhana: setiap perubahan material terhadap rumah atau fasilitas yang menjadi bagian dari transaksi harus diminta penjelasan dan dokumentasinya. Jangan hanya mengandalkan penjelasan lisan dari tenaga pemasaran karena ketika sengketa terjadi, yang dibutuhkan bukan sekadar ingatan mengenai percakapan, tetapi bukti yang dapat menunjukkan apa yang sesungguhnya disepakati.

Apa yang Sebaiknya Dilakukan Konsumen Jika Rumah Sudah Terlanjur Tidak Sesuai?
Jika rumah sudah diserahterimakan dan konsumen menemukan ketidaksesuaian, langkah pertama bukan langsung mengancam akan membawa developer ke pengadilan, melainkan melakukan audit dokumen terhadap transaksi. Bandingkan brosur dengan PPJB, surat pemesanan, spesifikasi teknis, gambar denah, dokumen serah terima, serta kondisi fisik rumah. Dari perbandingan tersebut, buat daftar ketidaksesuaian yang benar-benar dapat dibuktikan.

Setelah itu, konsumen dapat menyampaikan keberatan secara tertulis kepada developer dan meminta penyelesaian dalam jangka waktu yang wajar. Apabila developer mengakui adanya kekurangan, minta komitmen perbaikan dalam bentuk tertulis, termasuk bagian yang diperbaiki dan waktu penyelesaiannya. Jika developer menolak, meminta konsumen menerima kondisi tersebut, atau tidak memberikan tanggapan, seluruh komunikasi tersebut sebaiknya tetap disimpan.

Apabila penyelesaian langsung tidak berhasil, konsumen dapat mempertimbangkan mekanisme penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan maupun gugatan melalui pengadilan. Pilihan jalur harus mempertimbangkan nilai kerugian, kekuatan bukti, isi kontrak, jumlah konsumen yang mengalami persoalan serupa, serta jenis penyelesaian yang ingin dicapai.

Bagaimana Jika Banyak Konsumen Mengalami Masalah yang Sama?
Persoalan menjadi lebih serius apabila ketidaksesuaian tidak hanya dialami oleh satu pembeli, tetapi terjadi pada banyak unit dalam satu proyek. Misalnya, seluruh konsumen memperoleh rumah dengan luas yang lebih kecil dari yang ditawarkan, spesifikasi material diturunkan secara seragam, fasilitas kawasan tidak dibangun, atau seluruh konsumen menerima kondisi yang berbeda dari materi pemasaran.

Dalam keadaan tertentu, konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama dapat menggunakan mekanisme gugatan kelompok sebagaimana dikenal dalam hukum perlindungan konsumen. Pasal 46 ayat (1) huruf b UU Perlindungan Konsumen memberikan dasar bahwa gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Namun, penggunaan mekanisme kelompok tetap harus mempertimbangkan kesamaan fakta, kesamaan kepentingan, karakter kerugian, dan persyaratan hukum acara yang berlaku. Tidak setiap persoalan antara konsumen dan developer otomatis cocok diajukan sebagai gugatan kelompok. Jika setiap konsumen mempunyai kontrak, spesifikasi, pembayaran, atau kerugian yang sangat berbeda, pendekatan hukumnya dapat menjadi lebih kompleks.

Jangan Hanya Mengandalkan Brosur, Tetapi Jangan Juga Mengabaikannya
Pada akhirnya, posisi brosur dalam transaksi properti harus ditempatkan secara proporsional. Brosur bukan AJB, bukan sertifikat tanah, dan tidak selalu berdiri sendiri sebagai kontrak. Akan tetapi, brosur juga bukan berarti tidak mempunyai nilai sama sekali. Ketika brosur digunakan sebagai sarana penawaran dan berisi informasi mengenai karakteristik rumah atau fasilitas yang menjadi dasar konsumen mengambil keputusan, informasi tersebut dapat menjadi bagian penting dalam menilai apakah developer telah memenuhi kewajibannya.

Posisi konsumen akan jauh lebih kuat apabila informasi dalam brosur kemudian konsisten dengan PPJB, spesifikasi teknis, surat pemesanan, dan dokumen transaksi lainnya. Sebaliknya, apabila brosur menjanjikan sesuatu tetapi PPJB secara jelas menyatakan hal berbeda dan konsumen telah mengetahui serta menyetujuinya, persoalan hukumnya harus dianalisis lebih hati-hati. Begitu pula jika terdapat disclaimer mengenai perubahan spesifikasi, klausul tersebut harus dibaca dalam konteks keseluruhan kontrak dan ketentuan perlindungan konsumen, bukan langsung dianggap sebagai izin tanpa batas bagi developer untuk mengubah objek transaksi.

Karena itu, ketika rumah tidak sesuai brosur, pertanyaan hukumnya bukan sekadar “apakah brosur bisa menggugat developer?”, melainkan “apa yang dijanjikan, apa yang disepakati, apa yang dibangun, apa yang diterima konsumen, dan apa kerugian yang timbul akibat perbedaan tersebut?”. Dari pertanyaan-pertanyaan itulah dasar tuntutan hukum dapat disusun dengan lebih kuat.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Rumah yang diterima konsumen seharusnya tidak berbeda secara sepihak dari apa yang telah dijanjikan developer dalam proses pemasaran dan perjanjian. Ketika terjadi perbedaan mengenai luas, spesifikasi material, bentuk bangunan, fasilitas, prasarana, sarana, utilitas umum, maupun bagian lain yang menjadi objek transaksi, konsumen mempunyai dasar hukum untuk meminta penjelasan dan, apabila terbukti terdapat pelanggaran, menuntut pertanggungjawaban sesuai dengan jenis pelanggarannya.

UU Perlindungan Konsumen memberikan perlindungan terhadap konsumen dari barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji dalam keterangan, iklan, atau promosi, sekaligus mewajibkan pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur. Sementara UU Perumahan secara khusus melarang penyelenggaraan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Di sisi lain, KUHPerdata memberikan dasar bagi konsumen untuk menuntut pemenuhan perjanjian maupun ganti kerugian apabila developer melakukan wanprestasi.

Karena itu, konsumen yang menemukan rumah tidak sesuai brosur sebaiknya tidak langsung menerima kondisi tersebut sebagai sesuatu yang harus ditoleransi. Simpan brosur, katalog, iklan digital, PPJB, surat pemesanan, bukti pembayaran, komunikasi dengan developer, dokumen serah terima, dan seluruh dokumentasi kondisi fisik rumah. Setelah itu, identifikasi secara rinci setiap ketidaksesuaian dan cocokkan dengan dokumen yang menjadi dasar transaksi. Semakin lengkap bukti yang menunjukkan hubungan antara janji developer dengan kondisi rumah yang diterima, semakin jelas pula dasar bagi konsumen untuk meminta perbaikan, pemenuhan kewajiban, ganti rugi, atau menempuh mekanisme penyelesaian sengketa apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil.

Daftar Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya:

• Pasal 4, mengenai hak-hak konsumen, termasuk hak memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur serta memperoleh barang dan/atau jasa sesuai nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan.
• Pasal 7, mengenai kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.
• Pasal 8 ayat (1) huruf f, mengenai larangan memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji dalam label, keterangan, iklan, atau promosi.
• Pasal 19, mengenai tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi kepada konsumen.
• Pasal 45, mengenai penyelesaian sengketa konsumen melalui pengadilan maupun di luar pengadilan.
• Pasal 46, mengenai pihak yang dapat mengajukan gugatan, termasuk kelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, antara lain, melalui ketentuan Cipta Kerja dan UU Nomor 6 Tahun 2023, khususnya:

• Pasal 42, mengenai pemasaran rumah yang masih dalam tahap pembangunan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
• Pasal 134, mengenai larangan menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.
• Pasal 151, mengenai ketentuan pidana terkait pelanggaran Pasal 134, termasuk kemungkinan pidana tambahan berupa pembangunan kembali sesuai dengan kriteria dan spesifikasi yang diperjanjikan.

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, khususnya ketentuan mengenai Sistem PPJB dan isi minimum PPJB, termasuk identitas para pihak, objek PPJB, harga dan pembayaran, jaminan developer, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima, pemeliharaan, pengalihan hak, pembatalan, serta penyelesaian sengketa.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), khususnya:

• Pasal 1238, mengenai keadaan lalai atau wanprestasi.
• Pasal 1243, mengenai tuntutan penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan setelah debitur dinyatakan lalai.
• Pasal 1267, mengenai hak pihak yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.
• Pasal 1338, mengenai kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.

Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang memperlihatkan pentingnya perlindungan terhadap pembeli beritikad baik dalam transaksi properti dan pentingnya menilai keseluruhan bukti transaksi, termasuk PPJB, bukti pembayaran, pelunasan, dan berita acara serah terima, dalam perkara konkret antara pembeli dan developer yang mengalami kepailitan.

Catatan: Artikel ini merupakan informasi hukum umum. Dalam perkara konkret, penerapan pasal dan pilihan tuntutan tetap harus disesuaikan dengan isi PPJB, materi promosi, kondisi rumah, bukti pembayaran, dokumen serah terima, serta fakta dan kerugian yang dialami konsumen.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.

Read More.. →

PPJB vs AJB: Memahami Kedudukan Hukum Konsumen dalam Transaksi Properti dengan Developer Update :

Hukum Properti - Membeli rumah dari developer sering kali membuat konsumen berhadapan dengan dua istilah yang terdengar hampir sama, tetapi sesungguhnya mempunyai fungsi dan konsekuensi hukum yang berbeda, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Tidak sedikit pembeli yang setelah menandatangani PPJB merasa bahwa rumah tersebut secara hukum sudah sepenuhnya menjadi miliknya, sementara di sisi lain ada pula developer yang menggunakan keberadaan PPJB untuk menjelaskan bahwa proses jual beli belum selesai karena AJB belum dapat dibuat. Perbedaan pemahaman seperti ini dapat menjadi persoalan serius ketika kemudian terjadi sengketa, terutama apabila konsumen telah membayar lunas, telah menerima kunci rumah, telah menempati bangunan, atau bahkan telah memenuhi seluruh kewajibannya berdasarkan PPJB, tetapi developer belum juga menyelesaikan proses menuju AJB dan peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, memahami PPJB dan AJB tidak cukup hanya dengan mengetahui kepanjangan kedua istilah tersebut, tetapi harus melihat apa yang diperjanjikan, kapan perjanjian itu dibuat, apa fungsi masing-masing dokumen, apa akibat hukumnya, dan sejauh mana kedudukan konsumen dapat dilindungi ketika developer tidak melaksanakan kewajibannya.

Dalam transaksi properti yang dilakukan melalui mekanisme pemasaran oleh developer, PPJB bukan sekadar surat pemesanan biasa. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 secara khusus mengenal Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, yaitu rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB. Peraturan yang sama juga memberikan definisi PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret, yang dibuat di hadapan notaris. Dengan demikian, dari definisi normatifnya saja sudah terlihat bahwa PPJB ditempatkan sebagai bagian dari tahapan transaksi sebelum AJB, sedangkan AJB berada pada tahap perbuatan hukum jual beli yang berkaitan dengan peralihan hak.

PPJB Bukan Sekadar Janji Lisan, tetapi Perjanjian yang Mengikat Para Pihak
Kesalahan paling umum dalam memahami PPJB adalah menganggap bahwa karena PPJB disebut sebagai “perjanjian pendahuluan”, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum atau konsumen belum mempunyai hak apa pun terhadap developer. Pemahaman seperti itu terlalu sederhana. PPJB memang berbeda dengan AJB dan pada prinsipnya belum mempunyai fungsi yang sama dengan AJB sebagai akta mengenai perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, tetapi PPJB tetap merupakan perjanjian yang melahirkan hubungan hukum antara developer dan konsumen. Dari PPJB itulah dapat diketahui apa kewajiban developer, apa kewajiban pembeli, bagaimana harga dibayar, kapan rumah harus diserahkan, bagaimana kondisi rumah yang harus diserahkan, bagaimana mekanisme pengalihan hak, bagaimana pembatalan dilakukan, serta bagaimana sengketa harus diselesaikan apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.

Dasar paling umum mengenai kekuatan mengikat suatu perjanjian terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Konsekuensinya, meskipun PPJB belum sama dengan AJB, developer tidak dapat dengan mudah mengatakan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum hanya karena sertifikat belum dibalik nama atau AJB belum ditandatangani. Sepanjang PPJB dibuat secara sah dan memenuhi syarat perjanjian, dokumen tersebut mengikat para pihak sesuai isi yang diperjanjikan. Bagi konsumen, hal ini sangat penting karena ketika developer kemudian tidak memenuhi kewajibannya, PPJB dapat menjadi dasar untuk meminta pemenuhan prestasi, menuntut konsekuensi wanprestasi, atau mengambil langkah hukum lain sesuai dengan isi perjanjian dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Apa Sebenarnya Kedudukan PPJB dalam Transaksi Rumah dari Developer?
PPJB dalam konteks perumahan mempunyai karakter yang lebih spesifik dibandingkan perjanjian jual beli biasa karena sistem PPJB memang diatur dalam regulasi penyelenggaraan perumahan. Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan definisi Sistem PPJB, sedangkan Pasal 1 angka 11 memberikan definisi PPJB.

Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Pasal 1 angka 11 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Dari norma tersebut dapat dipahami bahwa PPJB mempunyai fungsi sebagai instrumen yang mengikat kesepakatan para pihak sebelum transaksi jual beli dituangkan dalam AJB. Karena itu, ketika konsumen sudah menandatangani PPJB dengan developer, hubungan hukum antara keduanya sudah terbentuk dan masing-masing pihak mempunyai hak serta kewajiban yang harus dilaksanakan. Konsumen berkewajiban melakukan pembayaran sesuai mekanisme yang disepakati, sedangkan developer mempunyai kewajiban melaksanakan prestasi yang diperjanjikan, termasuk membangun dan menyerahkan rumah sesuai kesepakatan serta memenuhi kewajiban yang diperlukan untuk menuju tahap AJB apabila persyaratan untuk itu telah terpenuhi.

Hal ini juga diperkuat oleh ketentuan PP 12/2021 mengenai isi PPJB. Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 pada pokoknya mengharuskan PPJB paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Struktur tersebut menunjukkan bahwa PPJB bukan dokumen kosong yang hanya menyatakan “akan dilakukan jual beli”, tetapi merupakan instrumen yang mengatur hubungan hukum para pihak secara cukup rinci.

Lalu, Apa Perbedaan Mendasar PPJB dengan AJB?
Perbedaan paling penting terletak pada fungsi dan tahap transaksi. PPJB pada dasarnya mengikat para pihak untuk melaksanakan jual beli sesuai syarat dan tahapan yang telah disepakati, sedangkan AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. Karena itu, tidak tepat apabila PPJB dan AJB dianggap sebagai dua dokumen yang mempunyai kedudukan hukum identik. PPJB dapat menjadi dasar hubungan kontraktual yang sangat kuat antara developer dan konsumen, tetapi keberadaan PPJB tidak boleh begitu saja disamakan dengan telah dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui AJB dan pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

Dasar mengenai pendaftaran peralihan hak dapat dilihat dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

PP Nomor 24 Tahun 1997 sampai sekarang masih berstatus berlaku, dengan perubahan antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Dengan demikian, ketika orang mengatakan bahwa “PPJB belum sama dengan AJB”, yang dimaksud bukan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum, melainkan bahwa fungsi PPJB dan AJB berbeda dalam rangkaian transaksi. PPJB terutama membangun dan mengatur hubungan kontraktual serta tahapan menuju jual beli, sedangkan AJB merupakan akta PPAT yang menjadi instrumen dalam perbuatan hukum jual beli untuk keperluan peralihan dan pendaftaran hak sesuai hukum pertanahan. Karena itu, konsumen yang telah memegang PPJB sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa dirinya sudah tercatat sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga tidak boleh menerima begitu saja apabila developer mengatakan bahwa PPJB sama sekali tidak memberikan hak kepada konsumen.

Apakah PPJB yang Sudah Lunas Membuat Konsumen Menjadi Pemilik?
Pertanyaan ini sangat penting karena dalam praktik terdapat konsumen yang telah membayar harga rumah secara penuh, bahkan telah menerima kunci dan menempati rumah, tetapi sertifikat masih atas nama developer atau pihak lain dan AJB belum dibuat. Jawabannya tidak dapat disederhanakan menjadi “sudah lunas berarti otomatis pemilik” ataupun “belum AJB berarti tidak mempunyai hak sama sekali”. Dari perspektif hukum pertanahan, peralihan hak dan pendaftarannya mempunyai mekanisme tersendiri, sedangkan dari perspektif hukum perjanjian, pelunasan dapat menunjukkan bahwa konsumen telah memenuhi prestasinya dan developer mempunyai kewajiban untuk melaksanakan prestasi yang menjadi bagiannya, termasuk kewajiban yang telah diperjanjikan berkaitan dengan proses menuju AJB dan pengalihan hak.

Pasal 23 ayat (1) dan ayat (2) UUPA memberikan ketentuan penting mengenai pendaftaran hak milik dan peralihannya.

Pasal 23 UUPA

“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.”
“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa aspek pendaftaran mempunyai arti penting dalam kepastian hukum pertanahan. Oleh karena itu, konsumen yang sudah membayar lunas tetapi belum memperoleh AJB dan belum melakukan proses balik nama tidak seharusnya menganggap persoalan telah selesai hanya karena sudah menerima kunci rumah. Justru pada tahap tersebut konsumen perlu memastikan bahwa seluruh proses menuju kepastian hak benar-benar dilaksanakan oleh developer.

Kalau Developer Tidak Kunjung Membuat AJB, Apakah Konsumen Bisa Menggugat?
Jawabannya sangat bergantung pada isi PPJB dan fakta konkret, tetapi secara prinsip tidak adanya AJB setelah kewajiban konsumen terpenuhi dapat menjadi persoalan hukum apabila developer memang sudah berkewajiban untuk melanjutkan transaksi ke tahap AJB tetapi tidak melaksanakannya tanpa alasan yang sah. Dalam keadaan demikian, persoalannya dapat masuk dalam konstruksi wanprestasi apabila developer tidak memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan. Konsumen harus menunjukkan bahwa kewajiban tersebut memang sudah jatuh tempo, persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen telah dipenuhi, dan tidak ada alasan hukum yang membenarkan developer menunda atau menolak pelaksanaan kewajibannya.

Untuk menentukan keadaan lalai, Pasal 1238 KUHPerdata memberikan dasar sebagai berikut.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Apabila developer tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai, konsumen dapat mempertimbangkan konsekuensi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Artinya, apabila PPJB secara jelas mewajibkan developer melakukan tindakan tertentu untuk menyelesaikan proses jual beli, sementara konsumen telah memenuhi kewajibannya dan developer tetap tidak melaksanakannya setelah waktunya tiba, konsumen mempunyai dasar untuk menuntut pemenuhan prestasi dan, apabila unsur serta kerugiannya dapat dibuktikan, meminta ganti rugi sesuai ketentuan hukum.

PPJB yang Dibuat di Hadapan Notaris Mempunyai Arti Penting dalam Pembuktian
Dalam sistem PPJB perumahan, PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dibuat di hadapan notaris. Hal ini penting karena akta yang dibuat oleh notaris mempunyai karakter sebagai akta autentik sepanjang memenuhi persyaratan hukum mengenai akta autentik dan kewenangan notaris. Namun, perlu dibedakan antara kekuatan pembuktian PPJB sebagai perjanjian atau akta dengan fungsi AJB dalam peralihan hak atas tanah. PPJB yang dibuat di hadapan notaris dapat memberikan posisi pembuktian yang kuat mengenai kesepakatan dan kewajiban para pihak, tetapi tidak dengan sendirinya mengubah PPJB menjadi AJB atau menggantikan mekanisme pendaftaran peralihan hak.

Karena itu, apabila konsumen memegang PPJB notariil yang menyebut secara jelas objek rumah, harga, pembayaran, waktu serah terima, kewajiban developer, pengalihan hak, serta tahapan menuju AJB, dokumen tersebut dapat menjadi bukti penting ketika terjadi sengketa. Konsumen dapat menggunakan dokumen tersebut untuk menunjukkan bahwa developer memang mempunyai kewajiban tertentu dan bahwa kewajiban tersebut bukan sekadar janji marketing yang tidak pernah disepakati.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan “PPJB Sudah Cukup, Tidak Perlu AJB”?
Pernyataan semacam ini harus diperiksa berdasarkan konteksnya karena tidak semua transaksi berada pada tahap dan objek yang sama. Dalam transaksi rumah dari developer, apabila PPJB memang dibuat sebagai bagian dari sistem sebelum AJB, maka mengatakan bahwa PPJB dan AJB sepenuhnya sama adalah keliru. PPJB mengatur kesepakatan dan kewajiban menuju transaksi jual beli, sedangkan AJB mempunyai fungsi berbeda dalam hukum pertanahan. Bahkan, definisi Sistem PPJB dalam PP 12/2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dilakukan sebelum ditandatangani akta jual beli.

Karena itu, apabila developer menggunakan PPJB sebagai alasan untuk menunda tanpa batas waktu proses AJB, konsumen perlu kembali melihat klausul mengenai pengalihan hak, waktu pelaksanaan AJB, syarat-syarat yang harus dipenuhi, status sertifikat, kewajiban pemecahan sertifikat, serta kondisi apa yang menyebabkan AJB belum dapat dilakukan. Apabila semua persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen sudah dipenuhi dan persyaratan yang menjadi tanggung jawab developer juga seharusnya sudah terpenuhi, tetapi developer tetap menunda tanpa dasar yang jelas, keadaan tersebut dapat menjadi dasar untuk meminta pertanggungjawaban.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Menunjukkan PPJB Dapat Menjadi Dasar Perlindungan bagi Pembeli
Peran PPJB sebagai dokumen yang mempunyai arti hukum juga dapat dilihat dalam praktik peradilan. Salah satu perkara yang menarik adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli unit rumah di Lavanya Hills Residences dan developer yang kemudian berada dalam proses kepailitan. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan kepada pembeli yang dinilai sebagai pembeli beritikad baik dan menyatakan bahwa PPJB yang dibuat para pembeli adalah sah dan berlaku. Perkara tersebut kemudian dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dalam publikasi resmi Garda Peradilan dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik harus dikeluarkan dari boedel pailit.

Yurisprudensi tersebut penting karena menunjukkan satu hal yang sering keliru dipahami masyarakat, yaitu bahwa belum adanya AJB atau belum adanya balik nama tidak selalu berarti pembeli tidak mempunyai kedudukan hukum sama sekali. Dalam perkara konkret tersebut, keberadaan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, serta fakta mengenai itikad baik pembeli menjadi bagian penting dari konstruksi perlindungan hukum yang diberikan pengadilan. Namun, putusan tersebut tidak boleh ditarik menjadi kesimpulan bahwa setiap orang yang memegang PPJB otomatis telah menjadi pemilik terdaftar atau bahwa semua sengketa PPJB harus diputus dengan cara yang sama, karena setiap perkara tetap bergantung pada fakta, objek, isi perjanjian, status tanah, pembayaran, dan bukti yang diperiksa oleh hakim.

Ada pula perkara lain di Direktori Putusan Mahkamah Agung yang memperlihatkan bahwa pengadilan dapat memberikan akibat hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak. Dalam salah satu perkara, pengadilan menyatakan PPJB yang telah dilunasi sebagai perjanjian yang sah terkait jual beli objek tanah dan memberikan konsekuensi terhadap hak pembeli untuk memperoleh pendaftaran atas objek tersebut. Putusan tersebut memperlihatkan bahwa PPJB tidak dapat dipandang sebagai dokumen yang sama sekali tidak mempunyai akibat hukum hanya karena AJB belum dibuat, meskipun sekali lagi kedudukan PPJB dalam perkara tertentu tidak boleh secara otomatis disamakan dengan sertifikat atau AJB.

Bagaimana Jika Konsumen Sudah Lunas tetapi Developer Mengulur-ulur AJB?
Keadaan konsumen yang sudah melunasi harga rumah tetapi developer terus menunda AJB merupakan salah satu situasi yang perlu segera diperiksa secara hukum karena semakin lama proses dibiarkan tanpa kepastian, semakin besar pula risiko yang mungkin muncul, terutama apabila ternyata terdapat persoalan sertifikat induk, pemecahan bidang, beban hak tanggungan, sengketa tanah, kepailitan developer, atau transaksi dengan pihak lain. Konsumen sebaiknya tidak cukup puas dengan jawaban “masih dalam proses” tanpa meminta penjelasan tertulis mengenai apa yang sebenarnya sedang diproses, dokumen apa yang belum tersedia, siapa pihak yang bertanggung jawab, dan kapan kewajiban tersebut secara kontraktual harus diselesaikan.

Jika developer tidak memberikan kepastian, konsumen dapat mengirimkan somasi yang secara khusus meminta penjelasan dan pelaksanaan kewajiban sesuai PPJB, termasuk apabila kewajiban tersebut adalah menyelesaikan dokumen yang diperlukan untuk AJB. Somasi tersebut sebaiknya tidak hanya mengatakan “segera lakukan AJB”, tetapi menjelaskan dasar perjanjian, tanggal pelunasan, kewajiban developer, batas waktu yang telah lewat, serta tindakan yang diminta konsumen. Apabila setelah somasi developer tetap tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi atau mekanisme penyelesaian sengketa lainnya sesuai isi PPJB dan hukum yang berlaku.

Bagaimana Jika Developer Bangkrut atau Dinyatakan Pailit Sebelum AJB?
Kondisi developer yang mengalami kesulitan keuangan atau bahkan dinyatakan pailit merupakan salah satu alasan mengapa konsumen sebaiknya tidak menunda penyelesaian dokumen kepemilikan. Namun, apabila developer sudah dinyatakan pailit sementara konsumen telah mempunyai PPJB, telah melakukan pembayaran, dan mempunyai bukti sebagai pembeli beritikad baik, bukan berarti seluruh hak konsumen otomatis hilang. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 justru menunjukkan bahwa dalam perkara tertentu pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan meskipun developer telah berada dalam proses kepailitan.

Dalam situasi seperti itu, posisi konsumen harus diperiksa berdasarkan dokumen yang dimiliki, status objek, status sertifikat, bukti pembayaran, berita acara serah terima, isi PPJB, serta proses kepailitan yang sedang berlangsung. Konsumen juga perlu memahami bahwa sengketa dengan developer yang pailit mempunyai kompleksitas berbeda dengan sengketa wanprestasi biasa karena terdapat hukum kepailitan, kedudukan kurator, boedel pailit, dan hak kreditor yang harus diperhitungkan. Karena itu, semakin lengkap dokumen yang menunjukkan hubungan hukum konsumen dengan objek rumah, semakin penting dokumen tersebut dalam menentukan posisi konsumen dalam proses hukum.

Jangan Menganggap AJB Sebagai Satu-satunya Bukti Bahwa Konsumen Mempunyai Hak
Masyarakat sering mendengar pernyataan bahwa “kalau belum AJB berarti pembeli tidak punya hak”, tetapi pernyataan tersebut terlalu absolut dan dapat menyesatkan. PPJB tetap merupakan perjanjian yang dapat melahirkan hak dan kewajiban, dan dalam perkara tertentu pengadilan dapat memberikan perlindungan berdasarkan PPJB serta bukti lain yang menunjukkan adanya hubungan hukum antara pembeli dan developer. Yang harus dibedakan adalah hak kontraktual pembeli berdasarkan PPJB dengan status hak atas tanah yang telah dialihkan dan didaftarkan. Konsumen dapat mempunyai hak untuk menuntut developer berdasarkan PPJB meskipun proses peralihan hak belum selesai, tetapi hal itu tidak berarti PPJB secara otomatis menggantikan AJB dan pendaftaran tanah.

Perbedaan tersebut sangat penting ketika konsumen berhadapan dengan developer yang tidak kooperatif. Konsumen tidak perlu mengatakan bahwa dirinya sudah pasti menjadi pemegang hak terdaftar hanya karena telah menandatangani PPJB, tetapi konsumen juga tidak boleh menerima klaim developer bahwa dirinya tidak mempunyai hak sama sekali. Posisi yang lebih tepat adalah melihat hak apa yang telah lahir dari PPJB, kewajiban apa yang telah dipenuhi konsumen, kewajiban apa yang masih harus dilakukan developer, serta apa yang menjadi persyaratan hukum untuk melaksanakan AJB dan pendaftaran peralihan hak.

Apa yang Harus Diperiksa Konsumen dalam PPJB?
Sebelum menandatangani PPJB, konsumen sebaiknya tidak hanya fokus pada harga rumah dan besarnya cicilan, tetapi membaca seluruh klausul yang menentukan masa depan haknya setelah pembayaran dilakukan. Hal yang perlu diperiksa antara lain identitas developer dan konsumen, status tanah, uraian objek, luas tanah dan bangunan, harga, mekanisme pembayaran, waktu pembangunan, waktu serah terima, spesifikasi bangunan, jaminan developer, kewajiban developer mengenai sertifikat, ketentuan mengenai pemecahan sertifikat, waktu dan mekanisme AJB, biaya-biaya yang harus dibayar masing-masing pihak, ketentuan pembatalan, konsekuensi keterlambatan, keadaan memaksa, pengalihan hak, denda, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Pemeriksaan tersebut penting karena PPJB merupakan dokumen yang nantinya menjadi rujukan ketika muncul perbedaan antara apa yang diharapkan konsumen dengan apa yang dilakukan developer. Semakin rinci PPJB mengatur kewajiban developer, semakin mudah konsumen menunjukkan apakah developer telah memenuhi prestasinya atau justru melakukan wanprestasi. Sebaliknya, klausul yang terlalu umum atau memberikan kewenangan sepihak kepada developer untuk mengubah spesifikasi, menunda serah terima, atau menunda proses pengalihan hak perlu diperiksa dengan sangat hati-hati karena konsumen juga berada dalam posisi sebagai pihak yang dilindungi oleh UU Perlindungan Konsumen.

PPJB Penting, AJB Juga Tidak Boleh Diabaikan
PPJB dan AJB bukan dua dokumen yang dapat dipertukarkan begitu saja karena keduanya berada pada tahapan dan mempunyai fungsi hukum yang berbeda. PPJB merupakan perjanjian yang mengikat developer dan konsumen untuk melaksanakan jual beli rumah atau satuan rumah susun sesuai kesepakatan serta mengatur hak dan kewajiban para pihak sebelum AJB ditandatangani, sedangkan AJB merupakan akta PPAT mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menempatkan PPJB dalam tahapan sebelum AJB, sementara PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak melalui jual beli pada prinsipnya didaftarkan berdasarkan akta PPAT.

Karena itu, konsumen yang sudah menandatangani PPJB mempunyai hubungan hukum yang tidak boleh dianggap remeh. Pasal 1338 KUHPerdata memberikan kekuatan mengikat terhadap perjanjian yang dibuat secara sah, sedangkan Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar ketika developer tidak memenuhi kewajibannya dan berada dalam keadaan lalai. Dalam hukum pertanahan, Pasal 23 UUPA dan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 menunjukkan pentingnya pendaftaran dan akta PPAT dalam proses peralihan hak. Sementara itu, dalam konteks perumahan yang dipasarkan oleh developer, PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan kerangka khusus mengenai Sistem PPJB dan isi PPJB, sehingga hubungan antara konsumen dan developer tidak berhenti pada janji informal, tetapi dituangkan dalam instrumen hukum yang mempunyai hak dan kewajiban konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga memberikan pelajaran bahwa keberadaan PPJB dan bukti transaksi dapat mempunyai arti penting dalam memberikan perlindungan kepada pembeli, termasuk ketika developer menghadapi persoalan kepailitan. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 menjadi salah satu contoh yang patut diperhatikan karena pembeli beritikad baik mendapatkan perlindungan meskipun objek yang dibeli belum bersertifikat dan belum balik nama, sedangkan dalam perkara lain pengadilan juga telah memberikan konsekuensi hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak.

Pada akhirnya, konsumen tidak seharusnya memilih antara “percaya kepada PPJB” atau “menunggu AJB” seolah-olah kedua dokumen tersebut saling menggantikan. PPJB harus dipahami sebagai fondasi hubungan hukum antara konsumen dan developer, sedangkan AJB dan pendaftaran hak merupakan bagian penting dari tahap penyelesaian transaksi dan kepastian hukum mengenai peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, apabila konsumen sudah membayar sesuai kewajibannya tetapi developer tidak kunjung memenuhi kewajiban menuju AJB, persoalannya harus dilihat berdasarkan isi PPJB, status objek, kewajiban masing-masing pihak, batas waktu yang telah ditentukan, serta bukti-bukti yang tersedia, sehingga konsumen dapat menentukan apakah langkah yang tepat adalah meminta pemenuhan kewajiban, memberikan somasi, menuntut wanprestasi, menyelesaikan sengketa melalui mekanisme perlindungan konsumen, atau mengambil langkah hukum lain sesuai keadaan konkret.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.

Read More.. →