PPJB vs AJB: Memahami Kedudukan Hukum Konsumen dalam Transaksi Properti dengan Developer

Hukum Properti - Membeli rumah dari developer sering kali membuat konsumen berhadapan dengan dua istilah yang terdengar hampir sama, tetapi sesungguhnya mempunyai fungsi dan konsekuensi hukum yang berbeda, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Tidak sedikit pembeli yang setelah menandatangani PPJB merasa bahwa rumah tersebut secara hukum sudah sepenuhnya menjadi miliknya, sementara di sisi lain ada pula developer yang menggunakan keberadaan PPJB untuk menjelaskan bahwa proses jual beli belum selesai karena AJB belum dapat dibuat. Perbedaan pemahaman seperti ini dapat menjadi persoalan serius ketika kemudian terjadi sengketa, terutama apabila konsumen telah membayar lunas, telah menerima kunci rumah, telah menempati bangunan, atau bahkan telah memenuhi seluruh kewajibannya berdasarkan PPJB, tetapi developer belum juga menyelesaikan proses menuju AJB dan peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, memahami PPJB dan AJB tidak cukup hanya dengan mengetahui kepanjangan kedua istilah tersebut, tetapi harus melihat apa yang diperjanjikan, kapan perjanjian itu dibuat, apa fungsi masing-masing dokumen, apa akibat hukumnya, dan sejauh mana kedudukan konsumen dapat dilindungi ketika developer tidak melaksanakan kewajibannya.

Dalam transaksi properti yang dilakukan melalui mekanisme pemasaran oleh developer, PPJB bukan sekadar surat pemesanan biasa. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 secara khusus mengenal Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, yaitu rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB. Peraturan yang sama juga memberikan definisi PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret, yang dibuat di hadapan notaris. Dengan demikian, dari definisi normatifnya saja sudah terlihat bahwa PPJB ditempatkan sebagai bagian dari tahapan transaksi sebelum AJB, sedangkan AJB berada pada tahap perbuatan hukum jual beli yang berkaitan dengan peralihan hak.

PPJB Bukan Sekadar Janji Lisan, tetapi Perjanjian yang Mengikat Para Pihak
Kesalahan paling umum dalam memahami PPJB adalah menganggap bahwa karena PPJB disebut sebagai “perjanjian pendahuluan”, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum atau konsumen belum mempunyai hak apa pun terhadap developer. Pemahaman seperti itu terlalu sederhana. PPJB memang berbeda dengan AJB dan pada prinsipnya belum mempunyai fungsi yang sama dengan AJB sebagai akta mengenai perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, tetapi PPJB tetap merupakan perjanjian yang melahirkan hubungan hukum antara developer dan konsumen. Dari PPJB itulah dapat diketahui apa kewajiban developer, apa kewajiban pembeli, bagaimana harga dibayar, kapan rumah harus diserahkan, bagaimana kondisi rumah yang harus diserahkan, bagaimana mekanisme pengalihan hak, bagaimana pembatalan dilakukan, serta bagaimana sengketa harus diselesaikan apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.

Dasar paling umum mengenai kekuatan mengikat suatu perjanjian terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Konsekuensinya, meskipun PPJB belum sama dengan AJB, developer tidak dapat dengan mudah mengatakan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum hanya karena sertifikat belum dibalik nama atau AJB belum ditandatangani. Sepanjang PPJB dibuat secara sah dan memenuhi syarat perjanjian, dokumen tersebut mengikat para pihak sesuai isi yang diperjanjikan. Bagi konsumen, hal ini sangat penting karena ketika developer kemudian tidak memenuhi kewajibannya, PPJB dapat menjadi dasar untuk meminta pemenuhan prestasi, menuntut konsekuensi wanprestasi, atau mengambil langkah hukum lain sesuai dengan isi perjanjian dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Apa Sebenarnya Kedudukan PPJB dalam Transaksi Rumah dari Developer?
PPJB dalam konteks perumahan mempunyai karakter yang lebih spesifik dibandingkan perjanjian jual beli biasa karena sistem PPJB memang diatur dalam regulasi penyelenggaraan perumahan. Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan definisi Sistem PPJB, sedangkan Pasal 1 angka 11 memberikan definisi PPJB.

Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Pasal 1 angka 11 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Dari norma tersebut dapat dipahami bahwa PPJB mempunyai fungsi sebagai instrumen yang mengikat kesepakatan para pihak sebelum transaksi jual beli dituangkan dalam AJB. Karena itu, ketika konsumen sudah menandatangani PPJB dengan developer, hubungan hukum antara keduanya sudah terbentuk dan masing-masing pihak mempunyai hak serta kewajiban yang harus dilaksanakan. Konsumen berkewajiban melakukan pembayaran sesuai mekanisme yang disepakati, sedangkan developer mempunyai kewajiban melaksanakan prestasi yang diperjanjikan, termasuk membangun dan menyerahkan rumah sesuai kesepakatan serta memenuhi kewajiban yang diperlukan untuk menuju tahap AJB apabila persyaratan untuk itu telah terpenuhi.

Hal ini juga diperkuat oleh ketentuan PP 12/2021 mengenai isi PPJB. Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 pada pokoknya mengharuskan PPJB paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Struktur tersebut menunjukkan bahwa PPJB bukan dokumen kosong yang hanya menyatakan “akan dilakukan jual beli”, tetapi merupakan instrumen yang mengatur hubungan hukum para pihak secara cukup rinci.

Lalu, Apa Perbedaan Mendasar PPJB dengan AJB?
Perbedaan paling penting terletak pada fungsi dan tahap transaksi. PPJB pada dasarnya mengikat para pihak untuk melaksanakan jual beli sesuai syarat dan tahapan yang telah disepakati, sedangkan AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. Karena itu, tidak tepat apabila PPJB dan AJB dianggap sebagai dua dokumen yang mempunyai kedudukan hukum identik. PPJB dapat menjadi dasar hubungan kontraktual yang sangat kuat antara developer dan konsumen, tetapi keberadaan PPJB tidak boleh begitu saja disamakan dengan telah dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui AJB dan pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

Dasar mengenai pendaftaran peralihan hak dapat dilihat dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

PP Nomor 24 Tahun 1997 sampai sekarang masih berstatus berlaku, dengan perubahan antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Dengan demikian, ketika orang mengatakan bahwa “PPJB belum sama dengan AJB”, yang dimaksud bukan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum, melainkan bahwa fungsi PPJB dan AJB berbeda dalam rangkaian transaksi. PPJB terutama membangun dan mengatur hubungan kontraktual serta tahapan menuju jual beli, sedangkan AJB merupakan akta PPAT yang menjadi instrumen dalam perbuatan hukum jual beli untuk keperluan peralihan dan pendaftaran hak sesuai hukum pertanahan. Karena itu, konsumen yang telah memegang PPJB sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa dirinya sudah tercatat sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga tidak boleh menerima begitu saja apabila developer mengatakan bahwa PPJB sama sekali tidak memberikan hak kepada konsumen.

Apakah PPJB yang Sudah Lunas Membuat Konsumen Menjadi Pemilik?
Pertanyaan ini sangat penting karena dalam praktik terdapat konsumen yang telah membayar harga rumah secara penuh, bahkan telah menerima kunci dan menempati rumah, tetapi sertifikat masih atas nama developer atau pihak lain dan AJB belum dibuat. Jawabannya tidak dapat disederhanakan menjadi “sudah lunas berarti otomatis pemilik” ataupun “belum AJB berarti tidak mempunyai hak sama sekali”. Dari perspektif hukum pertanahan, peralihan hak dan pendaftarannya mempunyai mekanisme tersendiri, sedangkan dari perspektif hukum perjanjian, pelunasan dapat menunjukkan bahwa konsumen telah memenuhi prestasinya dan developer mempunyai kewajiban untuk melaksanakan prestasi yang menjadi bagiannya, termasuk kewajiban yang telah diperjanjikan berkaitan dengan proses menuju AJB dan pengalihan hak.

Pasal 23 ayat (1) dan ayat (2) UUPA memberikan ketentuan penting mengenai pendaftaran hak milik dan peralihannya.

Pasal 23 UUPA

“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.”
“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa aspek pendaftaran mempunyai arti penting dalam kepastian hukum pertanahan. Oleh karena itu, konsumen yang sudah membayar lunas tetapi belum memperoleh AJB dan belum melakukan proses balik nama tidak seharusnya menganggap persoalan telah selesai hanya karena sudah menerima kunci rumah. Justru pada tahap tersebut konsumen perlu memastikan bahwa seluruh proses menuju kepastian hak benar-benar dilaksanakan oleh developer.

Kalau Developer Tidak Kunjung Membuat AJB, Apakah Konsumen Bisa Menggugat?
Jawabannya sangat bergantung pada isi PPJB dan fakta konkret, tetapi secara prinsip tidak adanya AJB setelah kewajiban konsumen terpenuhi dapat menjadi persoalan hukum apabila developer memang sudah berkewajiban untuk melanjutkan transaksi ke tahap AJB tetapi tidak melaksanakannya tanpa alasan yang sah. Dalam keadaan demikian, persoalannya dapat masuk dalam konstruksi wanprestasi apabila developer tidak memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan. Konsumen harus menunjukkan bahwa kewajiban tersebut memang sudah jatuh tempo, persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen telah dipenuhi, dan tidak ada alasan hukum yang membenarkan developer menunda atau menolak pelaksanaan kewajibannya.

Untuk menentukan keadaan lalai, Pasal 1238 KUHPerdata memberikan dasar sebagai berikut.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Apabila developer tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai, konsumen dapat mempertimbangkan konsekuensi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Artinya, apabila PPJB secara jelas mewajibkan developer melakukan tindakan tertentu untuk menyelesaikan proses jual beli, sementara konsumen telah memenuhi kewajibannya dan developer tetap tidak melaksanakannya setelah waktunya tiba, konsumen mempunyai dasar untuk menuntut pemenuhan prestasi dan, apabila unsur serta kerugiannya dapat dibuktikan, meminta ganti rugi sesuai ketentuan hukum.

PPJB yang Dibuat di Hadapan Notaris Mempunyai Arti Penting dalam Pembuktian
Dalam sistem PPJB perumahan, PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dibuat di hadapan notaris. Hal ini penting karena akta yang dibuat oleh notaris mempunyai karakter sebagai akta autentik sepanjang memenuhi persyaratan hukum mengenai akta autentik dan kewenangan notaris. Namun, perlu dibedakan antara kekuatan pembuktian PPJB sebagai perjanjian atau akta dengan fungsi AJB dalam peralihan hak atas tanah. PPJB yang dibuat di hadapan notaris dapat memberikan posisi pembuktian yang kuat mengenai kesepakatan dan kewajiban para pihak, tetapi tidak dengan sendirinya mengubah PPJB menjadi AJB atau menggantikan mekanisme pendaftaran peralihan hak.

Karena itu, apabila konsumen memegang PPJB notariil yang menyebut secara jelas objek rumah, harga, pembayaran, waktu serah terima, kewajiban developer, pengalihan hak, serta tahapan menuju AJB, dokumen tersebut dapat menjadi bukti penting ketika terjadi sengketa. Konsumen dapat menggunakan dokumen tersebut untuk menunjukkan bahwa developer memang mempunyai kewajiban tertentu dan bahwa kewajiban tersebut bukan sekadar janji marketing yang tidak pernah disepakati.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan “PPJB Sudah Cukup, Tidak Perlu AJB”?
Pernyataan semacam ini harus diperiksa berdasarkan konteksnya karena tidak semua transaksi berada pada tahap dan objek yang sama. Dalam transaksi rumah dari developer, apabila PPJB memang dibuat sebagai bagian dari sistem sebelum AJB, maka mengatakan bahwa PPJB dan AJB sepenuhnya sama adalah keliru. PPJB mengatur kesepakatan dan kewajiban menuju transaksi jual beli, sedangkan AJB mempunyai fungsi berbeda dalam hukum pertanahan. Bahkan, definisi Sistem PPJB dalam PP 12/2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dilakukan sebelum ditandatangani akta jual beli.

Karena itu, apabila developer menggunakan PPJB sebagai alasan untuk menunda tanpa batas waktu proses AJB, konsumen perlu kembali melihat klausul mengenai pengalihan hak, waktu pelaksanaan AJB, syarat-syarat yang harus dipenuhi, status sertifikat, kewajiban pemecahan sertifikat, serta kondisi apa yang menyebabkan AJB belum dapat dilakukan. Apabila semua persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen sudah dipenuhi dan persyaratan yang menjadi tanggung jawab developer juga seharusnya sudah terpenuhi, tetapi developer tetap menunda tanpa dasar yang jelas, keadaan tersebut dapat menjadi dasar untuk meminta pertanggungjawaban.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Menunjukkan PPJB Dapat Menjadi Dasar Perlindungan bagi Pembeli
Peran PPJB sebagai dokumen yang mempunyai arti hukum juga dapat dilihat dalam praktik peradilan. Salah satu perkara yang menarik adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli unit rumah di Lavanya Hills Residences dan developer yang kemudian berada dalam proses kepailitan. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan kepada pembeli yang dinilai sebagai pembeli beritikad baik dan menyatakan bahwa PPJB yang dibuat para pembeli adalah sah dan berlaku. Perkara tersebut kemudian dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dalam publikasi resmi Garda Peradilan dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik harus dikeluarkan dari boedel pailit.

Yurisprudensi tersebut penting karena menunjukkan satu hal yang sering keliru dipahami masyarakat, yaitu bahwa belum adanya AJB atau belum adanya balik nama tidak selalu berarti pembeli tidak mempunyai kedudukan hukum sama sekali. Dalam perkara konkret tersebut, keberadaan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, serta fakta mengenai itikad baik pembeli menjadi bagian penting dari konstruksi perlindungan hukum yang diberikan pengadilan. Namun, putusan tersebut tidak boleh ditarik menjadi kesimpulan bahwa setiap orang yang memegang PPJB otomatis telah menjadi pemilik terdaftar atau bahwa semua sengketa PPJB harus diputus dengan cara yang sama, karena setiap perkara tetap bergantung pada fakta, objek, isi perjanjian, status tanah, pembayaran, dan bukti yang diperiksa oleh hakim.

Ada pula perkara lain di Direktori Putusan Mahkamah Agung yang memperlihatkan bahwa pengadilan dapat memberikan akibat hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak. Dalam salah satu perkara, pengadilan menyatakan PPJB yang telah dilunasi sebagai perjanjian yang sah terkait jual beli objek tanah dan memberikan konsekuensi terhadap hak pembeli untuk memperoleh pendaftaran atas objek tersebut. Putusan tersebut memperlihatkan bahwa PPJB tidak dapat dipandang sebagai dokumen yang sama sekali tidak mempunyai akibat hukum hanya karena AJB belum dibuat, meskipun sekali lagi kedudukan PPJB dalam perkara tertentu tidak boleh secara otomatis disamakan dengan sertifikat atau AJB.

Bagaimana Jika Konsumen Sudah Lunas tetapi Developer Mengulur-ulur AJB?
Keadaan konsumen yang sudah melunasi harga rumah tetapi developer terus menunda AJB merupakan salah satu situasi yang perlu segera diperiksa secara hukum karena semakin lama proses dibiarkan tanpa kepastian, semakin besar pula risiko yang mungkin muncul, terutama apabila ternyata terdapat persoalan sertifikat induk, pemecahan bidang, beban hak tanggungan, sengketa tanah, kepailitan developer, atau transaksi dengan pihak lain. Konsumen sebaiknya tidak cukup puas dengan jawaban “masih dalam proses” tanpa meminta penjelasan tertulis mengenai apa yang sebenarnya sedang diproses, dokumen apa yang belum tersedia, siapa pihak yang bertanggung jawab, dan kapan kewajiban tersebut secara kontraktual harus diselesaikan.

Jika developer tidak memberikan kepastian, konsumen dapat mengirimkan somasi yang secara khusus meminta penjelasan dan pelaksanaan kewajiban sesuai PPJB, termasuk apabila kewajiban tersebut adalah menyelesaikan dokumen yang diperlukan untuk AJB. Somasi tersebut sebaiknya tidak hanya mengatakan “segera lakukan AJB”, tetapi menjelaskan dasar perjanjian, tanggal pelunasan, kewajiban developer, batas waktu yang telah lewat, serta tindakan yang diminta konsumen. Apabila setelah somasi developer tetap tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi atau mekanisme penyelesaian sengketa lainnya sesuai isi PPJB dan hukum yang berlaku.

Bagaimana Jika Developer Bangkrut atau Dinyatakan Pailit Sebelum AJB?
Kondisi developer yang mengalami kesulitan keuangan atau bahkan dinyatakan pailit merupakan salah satu alasan mengapa konsumen sebaiknya tidak menunda penyelesaian dokumen kepemilikan. Namun, apabila developer sudah dinyatakan pailit sementara konsumen telah mempunyai PPJB, telah melakukan pembayaran, dan mempunyai bukti sebagai pembeli beritikad baik, bukan berarti seluruh hak konsumen otomatis hilang. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 justru menunjukkan bahwa dalam perkara tertentu pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan meskipun developer telah berada dalam proses kepailitan.

Dalam situasi seperti itu, posisi konsumen harus diperiksa berdasarkan dokumen yang dimiliki, status objek, status sertifikat, bukti pembayaran, berita acara serah terima, isi PPJB, serta proses kepailitan yang sedang berlangsung. Konsumen juga perlu memahami bahwa sengketa dengan developer yang pailit mempunyai kompleksitas berbeda dengan sengketa wanprestasi biasa karena terdapat hukum kepailitan, kedudukan kurator, boedel pailit, dan hak kreditor yang harus diperhitungkan. Karena itu, semakin lengkap dokumen yang menunjukkan hubungan hukum konsumen dengan objek rumah, semakin penting dokumen tersebut dalam menentukan posisi konsumen dalam proses hukum.

Jangan Menganggap AJB Sebagai Satu-satunya Bukti Bahwa Konsumen Mempunyai Hak
Masyarakat sering mendengar pernyataan bahwa “kalau belum AJB berarti pembeli tidak punya hak”, tetapi pernyataan tersebut terlalu absolut dan dapat menyesatkan. PPJB tetap merupakan perjanjian yang dapat melahirkan hak dan kewajiban, dan dalam perkara tertentu pengadilan dapat memberikan perlindungan berdasarkan PPJB serta bukti lain yang menunjukkan adanya hubungan hukum antara pembeli dan developer. Yang harus dibedakan adalah hak kontraktual pembeli berdasarkan PPJB dengan status hak atas tanah yang telah dialihkan dan didaftarkan. Konsumen dapat mempunyai hak untuk menuntut developer berdasarkan PPJB meskipun proses peralihan hak belum selesai, tetapi hal itu tidak berarti PPJB secara otomatis menggantikan AJB dan pendaftaran tanah.

Perbedaan tersebut sangat penting ketika konsumen berhadapan dengan developer yang tidak kooperatif. Konsumen tidak perlu mengatakan bahwa dirinya sudah pasti menjadi pemegang hak terdaftar hanya karena telah menandatangani PPJB, tetapi konsumen juga tidak boleh menerima klaim developer bahwa dirinya tidak mempunyai hak sama sekali. Posisi yang lebih tepat adalah melihat hak apa yang telah lahir dari PPJB, kewajiban apa yang telah dipenuhi konsumen, kewajiban apa yang masih harus dilakukan developer, serta apa yang menjadi persyaratan hukum untuk melaksanakan AJB dan pendaftaran peralihan hak.

Apa yang Harus Diperiksa Konsumen dalam PPJB?
Sebelum menandatangani PPJB, konsumen sebaiknya tidak hanya fokus pada harga rumah dan besarnya cicilan, tetapi membaca seluruh klausul yang menentukan masa depan haknya setelah pembayaran dilakukan. Hal yang perlu diperiksa antara lain identitas developer dan konsumen, status tanah, uraian objek, luas tanah dan bangunan, harga, mekanisme pembayaran, waktu pembangunan, waktu serah terima, spesifikasi bangunan, jaminan developer, kewajiban developer mengenai sertifikat, ketentuan mengenai pemecahan sertifikat, waktu dan mekanisme AJB, biaya-biaya yang harus dibayar masing-masing pihak, ketentuan pembatalan, konsekuensi keterlambatan, keadaan memaksa, pengalihan hak, denda, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Pemeriksaan tersebut penting karena PPJB merupakan dokumen yang nantinya menjadi rujukan ketika muncul perbedaan antara apa yang diharapkan konsumen dengan apa yang dilakukan developer. Semakin rinci PPJB mengatur kewajiban developer, semakin mudah konsumen menunjukkan apakah developer telah memenuhi prestasinya atau justru melakukan wanprestasi. Sebaliknya, klausul yang terlalu umum atau memberikan kewenangan sepihak kepada developer untuk mengubah spesifikasi, menunda serah terima, atau menunda proses pengalihan hak perlu diperiksa dengan sangat hati-hati karena konsumen juga berada dalam posisi sebagai pihak yang dilindungi oleh UU Perlindungan Konsumen.

PPJB Penting, AJB Juga Tidak Boleh Diabaikan
PPJB dan AJB bukan dua dokumen yang dapat dipertukarkan begitu saja karena keduanya berada pada tahapan dan mempunyai fungsi hukum yang berbeda. PPJB merupakan perjanjian yang mengikat developer dan konsumen untuk melaksanakan jual beli rumah atau satuan rumah susun sesuai kesepakatan serta mengatur hak dan kewajiban para pihak sebelum AJB ditandatangani, sedangkan AJB merupakan akta PPAT mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menempatkan PPJB dalam tahapan sebelum AJB, sementara PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak melalui jual beli pada prinsipnya didaftarkan berdasarkan akta PPAT.

Karena itu, konsumen yang sudah menandatangani PPJB mempunyai hubungan hukum yang tidak boleh dianggap remeh. Pasal 1338 KUHPerdata memberikan kekuatan mengikat terhadap perjanjian yang dibuat secara sah, sedangkan Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar ketika developer tidak memenuhi kewajibannya dan berada dalam keadaan lalai. Dalam hukum pertanahan, Pasal 23 UUPA dan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 menunjukkan pentingnya pendaftaran dan akta PPAT dalam proses peralihan hak. Sementara itu, dalam konteks perumahan yang dipasarkan oleh developer, PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan kerangka khusus mengenai Sistem PPJB dan isi PPJB, sehingga hubungan antara konsumen dan developer tidak berhenti pada janji informal, tetapi dituangkan dalam instrumen hukum yang mempunyai hak dan kewajiban konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga memberikan pelajaran bahwa keberadaan PPJB dan bukti transaksi dapat mempunyai arti penting dalam memberikan perlindungan kepada pembeli, termasuk ketika developer menghadapi persoalan kepailitan. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 menjadi salah satu contoh yang patut diperhatikan karena pembeli beritikad baik mendapatkan perlindungan meskipun objek yang dibeli belum bersertifikat dan belum balik nama, sedangkan dalam perkara lain pengadilan juga telah memberikan konsekuensi hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak.

Pada akhirnya, konsumen tidak seharusnya memilih antara “percaya kepada PPJB” atau “menunggu AJB” seolah-olah kedua dokumen tersebut saling menggantikan. PPJB harus dipahami sebagai fondasi hubungan hukum antara konsumen dan developer, sedangkan AJB dan pendaftaran hak merupakan bagian penting dari tahap penyelesaian transaksi dan kepastian hukum mengenai peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, apabila konsumen sudah membayar sesuai kewajibannya tetapi developer tidak kunjung memenuhi kewajiban menuju AJB, persoalannya harus dilihat berdasarkan isi PPJB, status objek, kewajiban masing-masing pihak, batas waktu yang telah ditentukan, serta bukti-bukti yang tersedia, sehingga konsumen dapat menentukan apakah langkah yang tepat adalah meminta pemenuhan kewajiban, memberikan somasi, menuntut wanprestasi, menyelesaikan sengketa melalui mekanisme perlindungan konsumen, atau mengambil langkah hukum lain sesuai keadaan konkret.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.