Jika Developer Ingkar Janji? ini Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh Konsumen Perumahan

Developer Ingkar Janji Soal Rumah? Ini Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh Konsumen Perumahan

Sengketa Properti - Membeli rumah dari developer sering kali dimulai dengan sebuah harapan sederhana: konsumen membayar sesuai kesepakatan, developer membangun rumah sesuai spesifikasi yang ditawarkan, kemudian rumah diserahkan tepat waktu dan seluruh dokumen kepemilikannya diselesaikan sebagaimana yang telah dijanjikan. Masalah muncul ketika apa yang terjadi di lapangan justru berbeda jauh dari kesepakatan. Rumah belum selesai meskipun batas waktu serah terima sudah lewat, bangunan yang diserahkan tidak sesuai spesifikasi, luas atau kualitas bangunan berbeda dengan yang ditawarkan, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan tidak kunjung dibangun, bahkan ada konsumen yang sudah membayar lunas tetapi masih harus berulang kali menanyakan kepastian dokumen dan sertifikat rumahnya kepada developer. Dalam situasi seperti ini, konsumen sebenarnya mempunyai sejumlah instrumen hukum yang dapat digunakan untuk meminta pertanggungjawaban developer, dan persoalannya tidak harus berhenti pada keluhan atau negosiasi tanpa batas waktu.

Secara hukum perdata, kegagalan developer memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan pada dasarnya dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi atau cidera janji, sepanjang unsur-unsurnya terpenuhi. Dasar hukumnya terutama dapat ditemukan dalam Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata, sedangkan apabila sengketa menyangkut konsumen dan pelaku usaha, terdapat lapisan perlindungan tambahan berdasarkan UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Khusus transaksi rumah yang masih dalam proses pembangunan, UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diubah, antara lain, melalui UU Nomor 6 Tahun 2023 juga memberikan aturan khusus mengenai pemasaran, perjanjian pendahuluan jual beli, serta larangan membangun perumahan yang tidak sesuai dengan hal-hal yang diperjanjikan. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 sendiri tercatat telah mengalami perubahan melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.

Apa yang Dimaksud Developer Ingkar Janji?
Istilah “developer ingkar janji” dalam bahasa hukum pada umumnya mengarah pada persoalan wanprestasi, yaitu keadaan ketika pihak yang mempunyai kewajiban berdasarkan suatu perjanjian tidak melaksanakan prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan, terlambat melaksanakan kewajiban, melaksanakan kewajiban tetapi tidak sebagaimana mestinya, atau dalam keadaan tertentu melakukan sesuatu yang berdasarkan perjanjian justru tidak boleh dilakukan. Karena hubungan antara konsumen dan developer biasanya lahir dari perjanjian pemesanan, PPJB, perjanjian kredit, atau dokumen transaksi lain, maka langkah pertama untuk menentukan apakah developer telah wanprestasi bukan sekadar melihat apakah konsumen merasa dirugikan, melainkan membandingkan secara konkret antara apa yang dijanjikan dengan apa yang benar-benar dilakukan developer.

Dasar yang sangat penting adalah Pasal 1338 KUHPerdata, karena pasal ini menegaskan kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Dengan ketentuan tersebut, developer tidak dapat begitu saja menganggap isi PPJB sebagai formalitas administratif yang tidak mempunyai kekuatan mengikat. Apabila dalam perjanjian telah disepakati bahwa rumah harus diserahkan pada waktu tertentu, dibangun dengan spesifikasi tertentu, mempunyai luas tertentu, dilengkapi fasilitas tertentu, atau developer wajib menyelesaikan dokumen tertentu, maka kewajiban tersebut menjadi bagian dari hubungan hukum para pihak. Tentu saja, apakah suatu janji benar-benar telah menjadi kewajiban kontraktual harus dilihat dari dokumen dan fakta masing-masing perkara, termasuk apakah janji tersebut dituangkan dalam perjanjian, lampiran, surat pemesanan, atau dokumen lain yang secara hukum dapat membuktikan kesepakatan para pihak.

Kapan Developer Dapat Dikatakan Wanprestasi?
Untuk memahami kapan developer benar-benar dapat disebut wanprestasi, konsumen perlu melihat Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur mengenai keadaan lalai.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Ketentuan tersebut penting karena dalam banyak sengketa developer terdapat perdebatan mengenai kapan pihak developer dianggap berada dalam keadaan lalai. Apabila perjanjian sudah menentukan batas waktu pelaksanaan kewajiban dan menyatakan bahwa lewatnya waktu tersebut menyebabkan pihak yang berkewajiban dianggap lalai, ketentuan dalam perjanjian tersebut dapat mempunyai arti penting. Dalam keadaan lain, konsumen dapat memberikan teguran atau somasi agar developer memenuhi kewajibannya dalam waktu tertentu. Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya menghubungi marketing melalui telepon atau pesan singkat, tetapi membuat komunikasi yang dapat dibuktikan dan, apabila diperlukan, menyampaikan somasi secara tertulis sehingga posisi hukum konsumen menjadi lebih jelas.

Wanprestasi juga tidak selalu berarti developer sama sekali tidak melakukan pembangunan. Developer dapat saja telah membangun rumah, tetapi hasil pembangunan tersebut berbeda secara material dari yang dijanjikan. Misalnya, konsumen membeli rumah dengan spesifikasi tertentu, tetapi material yang digunakan berbeda; luas bangunan tidak sesuai; fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun; jalan lingkungan atau utilitas yang menjadi bagian dari kesepakatan tidak tersedia; atau rumah diserahkan dalam keadaan yang belum memenuhi kewajiban developer sebagaimana diperjanjikan. Dalam situasi demikian, persoalan hukumnya bukan semata-mata “rumah sudah dibangun atau belum”, melainkan apakah prestasi developer sesuai dengan prestasi yang telah disepakati.

Apa Akibat Hukumnya Jika Developer Wanprestasi?
Ketika developer telah berada dalam keadaan lalai dan kewajibannya tetap tidak dipenuhi, konsumen dapat melihat Pasal 1243 KUHPerdata sebagai salah satu dasar tuntutan ganti rugi.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Pasal tersebut menjadi penting karena konsumen yang mengalami kerugian tidak harus berhenti pada tuntutan agar developer “segera menyelesaikan rumah”. Dalam kondisi dan pembuktian tertentu, konsumen dapat meminta penggantian kerugian yang timbul akibat tidak dipenuhinya perikatan. Namun, kerugian yang dituntut tetap harus dapat dijelaskan dasar dan hubungan sebab akibatnya. Artinya, semakin konkret konsumen dapat menunjukkan bahwa keterlambatan atau kegagalan developer menimbulkan kerugian tertentu, semakin kuat pula konstruksi tuntutannya. Bukti pembayaran, biaya tambahan akibat keterlambatan, bukti pengeluaran tempat tinggal sementara, korespondensi mengenai keterlambatan, maupun dokumen lain dapat menjadi bagian dari pembuktian, dengan tetap memperhatikan apakah kerugian tersebut secara hukum dapat dimintakan kepada developer.

Selain ganti rugi, Pasal 1267 KUHPerdata juga penting ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya dalam perjanjian timbal balik.

Pasal 1267 KUHPerdata

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Dengan demikian, konsumen perlu menentukan sejak awal apa yang sebenarnya ingin diperoleh melalui langkah hukum. Apabila konsumen masih menginginkan rumahnya, tuntutan dapat diarahkan pada pemenuhan kewajiban sesuai perjanjian apabila secara hukum dan faktual masih memungkinkan. Apabila hubungan kontraktual sudah tidak mungkin dipertahankan atau terdapat dasar yang cukup untuk meminta pembatalan, konsumen dapat mempertimbangkan tuntutan pembatalan disertai konsekuensi ganti rugi sesuai keadaan perkara. Pilihan tuntutan tersebut tidak boleh dibuat secara sembarangan karena harus disesuaikan dengan isi perjanjian, fakta pelanggaran, status pembayaran, kondisi objek rumah, serta bukti yang tersedia.

Perlindungan Konsumen: Developer Tidak Boleh Memberikan Informasi yang Menyesatkan
Hubungan hukum antara pembeli rumah dan developer tidak hanya dapat dilihat dari KUHPerdata. Ketika pembeli bertindak sebagai konsumen dan developer bertindak sebagai pelaku usaha, UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak dan kewajiban yang harus diperhatikan. Salah satu ketentuan yang sangat penting adalah Pasal 4 huruf b dan huruf c, yang memberikan konsumen hak untuk memperoleh barang dan/atau jasa sesuai nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan, sekaligus memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.

Sementara itu, kewajiban developer sebagai pelaku usaha antara lain diatur dalam Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen.

Pasal 7 huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan.”

Ketentuan tersebut mempunyai arti penting dalam transaksi properti karena konsumen sering kali mengambil keputusan membeli rumah berdasarkan informasi yang diperoleh dari brosur, iklan, gambar rancangan, simulasi kawasan, presentasi marketing, spesifikasi teknis, maupun penjelasan tenaga pemasaran. Apabila informasi tersebut ternyata berbeda secara material dengan rumah yang kemudian dibangun atau diserahkan, konsumen mempunyai dasar untuk mempertanyakan tanggung jawab developer, terlebih jika informasi tersebut terbukti menjadi bagian dari janji atau kesepakatan transaksi. Bahkan, Mahkamah Konstitusi dalam putusan yang memuat pembahasan mengenai UU Perlindungan Konsumen juga mengutip kembali hak konsumen atas informasi yang benar serta kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur.

Selain itu, Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen relevan untuk persoalan ketidaksesuaian antara barang yang diberikan dengan janji dalam promosi atau iklan.

Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.”

Norma ini menjadi sangat relevan untuk bisnis perumahan karena pemasaran rumah hampir selalu menggunakan materi promosi. Apabila sebuah rumah ditawarkan dengan spesifikasi tertentu dan kemudian yang diberikan kepada konsumen secara nyata tidak sesuai dengan janji tersebut, persoalannya dapat dianalisis bukan hanya sebagai wanprestasi, tetapi juga dari perspektif perlindungan konsumen. Namun, penerapan pasal tersebut tetap harus didukung bukti mengenai apa yang ditawarkan, bagaimana tawaran itu disampaikan, apakah informasi tersebut benar-benar berkaitan dengan objek transaksi, serta apakah terdapat perbedaan antara janji dan barang yang diterima konsumen.
Developer Dapat Dimintai Ganti Rugi Berdasarkan UU Perlindungan Konsumen

Apabila konsumen mengalami kerugian karena barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan kewajiban pelaku usaha, Pasal 19 UU Perlindungan Konsumen memberikan dasar mengenai tanggung jawab pelaku usaha.

Pasal 19 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.”

Pasal 19 ayat (2)

“Ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pasal 19 ayat (3)

“Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari setelah tanggal transaksi.”

Dalam sengketa properti, ketentuan tersebut perlu dibaca secara hati-hati bersama karakter transaksi dan ketentuan khusus di bidang perumahan serta kontrak yang dibuat para pihak. Konsumen tidak boleh langsung menyimpulkan bahwa setiap keterlambatan developer otomatis menghasilkan kewajiban membayar seluruh kerugian yang diminta. Sebaliknya, developer juga tidak dapat serta-merta menganggap bahwa seluruh tanggung jawabnya hanya terbatas pada isi brosur atau kebijakan internal perusahaan apabila terdapat kewajiban yang secara sah telah menjadi bagian dari hubungan hukum dengan konsumen.

Khusus Perumahan, Ada Aturan Mengenai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan, Pasal 42 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, mengatur mengenai pemasaran melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Bunyi norma yang relevan perlu diperhatikan karena menunjukkan bahwa pemasaran rumah yang masih dibangun bukanlah aktivitas tanpa persyaratan hukum.

Pasal 42 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Pasal 42 ayat (2)

“Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).”

Perlu diperhatikan bahwa rezim Cipta Kerja telah mengubah beberapa ketentuan UU Nomor 1 Tahun 2011, termasuk terminologi yang berkaitan dengan perizinan bangunan. Database JDIH Mahkamah Agung masih memuat naskah asli UU Nomor 1 Tahun 2011, sedangkan status peraturan pada database BPK mencatat bahwa undang-undang tersebut telah diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Karena itu, ketika artikel hukum digunakan sebagai rujukan publik, pembaca perlu membedakan antara bunyi naskah asli UU 1/2011 dan bunyi ketentuan setelah perubahan, agar tidak menggunakan istilah lama seperti IMB ketika ketentuan yang berlaku telah menggunakan rezim Persetujuan Bangunan Gedung.

Hal yang juga sangat penting adalah Penjelasan Pasal 42, karena penjelasan tersebut membantu menentukan apa yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan”. Dalam penjelasan tersebut, hal yang diperjanjikan mencakup kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan melalui media promosi, antara lain lokasi rumah, kondisi tanah atau kaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa. Dengan demikian, apabila developer berusaha mengatakan bahwa informasi dalam materi promosi tidak mempunyai hubungan dengan kewajibannya, konsumen tetap perlu melihat apakah informasi tersebut termasuk bagian dari hal yang diperjanjikan dalam konteks transaksi.

Developer Dilarang Membangun Rumah Tidak Sesuai yang Diperjanjikan
Persoalan menjadi lebih serius ketika developer bukan hanya terlambat, tetapi membangun rumah atau kawasan perumahan dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan. Untuk kondisi tersebut, terdapat ketentuan khusus dalam Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011.

Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Norma ini sangat penting karena memperlihatkan bahwa persoalan ketidaksesuaian rumah dengan janji developer tidak selalu berhenti sebagai persoalan wanprestasi perdata. Dalam kondisi tertentu, apabila perbuatan developer memenuhi unsur ketentuan pidana yang berkaitan dengan Pasal 134 tersebut, terdapat pula konsekuensi pidana sebagaimana diatur dalam ketentuan sanksinya. Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur pidana denda paling banyak Rp5 miliar terhadap pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, sedangkan ayat (2) memungkinkan adanya pidana tambahan berupa kewajiban membangun kembali perumahan sesuai dengan yang diperjanjikan. Ketentuan mengenai Pasal 134 dan sanksinya juga tercantum dalam materi resmi pemerintah daerah yang merujuk perubahan melalui rezim Cipta Kerja.

Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).”

Pasal 151 ayat (2)

“Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Dengan adanya ketentuan ini, konsumen perlu membedakan antara developer yang terlambat memenuhi kewajiban kontraktual dan developer yang membangun tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Kedua keadaan tersebut dapat memiliki konsekuensi hukum yang berbeda. Tidak setiap keterlambatan otomatis menjadi tindak pidana, tetapi ketidaksesuaian pembangunan yang memenuhi unsur Pasal 134 jo. Pasal 151 merupakan persoalan yang memiliki dimensi hukum tersendiri. Karena itu, artikel hukum mengenai developer sebaiknya tidak menyederhanakan seluruh sengketa sebagai perkara pidana maupun seluruhnya sebagai perkara perdata tanpa melihat fakta konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Memperkuat Perlindungan terhadap Pembeli Beritikad Baik
Salah satu putusan yang sangat relevan untuk menunjukkan posisi pembeli properti adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang diputus pada 10 Maret 2025. Perkara tersebut melibatkan 13 pembeli melawan Tim Kurator PT Graha Cipta Suksestama dalam pailit dan PT Niman Internusa dalam pailit. Direktori Putusan Mahkamah Agung mencatat perkara tersebut sebagai putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Mahkamah Agung melalui publikasi resmi Garda Peradilan: Indonesia Law Report merumuskan kaidah hukum dari perkara tersebut dengan judul: “Meskipun Developer Dinyatakan Pailit, Rumah Belum Bersertifikat dan Balik Nama yang Dibeli dengan Iktikad Baik, Harus Dikeluarkan dari Boedel Pailit.” Kaidah ini sangat penting bagi konsumen properti karena menunjukkan bahwa status developer yang kemudian dinyatakan pailit tidak serta-merta menghapus perlindungan terhadap pembeli yang telah membeli dengan itikad baik. Mahkamah Agung secara resmi memasukkan perkara tersebut sebagai salah satu kaidah hukum dalam publikasi Garda Peradilan.

Putusan tersebut tentu tidak boleh ditafsirkan secara berlebihan bahwa setiap orang yang pernah membayar rumah otomatis menjadi pemilik yang tidak dapat diganggu gugat ketika developer pailit. Yurisprudensi tersebut harus dibaca berdasarkan fakta perkara dan bukti yang dipertimbangkan majelis hakim. Justru pelajaran terpenting bagi konsumen adalah pentingnya menyimpan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, berita acara serah terima, dan dokumen lain yang dapat menunjukkan bahwa pembeli mempunyai hubungan hukum yang sah dan bertindak dengan itikad baik. Direktori resmi Mahkamah Agung mencatat perkara Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 sebagai perkara kasasi perdata khusus kepailitan yang diputus pada 10 Maret 2025.

Perkara tersebut juga menjadi semakin penting karena Kepaniteraan Mahkamah Agung kemudian mencatatnya sebagai putusan terpopuler dalam periode dua tahun terakhir hingga November 2025. Mahkamah Agung menjelaskan bahwa putusan tersebut merupakan salah satu putusan yang dipilih untuk dimuat dalam Garda Peradilan dan memuat kaidah perlindungan terhadap pembeli beritikad baik meskipun developer telah dinyatakan pailit. Dengan demikian, perkara tersebut dapat digunakan sebagai penguat argumentasi dalam artikel mengenai perlindungan pembeli properti, meskipun tentu tidak boleh diperlakukan sebagai aturan yang otomatis berlaku identik untuk semua sengketa developer.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan Keterlambatan Terjadi karena Force Majeure?
Developer terkadang menggunakan alasan force majeure atau keadaan memaksa ketika tidak mampu menyerahkan rumah sesuai jadwal. Namun, keberadaan kata “force majeure” dalam surat developer tidak otomatis membuat developer bebas dari tanggung jawab. Konsumen perlu melihat terlebih dahulu apa yang dimaksud sebagai keadaan memaksa dalam perjanjian, peristiwa apa yang sebenarnya terjadi, apakah peristiwa tersebut berada di luar kemampuan pihak yang berkewajiban, apakah peristiwa tersebut benar-benar menyebabkan kewajiban tidak dapat dipenuhi, dan apakah developer telah mengambil langkah yang wajar untuk mengurangi dampaknya.

Dalam perkara properti, alasan seperti persoalan internal perusahaan, kekurangan dana, kesulitan memperoleh pembiayaan, pergantian kontraktor, masalah manajemen proyek, atau perencanaan pembangunan yang buruk tidak dapat begitu saja disamakan dengan keadaan memaksa tanpa pemeriksaan terhadap fakta dan ketentuan perjanjiannya. Karena itu, apabila developer menyatakan bahwa keterlambatan disebabkan force majeure, konsumen sebaiknya meminta penjelasan tertulis mengenai peristiwa yang dimaksud dan menghubungkannya dengan klausul force majeure dalam PPJB. Jika developer tidak dapat menunjukkan hubungan yang jelas antara peristiwa tersebut dan kegagalan memenuhi prestasi, alasan force majeure tersebut masih dapat diperdebatkan dalam penyelesaian sengketa.

Jangan Lupa: Somasi Bukan Sekadar Surat Teguran Biasa
Somasi mempunyai posisi penting dalam sengketa wanprestasi karena dapat menjadi sarana untuk menyatakan bahwa konsumen telah memberikan kesempatan kepada developer untuk memenuhi kewajibannya. Surat tersebut sebaiknya memuat identitas para pihak, nomor dan tanggal PPJB atau dokumen transaksi, kewajiban developer yang belum dipenuhi, batas waktu pemenuhan kewajiban sebagaimana diperjanjikan, bentuk pelanggaran yang terjadi, kerugian yang timbul, serta tuntutan konsumen yang jelas. Dengan cara tersebut, somasi tidak sekadar berisi kalimat emosional bahwa developer telah mengecewakan konsumen, tetapi menjadi dokumen yang menunjukkan kronologi hubungan hukum dan kesempatan yang telah diberikan kepada developer.

Konsumen juga perlu memastikan bahwa somasi dapat dibuktikan telah diterima developer. Pengiriman melalui mekanisme yang meninggalkan jejak administrasi akan lebih membantu dibandingkan sekadar menyampaikan teguran secara lisan kepada marketing. Apabila developer kemudian mengklaim tidak pernah menerima teguran atau tidak mengetahui persoalan yang dipermasalahkan konsumen, bukti pengiriman dan penerimaan surat dapat menjadi bagian dari rangkaian pembuktian. Somasi bukan jaminan bahwa gugatan konsumen pasti menang, tetapi dapat menjadi bagian penting dalam membangun konstruksi wanprestasi sesuai Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata.

BPSK atau Pengadilan, Mana yang Dapat Dipilih Konsumen?
UU Perlindungan Konsumen memberikan pilihan mekanisme penyelesaian sengketa. Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999 secara tegas mengatur bahwa konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada dalam lingkungan peradilan umum.

Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.”

Pasal 45 ayat (2)

“Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.”

Ketentuan tersebut memberikan dasar bagi konsumen untuk mempertimbangkan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau BPSK maupun pengadilan, tetapi pemilihan forum harus dilakukan berdasarkan karakter sengketa. Apabila persoalannya sederhana dan berada dalam lingkup kewenangan BPSK, mekanisme penyelesaian sengketa konsumen dapat dipertimbangkan. Sebaliknya, apabila perkara menyangkut persoalan yang lebih kompleks seperti status hak atas tanah, pembatalan perjanjian, banyak objek rumah, kepailitan developer, atau tuntutan yang membutuhkan pemeriksaan perdata secara lebih luas, konsumen perlu mempertimbangkan dengan hati-hati forum dan bentuk gugatan yang paling tepat.

UU Perlindungan Konsumen juga mengakui kemungkinan gugatan dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Pasal 46 ayat (1) huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh: … b. sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.”

Ketentuan ini dapat menjadi penting apabila masalah developer tidak hanya dialami satu orang, melainkan puluhan atau bahkan ratusan pembeli dalam proyek yang sama. Meski demikian, adanya kesamaan masalah tidak berarti setiap perkara otomatis dapat digabung tanpa memperhatikan mekanisme hukum yang tersedia. Konsumen tetap perlu memeriksa kesamaan kepentingan, objek transaksi, bentuk kerugian, serta dasar hukum yang akan digunakan dalam gugatan.

Apakah Konsumen Harus Langsung Membuat Laporan Polisi?
Tidak semua persoalan developer harus langsung dibawa ke ranah pidana. Jika faktanya adalah developer terlambat menyerahkan rumah, tidak membayar kewajiban tertentu, atau tidak melaksanakan isi PPJB, maka titik awal yang paling jelas biasanya adalah hubungan kontraktual dan wanprestasi. Namun, apabila terdapat dugaan bahwa developer sejak awal menggunakan informasi palsu, melakukan perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana, atau pembangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan memenuhi unsur pidana khusus sebagaimana diatur dalam UU Perumahan, maka analisis pidana dapat menjadi relevan.

Pemisahan antara ranah perdata dan pidana sangat penting agar konsumen tidak membuat laporan dengan dasar yang keliru. Wanprestasi tidak otomatis sama dengan penipuan. Sebaliknya, adanya perjanjian juga tidak berarti bahwa pelaku usaha selalu kebal dari pertanggungjawaban pidana apabila kemudian terbukti memenuhi unsur suatu tindak pidana. Karena itu, sebelum memilih jalur hukum, konsumen perlu menyusun kronologi sejak awal transaksi, melihat apa yang dijanjikan, mengetahui kapan pembayaran dilakukan, mencatat kapan developer seharusnya memenuhi kewajibannya, dan mengumpulkan bukti mengenai tindakan developer setelah menerima pembayaran.

Bukti Apa yang Harus Disiapkan Konsumen?
Dalam sengketa developer, kekuatan perkara sering kali ditentukan bukan oleh seberapa keras konsumen menyampaikan keluhan, melainkan oleh seberapa lengkap konsumen dapat membuktikan hubungan hukum dan pelanggaran yang terjadi. Karena itu, PPJB atau perjanjian pendahuluan jual beli harus disimpan bersama surat pemesanan, kuitansi, bukti transfer, bukti pelunasan, brosur, iklan, gambar rumah, spesifikasi teknis, daftar fasilitas, surat developer, berita acara, bukti komunikasi dengan marketing, foto perkembangan pembangunan, foto ketidaksesuaian rumah, dan dokumen lain yang menunjukkan kapan kewajiban seharusnya dipenuhi serta bagaimana kondisi sebenarnya di lapangan.

Bukti elektronik juga perlu dipertahankan dalam bentuk yang utuh. Konsumen sebaiknya tidak hanya mengambil tangkapan layar percakapan, tetapi menyimpan perangkat atau data asli apabila masih tersedia, termasuk email, dokumen digital, bukti pembayaran elektronik, dan komunikasi resmi developer. Jika developer pernah memberikan janji melalui WhatsApp atau email mengenai jadwal serah terima, perubahan spesifikasi, pembangunan fasilitas, atau penyelesaian sertifikat, komunikasi tersebut dapat menjadi bagian dari rangkaian bukti yang perlu diperiksa. Namun, nilai pembuktiannya tetap bergantung pada keaslian, konteks, keterkaitan dengan transaksi, serta penilaian hakim atau lembaga penyelesaian sengketa.

Jadi, Apa Langkah Hukum yang Paling Tepat?
Apabila developer ingkar janji, konsumen sebaiknya tidak mengambil langkah secara acak. Urutannya dapat dimulai dengan memeriksa PPJB dan seluruh dokumen transaksi, kemudian memetakan kewajiban developer yang belum dipenuhi, mencocokkannya dengan kondisi rumah atau proyek yang sebenarnya, mengumpulkan bukti, menghitung kerugian yang benar-benar dapat dibuktikan, dan menyampaikan somasi secara tertulis. Jika developer tetap tidak menyelesaikan kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan penyelesaian melalui BPSK apabila sengketa berada dalam kewenangannya atau mengajukan gugatan perdata ke pengadilan dengan dasar wanprestasi, perlindungan konsumen, maupun dasar hukum perumahan yang relevan.

Dalam perkara yang menyangkut banyak konsumen, rumah yang belum selesai, sertifikat yang belum jelas, proyek yang bermasalah, atau developer yang sudah berada dalam kondisi pailit, analisisnya harus dilakukan lebih hati-hati karena persoalannya dapat menyentuh lebih dari satu bidang hukum. Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 memberikan pelajaran bahwa pembeli yang beritikad baik dapat memperoleh perlindungan hukum bahkan ketika developer telah dinyatakan pailit, tetapi perlindungan tersebut tetap didasarkan pada fakta dan bukti dalam perkara tersebut.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Developer yang tidak memenuhi janji kepada konsumen tidak boleh hanya dilihat sebagai persoalan “rumah belum selesai”. Secara hukum, harus diperiksa terlebih dahulu apa yang telah diperjanjikan, kapan kewajiban tersebut harus dilaksanakan, apakah developer telah berada dalam keadaan lalai, apakah prestasinya sama sekali tidak dipenuhi atau justru dipenuhi tetapi tidak sesuai, kerugian apa yang timbul, serta apakah perbuatan developer juga menyentuh ketentuan khusus mengenai perlindungan konsumen dan penyelenggaraan perumahan. Dari sisi hukum perdata, Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata merupakan sejumlah ketentuan penting untuk membangun argumentasi mengenai wanprestasi, kelalaian, pemenuhan perjanjian, pembatalan, dan ganti rugi. Dari sisi perlindungan konsumen, Pasal 4, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 19, Pasal 45, dan Pasal 46 UU Nomor 8 Tahun 1999 memberikan dasar mengenai hak konsumen, kewajiban pelaku usaha, larangan ketidaksesuaian dengan janji, tanggung jawab ganti rugi, serta mekanisme penyelesaian sengketa. Sementara itu, dalam hukum perumahan, Pasal 42 dan Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011 beserta ketentuan sanksinya menjadi dasar penting ketika persoalan menyangkut pemasaran rumah yang masih dibangun atau pembangunan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga menunjukkan bahwa perlindungan terhadap pembeli properti bukan sekadar teori. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 secara resmi dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik tetap harus dikeluarkan dari boedel pailit, sehingga perkara tersebut dapat menjadi salah satu penguat penting dalam memahami posisi hukum pembeli ketika developer mengalami persoalan kepailitan.

Pada dasarnya, konsumen yang menghadapi developer ingkar janji sebaiknya tidak berhenti pada pertanyaan “bisa menggugat atau tidak”. Pertanyaan yang jauh lebih penting adalah apa kewajiban developer, pasal mana yang dilanggar, bukti apa yang dimiliki, kerugian apa yang dapat dibuktikan, dan forum hukum mana yang paling tepat digunakan. Semakin jelas hubungan antara isi perjanjian, janji dalam pemasaran, kewajiban developer, bentuk pelanggaran, dan bukti yang tersedia, semakin kuat pula dasar konsumen untuk meminta pertanggungjawaban hukum. Dalam sengketa properti, dokumen adalah kunci, karena dari dokumen itulah dapat ditentukan apakah sebuah janji hanya merupakan materi promosi, telah menjadi bagian dari perjanjian, atau bahkan telah menjadi kewajiban yang pelanggarannya dapat menimbulkan konsekuensi perdata, perlindungan konsumen, administratif, maupun pidana sesuai unsur yang terbukti.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, S.H.