PPJB vs AJB: Memahami Kedudukan Hukum Konsumen dalam Transaksi Properti dengan Developer Update :

Hukum Properti - Membeli rumah dari developer sering kali membuat konsumen berhadapan dengan dua istilah yang terdengar hampir sama, tetapi sesungguhnya mempunyai fungsi dan konsekuensi hukum yang berbeda, yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Tidak sedikit pembeli yang setelah menandatangani PPJB merasa bahwa rumah tersebut secara hukum sudah sepenuhnya menjadi miliknya, sementara di sisi lain ada pula developer yang menggunakan keberadaan PPJB untuk menjelaskan bahwa proses jual beli belum selesai karena AJB belum dapat dibuat. Perbedaan pemahaman seperti ini dapat menjadi persoalan serius ketika kemudian terjadi sengketa, terutama apabila konsumen telah membayar lunas, telah menerima kunci rumah, telah menempati bangunan, atau bahkan telah memenuhi seluruh kewajibannya berdasarkan PPJB, tetapi developer belum juga menyelesaikan proses menuju AJB dan peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, memahami PPJB dan AJB tidak cukup hanya dengan mengetahui kepanjangan kedua istilah tersebut, tetapi harus melihat apa yang diperjanjikan, kapan perjanjian itu dibuat, apa fungsi masing-masing dokumen, apa akibat hukumnya, dan sejauh mana kedudukan konsumen dapat dilindungi ketika developer tidak melaksanakan kewajibannya.

Dalam transaksi properti yang dilakukan melalui mekanisme pemasaran oleh developer, PPJB bukan sekadar surat pemesanan biasa. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 secara khusus mengenal Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, yaitu rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB. Peraturan yang sama juga memberikan definisi PPJB sebagai kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret, yang dibuat di hadapan notaris. Dengan demikian, dari definisi normatifnya saja sudah terlihat bahwa PPJB ditempatkan sebagai bagian dari tahapan transaksi sebelum AJB, sedangkan AJB berada pada tahap perbuatan hukum jual beli yang berkaitan dengan peralihan hak.

PPJB Bukan Sekadar Janji Lisan, tetapi Perjanjian yang Mengikat Para Pihak
Kesalahan paling umum dalam memahami PPJB adalah menganggap bahwa karena PPJB disebut sebagai “perjanjian pendahuluan”, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum atau konsumen belum mempunyai hak apa pun terhadap developer. Pemahaman seperti itu terlalu sederhana. PPJB memang berbeda dengan AJB dan pada prinsipnya belum mempunyai fungsi yang sama dengan AJB sebagai akta mengenai perbuatan hukum peralihan hak atas tanah, tetapi PPJB tetap merupakan perjanjian yang melahirkan hubungan hukum antara developer dan konsumen. Dari PPJB itulah dapat diketahui apa kewajiban developer, apa kewajiban pembeli, bagaimana harga dibayar, kapan rumah harus diserahkan, bagaimana kondisi rumah yang harus diserahkan, bagaimana mekanisme pengalihan hak, bagaimana pembatalan dilakukan, serta bagaimana sengketa harus diselesaikan apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.

Dasar paling umum mengenai kekuatan mengikat suatu perjanjian terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Konsekuensinya, meskipun PPJB belum sama dengan AJB, developer tidak dapat dengan mudah mengatakan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum hanya karena sertifikat belum dibalik nama atau AJB belum ditandatangani. Sepanjang PPJB dibuat secara sah dan memenuhi syarat perjanjian, dokumen tersebut mengikat para pihak sesuai isi yang diperjanjikan. Bagi konsumen, hal ini sangat penting karena ketika developer kemudian tidak memenuhi kewajibannya, PPJB dapat menjadi dasar untuk meminta pemenuhan prestasi, menuntut konsekuensi wanprestasi, atau mengambil langkah hukum lain sesuai dengan isi perjanjian dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Apa Sebenarnya Kedudukan PPJB dalam Transaksi Rumah dari Developer?
PPJB dalam konteks perumahan mempunyai karakter yang lebih spesifik dibandingkan perjanjian jual beli biasa karena sistem PPJB memang diatur dalam regulasi penyelenggaraan perumahan. Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan definisi Sistem PPJB, sedangkan Pasal 1 angka 11 memberikan definisi PPJB.

Pasal 1 angka 10 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.”

Pasal 1 angka 11 PP Nomor 12 Tahun 2021

“Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Dari norma tersebut dapat dipahami bahwa PPJB mempunyai fungsi sebagai instrumen yang mengikat kesepakatan para pihak sebelum transaksi jual beli dituangkan dalam AJB. Karena itu, ketika konsumen sudah menandatangani PPJB dengan developer, hubungan hukum antara keduanya sudah terbentuk dan masing-masing pihak mempunyai hak serta kewajiban yang harus dilaksanakan. Konsumen berkewajiban melakukan pembayaran sesuai mekanisme yang disepakati, sedangkan developer mempunyai kewajiban melaksanakan prestasi yang diperjanjikan, termasuk membangun dan menyerahkan rumah sesuai kesepakatan serta memenuhi kewajiban yang diperlukan untuk menuju tahap AJB apabila persyaratan untuk itu telah terpenuhi.

Hal ini juga diperkuat oleh ketentuan PP 12/2021 mengenai isi PPJB. Pasal 22J PP Nomor 12 Tahun 2021 pada pokoknya mengharuskan PPJB paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa. Struktur tersebut menunjukkan bahwa PPJB bukan dokumen kosong yang hanya menyatakan “akan dilakukan jual beli”, tetapi merupakan instrumen yang mengatur hubungan hukum para pihak secara cukup rinci.

Lalu, Apa Perbedaan Mendasar PPJB dengan AJB?
Perbedaan paling penting terletak pada fungsi dan tahap transaksi. PPJB pada dasarnya mengikat para pihak untuk melaksanakan jual beli sesuai syarat dan tahapan yang telah disepakati, sedangkan AJB merupakan akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. Karena itu, tidak tepat apabila PPJB dan AJB dianggap sebagai dua dokumen yang mempunyai kedudukan hukum identik. PPJB dapat menjadi dasar hubungan kontraktual yang sangat kuat antara developer dan konsumen, tetapi keberadaan PPJB tidak boleh begitu saja disamakan dengan telah dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui AJB dan pendaftaran pada Kantor Pertanahan.

Dasar mengenai pendaftaran peralihan hak dapat dilihat dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

PP Nomor 24 Tahun 1997 sampai sekarang masih berstatus berlaku, dengan perubahan antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.

Dengan demikian, ketika orang mengatakan bahwa “PPJB belum sama dengan AJB”, yang dimaksud bukan bahwa PPJB tidak mempunyai kekuatan hukum, melainkan bahwa fungsi PPJB dan AJB berbeda dalam rangkaian transaksi. PPJB terutama membangun dan mengatur hubungan kontraktual serta tahapan menuju jual beli, sedangkan AJB merupakan akta PPAT yang menjadi instrumen dalam perbuatan hukum jual beli untuk keperluan peralihan dan pendaftaran hak sesuai hukum pertanahan. Karena itu, konsumen yang telah memegang PPJB sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa dirinya sudah tercatat sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi juga tidak boleh menerima begitu saja apabila developer mengatakan bahwa PPJB sama sekali tidak memberikan hak kepada konsumen.

Apakah PPJB yang Sudah Lunas Membuat Konsumen Menjadi Pemilik?
Pertanyaan ini sangat penting karena dalam praktik terdapat konsumen yang telah membayar harga rumah secara penuh, bahkan telah menerima kunci dan menempati rumah, tetapi sertifikat masih atas nama developer atau pihak lain dan AJB belum dibuat. Jawabannya tidak dapat disederhanakan menjadi “sudah lunas berarti otomatis pemilik” ataupun “belum AJB berarti tidak mempunyai hak sama sekali”. Dari perspektif hukum pertanahan, peralihan hak dan pendaftarannya mempunyai mekanisme tersendiri, sedangkan dari perspektif hukum perjanjian, pelunasan dapat menunjukkan bahwa konsumen telah memenuhi prestasinya dan developer mempunyai kewajiban untuk melaksanakan prestasi yang menjadi bagiannya, termasuk kewajiban yang telah diperjanjikan berkaitan dengan proses menuju AJB dan pengalihan hak.

Pasal 23 ayat (1) dan ayat (2) UUPA memberikan ketentuan penting mengenai pendaftaran hak milik dan peralihannya.

Pasal 23 UUPA

“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.”
“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa aspek pendaftaran mempunyai arti penting dalam kepastian hukum pertanahan. Oleh karena itu, konsumen yang sudah membayar lunas tetapi belum memperoleh AJB dan belum melakukan proses balik nama tidak seharusnya menganggap persoalan telah selesai hanya karena sudah menerima kunci rumah. Justru pada tahap tersebut konsumen perlu memastikan bahwa seluruh proses menuju kepastian hak benar-benar dilaksanakan oleh developer.

Kalau Developer Tidak Kunjung Membuat AJB, Apakah Konsumen Bisa Menggugat?
Jawabannya sangat bergantung pada isi PPJB dan fakta konkret, tetapi secara prinsip tidak adanya AJB setelah kewajiban konsumen terpenuhi dapat menjadi persoalan hukum apabila developer memang sudah berkewajiban untuk melanjutkan transaksi ke tahap AJB tetapi tidak melaksanakannya tanpa alasan yang sah. Dalam keadaan demikian, persoalannya dapat masuk dalam konstruksi wanprestasi apabila developer tidak memenuhi prestasi yang telah diperjanjikan. Konsumen harus menunjukkan bahwa kewajiban tersebut memang sudah jatuh tempo, persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen telah dipenuhi, dan tidak ada alasan hukum yang membenarkan developer menunda atau menolak pelaksanaan kewajibannya.

Untuk menentukan keadaan lalai, Pasal 1238 KUHPerdata memberikan dasar sebagai berikut.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Apabila developer tetap tidak memenuhi kewajibannya setelah dinyatakan lalai, konsumen dapat mempertimbangkan konsekuensi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Artinya, apabila PPJB secara jelas mewajibkan developer melakukan tindakan tertentu untuk menyelesaikan proses jual beli, sementara konsumen telah memenuhi kewajibannya dan developer tetap tidak melaksanakannya setelah waktunya tiba, konsumen mempunyai dasar untuk menuntut pemenuhan prestasi dan, apabila unsur serta kerugiannya dapat dibuktikan, meminta ganti rugi sesuai ketentuan hukum.

PPJB yang Dibuat di Hadapan Notaris Mempunyai Arti Penting dalam Pembuktian
Dalam sistem PPJB perumahan, PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dibuat di hadapan notaris. Hal ini penting karena akta yang dibuat oleh notaris mempunyai karakter sebagai akta autentik sepanjang memenuhi persyaratan hukum mengenai akta autentik dan kewenangan notaris. Namun, perlu dibedakan antara kekuatan pembuktian PPJB sebagai perjanjian atau akta dengan fungsi AJB dalam peralihan hak atas tanah. PPJB yang dibuat di hadapan notaris dapat memberikan posisi pembuktian yang kuat mengenai kesepakatan dan kewajiban para pihak, tetapi tidak dengan sendirinya mengubah PPJB menjadi AJB atau menggantikan mekanisme pendaftaran peralihan hak.

Karena itu, apabila konsumen memegang PPJB notariil yang menyebut secara jelas objek rumah, harga, pembayaran, waktu serah terima, kewajiban developer, pengalihan hak, serta tahapan menuju AJB, dokumen tersebut dapat menjadi bukti penting ketika terjadi sengketa. Konsumen dapat menggunakan dokumen tersebut untuk menunjukkan bahwa developer memang mempunyai kewajiban tertentu dan bahwa kewajiban tersebut bukan sekadar janji marketing yang tidak pernah disepakati.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan “PPJB Sudah Cukup, Tidak Perlu AJB”?
Pernyataan semacam ini harus diperiksa berdasarkan konteksnya karena tidak semua transaksi berada pada tahap dan objek yang sama. Dalam transaksi rumah dari developer, apabila PPJB memang dibuat sebagai bagian dari sistem sebelum AJB, maka mengatakan bahwa PPJB dan AJB sepenuhnya sama adalah keliru. PPJB mengatur kesepakatan dan kewajiban menuju transaksi jual beli, sedangkan AJB mempunyai fungsi berbeda dalam hukum pertanahan. Bahkan, definisi Sistem PPJB dalam PP 12/2021 secara eksplisit menyebut PPJB sebagai perjanjian yang dilakukan sebelum ditandatangani akta jual beli.

Karena itu, apabila developer menggunakan PPJB sebagai alasan untuk menunda tanpa batas waktu proses AJB, konsumen perlu kembali melihat klausul mengenai pengalihan hak, waktu pelaksanaan AJB, syarat-syarat yang harus dipenuhi, status sertifikat, kewajiban pemecahan sertifikat, serta kondisi apa yang menyebabkan AJB belum dapat dilakukan. Apabila semua persyaratan yang menjadi tanggung jawab konsumen sudah dipenuhi dan persyaratan yang menjadi tanggung jawab developer juga seharusnya sudah terpenuhi, tetapi developer tetap menunda tanpa dasar yang jelas, keadaan tersebut dapat menjadi dasar untuk meminta pertanggungjawaban.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Menunjukkan PPJB Dapat Menjadi Dasar Perlindungan bagi Pembeli
Peran PPJB sebagai dokumen yang mempunyai arti hukum juga dapat dilihat dalam praktik peradilan. Salah satu perkara yang menarik adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang berkaitan dengan pembeli unit rumah di Lavanya Hills Residences dan developer yang kemudian berada dalam proses kepailitan. Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung memberikan perlindungan kepada pembeli yang dinilai sebagai pembeli beritikad baik dan menyatakan bahwa PPJB yang dibuat para pembeli adalah sah dan berlaku. Perkara tersebut kemudian dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dalam publikasi resmi Garda Peradilan dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik harus dikeluarkan dari boedel pailit.

Yurisprudensi tersebut penting karena menunjukkan satu hal yang sering keliru dipahami masyarakat, yaitu bahwa belum adanya AJB atau belum adanya balik nama tidak selalu berarti pembeli tidak mempunyai kedudukan hukum sama sekali. Dalam perkara konkret tersebut, keberadaan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, serta fakta mengenai itikad baik pembeli menjadi bagian penting dari konstruksi perlindungan hukum yang diberikan pengadilan. Namun, putusan tersebut tidak boleh ditarik menjadi kesimpulan bahwa setiap orang yang memegang PPJB otomatis telah menjadi pemilik terdaftar atau bahwa semua sengketa PPJB harus diputus dengan cara yang sama, karena setiap perkara tetap bergantung pada fakta, objek, isi perjanjian, status tanah, pembayaran, dan bukti yang diperiksa oleh hakim.

Ada pula perkara lain di Direktori Putusan Mahkamah Agung yang memperlihatkan bahwa pengadilan dapat memberikan akibat hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak. Dalam salah satu perkara, pengadilan menyatakan PPJB yang telah dilunasi sebagai perjanjian yang sah terkait jual beli objek tanah dan memberikan konsekuensi terhadap hak pembeli untuk memperoleh pendaftaran atas objek tersebut. Putusan tersebut memperlihatkan bahwa PPJB tidak dapat dipandang sebagai dokumen yang sama sekali tidak mempunyai akibat hukum hanya karena AJB belum dibuat, meskipun sekali lagi kedudukan PPJB dalam perkara tertentu tidak boleh secara otomatis disamakan dengan sertifikat atau AJB.

Bagaimana Jika Konsumen Sudah Lunas tetapi Developer Mengulur-ulur AJB?
Keadaan konsumen yang sudah melunasi harga rumah tetapi developer terus menunda AJB merupakan salah satu situasi yang perlu segera diperiksa secara hukum karena semakin lama proses dibiarkan tanpa kepastian, semakin besar pula risiko yang mungkin muncul, terutama apabila ternyata terdapat persoalan sertifikat induk, pemecahan bidang, beban hak tanggungan, sengketa tanah, kepailitan developer, atau transaksi dengan pihak lain. Konsumen sebaiknya tidak cukup puas dengan jawaban “masih dalam proses” tanpa meminta penjelasan tertulis mengenai apa yang sebenarnya sedang diproses, dokumen apa yang belum tersedia, siapa pihak yang bertanggung jawab, dan kapan kewajiban tersebut secara kontraktual harus diselesaikan.

Jika developer tidak memberikan kepastian, konsumen dapat mengirimkan somasi yang secara khusus meminta penjelasan dan pelaksanaan kewajiban sesuai PPJB, termasuk apabila kewajiban tersebut adalah menyelesaikan dokumen yang diperlukan untuk AJB. Somasi tersebut sebaiknya tidak hanya mengatakan “segera lakukan AJB”, tetapi menjelaskan dasar perjanjian, tanggal pelunasan, kewajiban developer, batas waktu yang telah lewat, serta tindakan yang diminta konsumen. Apabila setelah somasi developer tetap tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi atau mekanisme penyelesaian sengketa lainnya sesuai isi PPJB dan hukum yang berlaku.

Bagaimana Jika Developer Bangkrut atau Dinyatakan Pailit Sebelum AJB?
Kondisi developer yang mengalami kesulitan keuangan atau bahkan dinyatakan pailit merupakan salah satu alasan mengapa konsumen sebaiknya tidak menunda penyelesaian dokumen kepemilikan. Namun, apabila developer sudah dinyatakan pailit sementara konsumen telah mempunyai PPJB, telah melakukan pembayaran, dan mempunyai bukti sebagai pembeli beritikad baik, bukan berarti seluruh hak konsumen otomatis hilang. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 justru menunjukkan bahwa dalam perkara tertentu pembeli beritikad baik dapat memperoleh perlindungan meskipun developer telah berada dalam proses kepailitan.

Dalam situasi seperti itu, posisi konsumen harus diperiksa berdasarkan dokumen yang dimiliki, status objek, status sertifikat, bukti pembayaran, berita acara serah terima, isi PPJB, serta proses kepailitan yang sedang berlangsung. Konsumen juga perlu memahami bahwa sengketa dengan developer yang pailit mempunyai kompleksitas berbeda dengan sengketa wanprestasi biasa karena terdapat hukum kepailitan, kedudukan kurator, boedel pailit, dan hak kreditor yang harus diperhitungkan. Karena itu, semakin lengkap dokumen yang menunjukkan hubungan hukum konsumen dengan objek rumah, semakin penting dokumen tersebut dalam menentukan posisi konsumen dalam proses hukum.

Jangan Menganggap AJB Sebagai Satu-satunya Bukti Bahwa Konsumen Mempunyai Hak
Masyarakat sering mendengar pernyataan bahwa “kalau belum AJB berarti pembeli tidak punya hak”, tetapi pernyataan tersebut terlalu absolut dan dapat menyesatkan. PPJB tetap merupakan perjanjian yang dapat melahirkan hak dan kewajiban, dan dalam perkara tertentu pengadilan dapat memberikan perlindungan berdasarkan PPJB serta bukti lain yang menunjukkan adanya hubungan hukum antara pembeli dan developer. Yang harus dibedakan adalah hak kontraktual pembeli berdasarkan PPJB dengan status hak atas tanah yang telah dialihkan dan didaftarkan. Konsumen dapat mempunyai hak untuk menuntut developer berdasarkan PPJB meskipun proses peralihan hak belum selesai, tetapi hal itu tidak berarti PPJB secara otomatis menggantikan AJB dan pendaftaran tanah.

Perbedaan tersebut sangat penting ketika konsumen berhadapan dengan developer yang tidak kooperatif. Konsumen tidak perlu mengatakan bahwa dirinya sudah pasti menjadi pemegang hak terdaftar hanya karena telah menandatangani PPJB, tetapi konsumen juga tidak boleh menerima klaim developer bahwa dirinya tidak mempunyai hak sama sekali. Posisi yang lebih tepat adalah melihat hak apa yang telah lahir dari PPJB, kewajiban apa yang telah dipenuhi konsumen, kewajiban apa yang masih harus dilakukan developer, serta apa yang menjadi persyaratan hukum untuk melaksanakan AJB dan pendaftaran peralihan hak.

Apa yang Harus Diperiksa Konsumen dalam PPJB?
Sebelum menandatangani PPJB, konsumen sebaiknya tidak hanya fokus pada harga rumah dan besarnya cicilan, tetapi membaca seluruh klausul yang menentukan masa depan haknya setelah pembayaran dilakukan. Hal yang perlu diperiksa antara lain identitas developer dan konsumen, status tanah, uraian objek, luas tanah dan bangunan, harga, mekanisme pembayaran, waktu pembangunan, waktu serah terima, spesifikasi bangunan, jaminan developer, kewajiban developer mengenai sertifikat, ketentuan mengenai pemecahan sertifikat, waktu dan mekanisme AJB, biaya-biaya yang harus dibayar masing-masing pihak, ketentuan pembatalan, konsekuensi keterlambatan, keadaan memaksa, pengalihan hak, denda, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Pemeriksaan tersebut penting karena PPJB merupakan dokumen yang nantinya menjadi rujukan ketika muncul perbedaan antara apa yang diharapkan konsumen dengan apa yang dilakukan developer. Semakin rinci PPJB mengatur kewajiban developer, semakin mudah konsumen menunjukkan apakah developer telah memenuhi prestasinya atau justru melakukan wanprestasi. Sebaliknya, klausul yang terlalu umum atau memberikan kewenangan sepihak kepada developer untuk mengubah spesifikasi, menunda serah terima, atau menunda proses pengalihan hak perlu diperiksa dengan sangat hati-hati karena konsumen juga berada dalam posisi sebagai pihak yang dilindungi oleh UU Perlindungan Konsumen.

PPJB Penting, AJB Juga Tidak Boleh Diabaikan
PPJB dan AJB bukan dua dokumen yang dapat dipertukarkan begitu saja karena keduanya berada pada tahapan dan mempunyai fungsi hukum yang berbeda. PPJB merupakan perjanjian yang mengikat developer dan konsumen untuk melaksanakan jual beli rumah atau satuan rumah susun sesuai kesepakatan serta mengatur hak dan kewajiban para pihak sebelum AJB ditandatangani, sedangkan AJB merupakan akta PPAT mengenai perbuatan hukum jual beli yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sesuai ketentuan pertanahan. PP Nomor 12 Tahun 2021 secara eksplisit menempatkan PPJB dalam tahapan sebelum AJB, sementara PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak melalui jual beli pada prinsipnya didaftarkan berdasarkan akta PPAT.

Karena itu, konsumen yang sudah menandatangani PPJB mempunyai hubungan hukum yang tidak boleh dianggap remeh. Pasal 1338 KUHPerdata memberikan kekuatan mengikat terhadap perjanjian yang dibuat secara sah, sedangkan Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar ketika developer tidak memenuhi kewajibannya dan berada dalam keadaan lalai. Dalam hukum pertanahan, Pasal 23 UUPA dan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 menunjukkan pentingnya pendaftaran dan akta PPAT dalam proses peralihan hak. Sementara itu, dalam konteks perumahan yang dipasarkan oleh developer, PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan kerangka khusus mengenai Sistem PPJB dan isi PPJB, sehingga hubungan antara konsumen dan developer tidak berhenti pada janji informal, tetapi dituangkan dalam instrumen hukum yang mempunyai hak dan kewajiban konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga memberikan pelajaran bahwa keberadaan PPJB dan bukti transaksi dapat mempunyai arti penting dalam memberikan perlindungan kepada pembeli, termasuk ketika developer menghadapi persoalan kepailitan. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 menjadi salah satu contoh yang patut diperhatikan karena pembeli beritikad baik mendapatkan perlindungan meskipun objek yang dibeli belum bersertifikat dan belum balik nama, sedangkan dalam perkara lain pengadilan juga telah memberikan konsekuensi hukum terhadap PPJB yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak.

Pada akhirnya, konsumen tidak seharusnya memilih antara “percaya kepada PPJB” atau “menunggu AJB” seolah-olah kedua dokumen tersebut saling menggantikan. PPJB harus dipahami sebagai fondasi hubungan hukum antara konsumen dan developer, sedangkan AJB dan pendaftaran hak merupakan bagian penting dari tahap penyelesaian transaksi dan kepastian hukum mengenai peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun. Karena itu, apabila konsumen sudah membayar sesuai kewajibannya tetapi developer tidak kunjung memenuhi kewajiban menuju AJB, persoalannya harus dilihat berdasarkan isi PPJB, status objek, kewajiban masing-masing pihak, batas waktu yang telah ditentukan, serta bukti-bukti yang tersedia, sehingga konsumen dapat menentukan apakah langkah yang tepat adalah meminta pemenuhan kewajiban, memberikan somasi, menuntut wanprestasi, menyelesaikan sengketa melalui mekanisme perlindungan konsumen, atau mengambil langkah hukum lain sesuai keadaan konkret.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.

Read More.. →

Jika Developer Ingkar Janji? ini Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh Konsumen Perumahan Update :

Developer Ingkar Janji Soal Rumah? Ini Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh Konsumen Perumahan

Sengketa Properti - Membeli rumah dari developer sering kali dimulai dengan sebuah harapan sederhana: konsumen membayar sesuai kesepakatan, developer membangun rumah sesuai spesifikasi yang ditawarkan, kemudian rumah diserahkan tepat waktu dan seluruh dokumen kepemilikannya diselesaikan sebagaimana yang telah dijanjikan. Masalah muncul ketika apa yang terjadi di lapangan justru berbeda jauh dari kesepakatan. Rumah belum selesai meskipun batas waktu serah terima sudah lewat, bangunan yang diserahkan tidak sesuai spesifikasi, luas atau kualitas bangunan berbeda dengan yang ditawarkan, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan tidak kunjung dibangun, bahkan ada konsumen yang sudah membayar lunas tetapi masih harus berulang kali menanyakan kepastian dokumen dan sertifikat rumahnya kepada developer. Dalam situasi seperti ini, konsumen sebenarnya mempunyai sejumlah instrumen hukum yang dapat digunakan untuk meminta pertanggungjawaban developer, dan persoalannya tidak harus berhenti pada keluhan atau negosiasi tanpa batas waktu.

Secara hukum perdata, kegagalan developer memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan pada dasarnya dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi atau cidera janji, sepanjang unsur-unsurnya terpenuhi. Dasar hukumnya terutama dapat ditemukan dalam Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata, sedangkan apabila sengketa menyangkut konsumen dan pelaku usaha, terdapat lapisan perlindungan tambahan berdasarkan UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Khusus transaksi rumah yang masih dalam proses pembangunan, UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana telah diubah, antara lain, melalui UU Nomor 6 Tahun 2023 juga memberikan aturan khusus mengenai pemasaran, perjanjian pendahuluan jual beli, serta larangan membangun perumahan yang tidak sesuai dengan hal-hal yang diperjanjikan. Status UU Nomor 1 Tahun 2011 sendiri tercatat telah mengalami perubahan melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.

Apa yang Dimaksud Developer Ingkar Janji?
Istilah “developer ingkar janji” dalam bahasa hukum pada umumnya mengarah pada persoalan wanprestasi, yaitu keadaan ketika pihak yang mempunyai kewajiban berdasarkan suatu perjanjian tidak melaksanakan prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan, terlambat melaksanakan kewajiban, melaksanakan kewajiban tetapi tidak sebagaimana mestinya, atau dalam keadaan tertentu melakukan sesuatu yang berdasarkan perjanjian justru tidak boleh dilakukan. Karena hubungan antara konsumen dan developer biasanya lahir dari perjanjian pemesanan, PPJB, perjanjian kredit, atau dokumen transaksi lain, maka langkah pertama untuk menentukan apakah developer telah wanprestasi bukan sekadar melihat apakah konsumen merasa dirugikan, melainkan membandingkan secara konkret antara apa yang dijanjikan dengan apa yang benar-benar dilakukan developer.

Dasar yang sangat penting adalah Pasal 1338 KUHPerdata, karena pasal ini menegaskan kekuatan mengikat perjanjian dan kewajiban melaksanakan perjanjian dengan itikad baik.

Pasal 1338 KUHPerdata

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”
“Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Dengan ketentuan tersebut, developer tidak dapat begitu saja menganggap isi PPJB sebagai formalitas administratif yang tidak mempunyai kekuatan mengikat. Apabila dalam perjanjian telah disepakati bahwa rumah harus diserahkan pada waktu tertentu, dibangun dengan spesifikasi tertentu, mempunyai luas tertentu, dilengkapi fasilitas tertentu, atau developer wajib menyelesaikan dokumen tertentu, maka kewajiban tersebut menjadi bagian dari hubungan hukum para pihak. Tentu saja, apakah suatu janji benar-benar telah menjadi kewajiban kontraktual harus dilihat dari dokumen dan fakta masing-masing perkara, termasuk apakah janji tersebut dituangkan dalam perjanjian, lampiran, surat pemesanan, atau dokumen lain yang secara hukum dapat membuktikan kesepakatan para pihak.

Kapan Developer Dapat Dikatakan Wanprestasi?
Untuk memahami kapan developer benar-benar dapat disebut wanprestasi, konsumen perlu melihat Pasal 1238 KUHPerdata yang mengatur mengenai keadaan lalai.

Pasal 1238 KUHPerdata

“Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.”

Ketentuan tersebut penting karena dalam banyak sengketa developer terdapat perdebatan mengenai kapan pihak developer dianggap berada dalam keadaan lalai. Apabila perjanjian sudah menentukan batas waktu pelaksanaan kewajiban dan menyatakan bahwa lewatnya waktu tersebut menyebabkan pihak yang berkewajiban dianggap lalai, ketentuan dalam perjanjian tersebut dapat mempunyai arti penting. Dalam keadaan lain, konsumen dapat memberikan teguran atau somasi agar developer memenuhi kewajibannya dalam waktu tertentu. Karena itu, konsumen sebaiknya tidak hanya menghubungi marketing melalui telepon atau pesan singkat, tetapi membuat komunikasi yang dapat dibuktikan dan, apabila diperlukan, menyampaikan somasi secara tertulis sehingga posisi hukum konsumen menjadi lebih jelas.

Wanprestasi juga tidak selalu berarti developer sama sekali tidak melakukan pembangunan. Developer dapat saja telah membangun rumah, tetapi hasil pembangunan tersebut berbeda secara material dari yang dijanjikan. Misalnya, konsumen membeli rumah dengan spesifikasi tertentu, tetapi material yang digunakan berbeda; luas bangunan tidak sesuai; fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun; jalan lingkungan atau utilitas yang menjadi bagian dari kesepakatan tidak tersedia; atau rumah diserahkan dalam keadaan yang belum memenuhi kewajiban developer sebagaimana diperjanjikan. Dalam situasi demikian, persoalan hukumnya bukan semata-mata “rumah sudah dibangun atau belum”, melainkan apakah prestasi developer sesuai dengan prestasi yang telah disepakati.

Apa Akibat Hukumnya Jika Developer Wanprestasi?
Ketika developer telah berada dalam keadaan lalai dan kewajibannya tetap tidak dipenuhi, konsumen dapat melihat Pasal 1243 KUHPerdata sebagai salah satu dasar tuntutan ganti rugi.

Pasal 1243 KUHPerdata

“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.”

Pasal tersebut menjadi penting karena konsumen yang mengalami kerugian tidak harus berhenti pada tuntutan agar developer “segera menyelesaikan rumah”. Dalam kondisi dan pembuktian tertentu, konsumen dapat meminta penggantian kerugian yang timbul akibat tidak dipenuhinya perikatan. Namun, kerugian yang dituntut tetap harus dapat dijelaskan dasar dan hubungan sebab akibatnya. Artinya, semakin konkret konsumen dapat menunjukkan bahwa keterlambatan atau kegagalan developer menimbulkan kerugian tertentu, semakin kuat pula konstruksi tuntutannya. Bukti pembayaran, biaya tambahan akibat keterlambatan, bukti pengeluaran tempat tinggal sementara, korespondensi mengenai keterlambatan, maupun dokumen lain dapat menjadi bagian dari pembuktian, dengan tetap memperhatikan apakah kerugian tersebut secara hukum dapat dimintakan kepada developer.

Selain ganti rugi, Pasal 1267 KUHPerdata juga penting ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya dalam perjanjian timbal balik.

Pasal 1267 KUHPerdata

“Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”

Dengan demikian, konsumen perlu menentukan sejak awal apa yang sebenarnya ingin diperoleh melalui langkah hukum. Apabila konsumen masih menginginkan rumahnya, tuntutan dapat diarahkan pada pemenuhan kewajiban sesuai perjanjian apabila secara hukum dan faktual masih memungkinkan. Apabila hubungan kontraktual sudah tidak mungkin dipertahankan atau terdapat dasar yang cukup untuk meminta pembatalan, konsumen dapat mempertimbangkan tuntutan pembatalan disertai konsekuensi ganti rugi sesuai keadaan perkara. Pilihan tuntutan tersebut tidak boleh dibuat secara sembarangan karena harus disesuaikan dengan isi perjanjian, fakta pelanggaran, status pembayaran, kondisi objek rumah, serta bukti yang tersedia.

Perlindungan Konsumen: Developer Tidak Boleh Memberikan Informasi yang Menyesatkan
Hubungan hukum antara pembeli rumah dan developer tidak hanya dapat dilihat dari KUHPerdata. Ketika pembeli bertindak sebagai konsumen dan developer bertindak sebagai pelaku usaha, UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak dan kewajiban yang harus diperhatikan. Salah satu ketentuan yang sangat penting adalah Pasal 4 huruf b dan huruf c, yang memberikan konsumen hak untuk memperoleh barang dan/atau jasa sesuai nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan, sekaligus memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa.

Sementara itu, kewajiban developer sebagai pelaku usaha antara lain diatur dalam Pasal 7 huruf b UU Perlindungan Konsumen.

Pasal 7 huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan.”

Ketentuan tersebut mempunyai arti penting dalam transaksi properti karena konsumen sering kali mengambil keputusan membeli rumah berdasarkan informasi yang diperoleh dari brosur, iklan, gambar rancangan, simulasi kawasan, presentasi marketing, spesifikasi teknis, maupun penjelasan tenaga pemasaran. Apabila informasi tersebut ternyata berbeda secara material dengan rumah yang kemudian dibangun atau diserahkan, konsumen mempunyai dasar untuk mempertanyakan tanggung jawab developer, terlebih jika informasi tersebut terbukti menjadi bagian dari janji atau kesepakatan transaksi. Bahkan, Mahkamah Konstitusi dalam putusan yang memuat pembahasan mengenai UU Perlindungan Konsumen juga mengutip kembali hak konsumen atas informasi yang benar serta kewajiban pelaku usaha memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur.

Selain itu, Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen relevan untuk persoalan ketidaksesuaian antara barang yang diberikan dengan janji dalam promosi atau iklan.

Pasal 8 ayat (1) huruf f UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.”

Norma ini menjadi sangat relevan untuk bisnis perumahan karena pemasaran rumah hampir selalu menggunakan materi promosi. Apabila sebuah rumah ditawarkan dengan spesifikasi tertentu dan kemudian yang diberikan kepada konsumen secara nyata tidak sesuai dengan janji tersebut, persoalannya dapat dianalisis bukan hanya sebagai wanprestasi, tetapi juga dari perspektif perlindungan konsumen. Namun, penerapan pasal tersebut tetap harus didukung bukti mengenai apa yang ditawarkan, bagaimana tawaran itu disampaikan, apakah informasi tersebut benar-benar berkaitan dengan objek transaksi, serta apakah terdapat perbedaan antara janji dan barang yang diterima konsumen.
Developer Dapat Dimintai Ganti Rugi Berdasarkan UU Perlindungan Konsumen

Apabila konsumen mengalami kerugian karena barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan kewajiban pelaku usaha, Pasal 19 UU Perlindungan Konsumen memberikan dasar mengenai tanggung jawab pelaku usaha.

Pasal 19 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan.”

Pasal 19 ayat (2)

“Ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, atau perawatan kesehatan dan/atau pemberian santunan yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pasal 19 ayat (3)

“Pemberian ganti rugi dilaksanakan dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari setelah tanggal transaksi.”

Dalam sengketa properti, ketentuan tersebut perlu dibaca secara hati-hati bersama karakter transaksi dan ketentuan khusus di bidang perumahan serta kontrak yang dibuat para pihak. Konsumen tidak boleh langsung menyimpulkan bahwa setiap keterlambatan developer otomatis menghasilkan kewajiban membayar seluruh kerugian yang diminta. Sebaliknya, developer juga tidak dapat serta-merta menganggap bahwa seluruh tanggung jawabnya hanya terbatas pada isi brosur atau kebijakan internal perusahaan apabila terdapat kewajiban yang secara sah telah menjadi bagian dari hubungan hukum dengan konsumen.

Khusus Perumahan, Ada Aturan Mengenai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan, Pasal 42 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah, mengatur mengenai pemasaran melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Bunyi norma yang relevan perlu diperhatikan karena menunjukkan bahwa pemasaran rumah yang masih dibangun bukanlah aktivitas tanpa persyaratan hukum.

Pasal 42 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Pasal 42 ayat (2)

“Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).”

Perlu diperhatikan bahwa rezim Cipta Kerja telah mengubah beberapa ketentuan UU Nomor 1 Tahun 2011, termasuk terminologi yang berkaitan dengan perizinan bangunan. Database JDIH Mahkamah Agung masih memuat naskah asli UU Nomor 1 Tahun 2011, sedangkan status peraturan pada database BPK mencatat bahwa undang-undang tersebut telah diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023. Karena itu, ketika artikel hukum digunakan sebagai rujukan publik, pembaca perlu membedakan antara bunyi naskah asli UU 1/2011 dan bunyi ketentuan setelah perubahan, agar tidak menggunakan istilah lama seperti IMB ketika ketentuan yang berlaku telah menggunakan rezim Persetujuan Bangunan Gedung.

Hal yang juga sangat penting adalah Penjelasan Pasal 42, karena penjelasan tersebut membantu menentukan apa yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan”. Dalam penjelasan tersebut, hal yang diperjanjikan mencakup kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan melalui media promosi, antara lain lokasi rumah, kondisi tanah atau kaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa. Dengan demikian, apabila developer berusaha mengatakan bahwa informasi dalam materi promosi tidak mempunyai hubungan dengan kewajibannya, konsumen tetap perlu melihat apakah informasi tersebut termasuk bagian dari hal yang diperjanjikan dalam konteks transaksi.

Developer Dilarang Membangun Rumah Tidak Sesuai yang Diperjanjikan
Persoalan menjadi lebih serius ketika developer bukan hanya terlambat, tetapi membangun rumah atau kawasan perumahan dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan. Untuk kondisi tersebut, terdapat ketentuan khusus dalam Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011.

Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Norma ini sangat penting karena memperlihatkan bahwa persoalan ketidaksesuaian rumah dengan janji developer tidak selalu berhenti sebagai persoalan wanprestasi perdata. Dalam kondisi tertentu, apabila perbuatan developer memenuhi unsur ketentuan pidana yang berkaitan dengan Pasal 134 tersebut, terdapat pula konsekuensi pidana sebagaimana diatur dalam ketentuan sanksinya. Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011 mengatur pidana denda paling banyak Rp5 miliar terhadap pihak yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, sedangkan ayat (2) memungkinkan adanya pidana tambahan berupa kewajiban membangun kembali perumahan sesuai dengan yang diperjanjikan. Ketentuan mengenai Pasal 134 dan sanksinya juga tercantum dalam materi resmi pemerintah daerah yang merujuk perubahan melalui rezim Cipta Kerja.

Pasal 151 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 2011

“Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).”

Pasal 151 ayat (2)

“Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.”

Dengan adanya ketentuan ini, konsumen perlu membedakan antara developer yang terlambat memenuhi kewajiban kontraktual dan developer yang membangun tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Kedua keadaan tersebut dapat memiliki konsekuensi hukum yang berbeda. Tidak setiap keterlambatan otomatis menjadi tindak pidana, tetapi ketidaksesuaian pembangunan yang memenuhi unsur Pasal 134 jo. Pasal 151 merupakan persoalan yang memiliki dimensi hukum tersendiri. Karena itu, artikel hukum mengenai developer sebaiknya tidak menyederhanakan seluruh sengketa sebagai perkara pidana maupun seluruhnya sebagai perkara perdata tanpa melihat fakta konkret.

Yurisprudensi Mahkamah Agung Memperkuat Perlindungan terhadap Pembeli Beritikad Baik
Salah satu putusan yang sangat relevan untuk menunjukkan posisi pembeli properti adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, yang diputus pada 10 Maret 2025. Perkara tersebut melibatkan 13 pembeli melawan Tim Kurator PT Graha Cipta Suksestama dalam pailit dan PT Niman Internusa dalam pailit. Direktori Putusan Mahkamah Agung mencatat perkara tersebut sebagai putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Mahkamah Agung melalui publikasi resmi Garda Peradilan: Indonesia Law Report merumuskan kaidah hukum dari perkara tersebut dengan judul: “Meskipun Developer Dinyatakan Pailit, Rumah Belum Bersertifikat dan Balik Nama yang Dibeli dengan Iktikad Baik, Harus Dikeluarkan dari Boedel Pailit.” Kaidah ini sangat penting bagi konsumen properti karena menunjukkan bahwa status developer yang kemudian dinyatakan pailit tidak serta-merta menghapus perlindungan terhadap pembeli yang telah membeli dengan itikad baik. Mahkamah Agung secara resmi memasukkan perkara tersebut sebagai salah satu kaidah hukum dalam publikasi Garda Peradilan.

Putusan tersebut tentu tidak boleh ditafsirkan secara berlebihan bahwa setiap orang yang pernah membayar rumah otomatis menjadi pemilik yang tidak dapat diganggu gugat ketika developer pailit. Yurisprudensi tersebut harus dibaca berdasarkan fakta perkara dan bukti yang dipertimbangkan majelis hakim. Justru pelajaran terpenting bagi konsumen adalah pentingnya menyimpan PPJB, bukti pembayaran, dokumen pelunasan, berita acara serah terima, dan dokumen lain yang dapat menunjukkan bahwa pembeli mempunyai hubungan hukum yang sah dan bertindak dengan itikad baik. Direktori resmi Mahkamah Agung mencatat perkara Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 sebagai perkara kasasi perdata khusus kepailitan yang diputus pada 10 Maret 2025.

Perkara tersebut juga menjadi semakin penting karena Kepaniteraan Mahkamah Agung kemudian mencatatnya sebagai putusan terpopuler dalam periode dua tahun terakhir hingga November 2025. Mahkamah Agung menjelaskan bahwa putusan tersebut merupakan salah satu putusan yang dipilih untuk dimuat dalam Garda Peradilan dan memuat kaidah perlindungan terhadap pembeli beritikad baik meskipun developer telah dinyatakan pailit. Dengan demikian, perkara tersebut dapat digunakan sebagai penguat argumentasi dalam artikel mengenai perlindungan pembeli properti, meskipun tentu tidak boleh diperlakukan sebagai aturan yang otomatis berlaku identik untuk semua sengketa developer.

Bagaimana Jika Developer Mengatakan Keterlambatan Terjadi karena Force Majeure?
Developer terkadang menggunakan alasan force majeure atau keadaan memaksa ketika tidak mampu menyerahkan rumah sesuai jadwal. Namun, keberadaan kata “force majeure” dalam surat developer tidak otomatis membuat developer bebas dari tanggung jawab. Konsumen perlu melihat terlebih dahulu apa yang dimaksud sebagai keadaan memaksa dalam perjanjian, peristiwa apa yang sebenarnya terjadi, apakah peristiwa tersebut berada di luar kemampuan pihak yang berkewajiban, apakah peristiwa tersebut benar-benar menyebabkan kewajiban tidak dapat dipenuhi, dan apakah developer telah mengambil langkah yang wajar untuk mengurangi dampaknya.

Dalam perkara properti, alasan seperti persoalan internal perusahaan, kekurangan dana, kesulitan memperoleh pembiayaan, pergantian kontraktor, masalah manajemen proyek, atau perencanaan pembangunan yang buruk tidak dapat begitu saja disamakan dengan keadaan memaksa tanpa pemeriksaan terhadap fakta dan ketentuan perjanjiannya. Karena itu, apabila developer menyatakan bahwa keterlambatan disebabkan force majeure, konsumen sebaiknya meminta penjelasan tertulis mengenai peristiwa yang dimaksud dan menghubungkannya dengan klausul force majeure dalam PPJB. Jika developer tidak dapat menunjukkan hubungan yang jelas antara peristiwa tersebut dan kegagalan memenuhi prestasi, alasan force majeure tersebut masih dapat diperdebatkan dalam penyelesaian sengketa.

Jangan Lupa: Somasi Bukan Sekadar Surat Teguran Biasa
Somasi mempunyai posisi penting dalam sengketa wanprestasi karena dapat menjadi sarana untuk menyatakan bahwa konsumen telah memberikan kesempatan kepada developer untuk memenuhi kewajibannya. Surat tersebut sebaiknya memuat identitas para pihak, nomor dan tanggal PPJB atau dokumen transaksi, kewajiban developer yang belum dipenuhi, batas waktu pemenuhan kewajiban sebagaimana diperjanjikan, bentuk pelanggaran yang terjadi, kerugian yang timbul, serta tuntutan konsumen yang jelas. Dengan cara tersebut, somasi tidak sekadar berisi kalimat emosional bahwa developer telah mengecewakan konsumen, tetapi menjadi dokumen yang menunjukkan kronologi hubungan hukum dan kesempatan yang telah diberikan kepada developer.

Konsumen juga perlu memastikan bahwa somasi dapat dibuktikan telah diterima developer. Pengiriman melalui mekanisme yang meninggalkan jejak administrasi akan lebih membantu dibandingkan sekadar menyampaikan teguran secara lisan kepada marketing. Apabila developer kemudian mengklaim tidak pernah menerima teguran atau tidak mengetahui persoalan yang dipermasalahkan konsumen, bukti pengiriman dan penerimaan surat dapat menjadi bagian dari rangkaian pembuktian. Somasi bukan jaminan bahwa gugatan konsumen pasti menang, tetapi dapat menjadi bagian penting dalam membangun konstruksi wanprestasi sesuai Pasal 1238 dan Pasal 1243 KUHPerdata.

BPSK atau Pengadilan, Mana yang Dapat Dipilih Konsumen?
UU Perlindungan Konsumen memberikan pilihan mekanisme penyelesaian sengketa. Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999 secara tegas mengatur bahwa konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada dalam lingkungan peradilan umum.

Pasal 45 ayat (1) UU Nomor 8 Tahun 1999

“Setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang bertugas menyelesaikan sengketa antara konsumen dan pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.”

Pasal 45 ayat (2)

“Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.”

Ketentuan tersebut memberikan dasar bagi konsumen untuk mempertimbangkan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau BPSK maupun pengadilan, tetapi pemilihan forum harus dilakukan berdasarkan karakter sengketa. Apabila persoalannya sederhana dan berada dalam lingkup kewenangan BPSK, mekanisme penyelesaian sengketa konsumen dapat dipertimbangkan. Sebaliknya, apabila perkara menyangkut persoalan yang lebih kompleks seperti status hak atas tanah, pembatalan perjanjian, banyak objek rumah, kepailitan developer, atau tuntutan yang membutuhkan pemeriksaan perdata secara lebih luas, konsumen perlu mempertimbangkan dengan hati-hati forum dan bentuk gugatan yang paling tepat.

UU Perlindungan Konsumen juga mengakui kemungkinan gugatan dilakukan oleh sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.

Pasal 46 ayat (1) huruf b UU Nomor 8 Tahun 1999

“Gugatan atas pelanggaran pelaku usaha dapat dilakukan oleh: … b. sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama.”

Ketentuan ini dapat menjadi penting apabila masalah developer tidak hanya dialami satu orang, melainkan puluhan atau bahkan ratusan pembeli dalam proyek yang sama. Meski demikian, adanya kesamaan masalah tidak berarti setiap perkara otomatis dapat digabung tanpa memperhatikan mekanisme hukum yang tersedia. Konsumen tetap perlu memeriksa kesamaan kepentingan, objek transaksi, bentuk kerugian, serta dasar hukum yang akan digunakan dalam gugatan.

Apakah Konsumen Harus Langsung Membuat Laporan Polisi?
Tidak semua persoalan developer harus langsung dibawa ke ranah pidana. Jika faktanya adalah developer terlambat menyerahkan rumah, tidak membayar kewajiban tertentu, atau tidak melaksanakan isi PPJB, maka titik awal yang paling jelas biasanya adalah hubungan kontraktual dan wanprestasi. Namun, apabila terdapat dugaan bahwa developer sejak awal menggunakan informasi palsu, melakukan perbuatan yang memenuhi unsur tindak pidana, atau pembangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan memenuhi unsur pidana khusus sebagaimana diatur dalam UU Perumahan, maka analisis pidana dapat menjadi relevan.

Pemisahan antara ranah perdata dan pidana sangat penting agar konsumen tidak membuat laporan dengan dasar yang keliru. Wanprestasi tidak otomatis sama dengan penipuan. Sebaliknya, adanya perjanjian juga tidak berarti bahwa pelaku usaha selalu kebal dari pertanggungjawaban pidana apabila kemudian terbukti memenuhi unsur suatu tindak pidana. Karena itu, sebelum memilih jalur hukum, konsumen perlu menyusun kronologi sejak awal transaksi, melihat apa yang dijanjikan, mengetahui kapan pembayaran dilakukan, mencatat kapan developer seharusnya memenuhi kewajibannya, dan mengumpulkan bukti mengenai tindakan developer setelah menerima pembayaran.

Bukti Apa yang Harus Disiapkan Konsumen?
Dalam sengketa developer, kekuatan perkara sering kali ditentukan bukan oleh seberapa keras konsumen menyampaikan keluhan, melainkan oleh seberapa lengkap konsumen dapat membuktikan hubungan hukum dan pelanggaran yang terjadi. Karena itu, PPJB atau perjanjian pendahuluan jual beli harus disimpan bersama surat pemesanan, kuitansi, bukti transfer, bukti pelunasan, brosur, iklan, gambar rumah, spesifikasi teknis, daftar fasilitas, surat developer, berita acara, bukti komunikasi dengan marketing, foto perkembangan pembangunan, foto ketidaksesuaian rumah, dan dokumen lain yang menunjukkan kapan kewajiban seharusnya dipenuhi serta bagaimana kondisi sebenarnya di lapangan.

Bukti elektronik juga perlu dipertahankan dalam bentuk yang utuh. Konsumen sebaiknya tidak hanya mengambil tangkapan layar percakapan, tetapi menyimpan perangkat atau data asli apabila masih tersedia, termasuk email, dokumen digital, bukti pembayaran elektronik, dan komunikasi resmi developer. Jika developer pernah memberikan janji melalui WhatsApp atau email mengenai jadwal serah terima, perubahan spesifikasi, pembangunan fasilitas, atau penyelesaian sertifikat, komunikasi tersebut dapat menjadi bagian dari rangkaian bukti yang perlu diperiksa. Namun, nilai pembuktiannya tetap bergantung pada keaslian, konteks, keterkaitan dengan transaksi, serta penilaian hakim atau lembaga penyelesaian sengketa.

Jadi, Apa Langkah Hukum yang Paling Tepat?
Apabila developer ingkar janji, konsumen sebaiknya tidak mengambil langkah secara acak. Urutannya dapat dimulai dengan memeriksa PPJB dan seluruh dokumen transaksi, kemudian memetakan kewajiban developer yang belum dipenuhi, mencocokkannya dengan kondisi rumah atau proyek yang sebenarnya, mengumpulkan bukti, menghitung kerugian yang benar-benar dapat dibuktikan, dan menyampaikan somasi secara tertulis. Jika developer tetap tidak menyelesaikan kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan penyelesaian melalui BPSK apabila sengketa berada dalam kewenangannya atau mengajukan gugatan perdata ke pengadilan dengan dasar wanprestasi, perlindungan konsumen, maupun dasar hukum perumahan yang relevan.

Dalam perkara yang menyangkut banyak konsumen, rumah yang belum selesai, sertifikat yang belum jelas, proyek yang bermasalah, atau developer yang sudah berada dalam kondisi pailit, analisisnya harus dilakukan lebih hati-hati karena persoalannya dapat menyentuh lebih dari satu bidang hukum. Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 memberikan pelajaran bahwa pembeli yang beritikad baik dapat memperoleh perlindungan hukum bahkan ketika developer telah dinyatakan pailit, tetapi perlindungan tersebut tetap didasarkan pada fakta dan bukti dalam perkara tersebut.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Developer yang tidak memenuhi janji kepada konsumen tidak boleh hanya dilihat sebagai persoalan “rumah belum selesai”. Secara hukum, harus diperiksa terlebih dahulu apa yang telah diperjanjikan, kapan kewajiban tersebut harus dilaksanakan, apakah developer telah berada dalam keadaan lalai, apakah prestasinya sama sekali tidak dipenuhi atau justru dipenuhi tetapi tidak sesuai, kerugian apa yang timbul, serta apakah perbuatan developer juga menyentuh ketentuan khusus mengenai perlindungan konsumen dan penyelenggaraan perumahan. Dari sisi hukum perdata, Pasal 1238, Pasal 1243, Pasal 1267, dan Pasal 1338 KUHPerdata merupakan sejumlah ketentuan penting untuk membangun argumentasi mengenai wanprestasi, kelalaian, pemenuhan perjanjian, pembatalan, dan ganti rugi. Dari sisi perlindungan konsumen, Pasal 4, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 19, Pasal 45, dan Pasal 46 UU Nomor 8 Tahun 1999 memberikan dasar mengenai hak konsumen, kewajiban pelaku usaha, larangan ketidaksesuaian dengan janji, tanggung jawab ganti rugi, serta mekanisme penyelesaian sengketa. Sementara itu, dalam hukum perumahan, Pasal 42 dan Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011 beserta ketentuan sanksinya menjadi dasar penting ketika persoalan menyangkut pemasaran rumah yang masih dibangun atau pembangunan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Yurisprudensi Mahkamah Agung juga menunjukkan bahwa perlindungan terhadap pembeli properti bukan sekadar teori. Putusan MA Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025 secara resmi dirangkum oleh Kepaniteraan Mahkamah Agung dengan kaidah bahwa rumah yang belum bersertifikat dan belum balik nama yang dibeli dengan itikad baik tetap harus dikeluarkan dari boedel pailit, sehingga perkara tersebut dapat menjadi salah satu penguat penting dalam memahami posisi hukum pembeli ketika developer mengalami persoalan kepailitan.

Pada dasarnya, konsumen yang menghadapi developer ingkar janji sebaiknya tidak berhenti pada pertanyaan “bisa menggugat atau tidak”. Pertanyaan yang jauh lebih penting adalah apa kewajiban developer, pasal mana yang dilanggar, bukti apa yang dimiliki, kerugian apa yang dapat dibuktikan, dan forum hukum mana yang paling tepat digunakan. Semakin jelas hubungan antara isi perjanjian, janji dalam pemasaran, kewajiban developer, bentuk pelanggaran, dan bukti yang tersedia, semakin kuat pula dasar konsumen untuk meminta pertanggungjawaban hukum. Dalam sengketa properti, dokumen adalah kunci, karena dari dokumen itulah dapat ditentukan apakah sebuah janji hanya merupakan materi promosi, telah menjadi bagian dari perjanjian, atau bahkan telah menjadi kewajiban yang pelanggarannya dapat menimbulkan konsekuensi perdata, perlindungan konsumen, administratif, maupun pidana sesuai unsur yang terbukti.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, S.H.

Read More.. →

Rumah Tak Kunjung Diserahkan, Developer Bisa Digugat? Ini Tanggung Jawab Hukumnya kepada Konsumen Update :

Tanggung Jawab Hukum Developer atas Keterlambatan Serah Terima Rumah kepada Konsumen

Hukum Devloper - Membeli rumah bukan sekadar transaksi jual beli biasa. Bagi sebagian besar masyarakat, rumah merupakan hasil dari tabungan bertahun-tahun, kewajiban kredit yang harus dibayar selama belasan hingga puluhan tahun, sekaligus tempat yang dipersiapkan untuk kehidupan keluarga. Karena itu, ketika developer atau pengembang terlambat menyerahkan rumah yang telah dibeli sesuai jadwal yang dijanjikan, persoalannya tidak hanya menyangkut keterlambatan pembangunan sebuah bangunan, tetapi dapat berkembang menjadi persoalan hukum karena konsumen telah memenuhi kewajibannya, sementara prestasi yang menjadi kewajiban developer belum diberikan sesuai waktu yang diperjanjikan.

Situasi seperti ini bukan perkara sederhana. Konsumen bisa saja telah membayar uang muka, angsuran, bahkan sebagian besar harga rumah, sementara rumah yang dijanjikan belum dapat ditempati. Dalam kondisi tertentu, konsumen juga harus tetap membayar biaya sewa tempat tinggal, cicilan rumah, biaya transportasi tambahan, hingga berbagai pengeluaran lain karena rumah yang seharusnya sudah dapat ditempati ternyata belum diserahkan. Pertanyaan yang kemudian muncul adalah, apakah keterlambatan tersebut dapat dianggap sebagai wanprestasi, apakah konsumen berhak meminta ganti rugi, dan sejauh mana developer dapat dimintai pertanggungjawaban secara hukum?

Jawabannya, keterlambatan serah terima rumah pada prinsipnya dapat menimbulkan konsekuensi hukum apabila developer tidak memenuhi kewajiban sesuai perjanjian yang telah disepakati dengan konsumen. Namun, penilaiannya tetap harus melihat isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), jadwal pembangunan dan serah terima, alasan keterlambatan, klausul mengenai keadaan kahar atau force majeure, pembayaran konsumen, serta bukti-bukti mengenai kerugian yang dialami.

Dalam hukum Indonesia, perlindungan konsumen dalam transaksi perumahan tidak hanya bersumber dari satu peraturan. Terdapat Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang telah mengalami perubahan, antara lain melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 yang mengubah PP Nomor 14 Tahun 2016, Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, serta ketentuan hukum perjanjian dalam KUHPerdata. UU Nomor 1 Tahun 2011 sendiri masih berstatus berlaku dan telah diubah oleh UU Nomor 6 Tahun 2023.

Janji Serah Terima Rumah Bukan Sekadar Janji Marketing
Dalam praktik pemasaran perumahan, calon konsumen sering mendapatkan informasi mengenai kapan rumah selesai dibangun, kapan kunci diserahkan, kapan fasilitas lingkungan tersedia, serta kapan proses jual beli dapat dilanjutkan ke tahap berikutnya. Informasi tersebut biasanya muncul dalam brosur, formulir pemesanan, surat penawaran, komunikasi dengan agen penjualan, maupun PPJB.

Persoalannya, tidak semua konsumen memahami bahwa informasi mengenai waktu pembangunan dan serah terima dapat mempunyai konsekuensi hukum apabila kemudian dituangkan dalam perjanjian. Ketika jadwal tersebut telah menjadi bagian dari kesepakatan para pihak, developer pada prinsipnya tidak dapat memperlakukannya sekadar sebagai perkiraan pemasaran tanpa melihat kewajiban kontraktual yang telah disepakati.

PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur bahwa sistem PPJB merupakan rangkaian proses kesepakatan antara calon pembeli dan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum penandatanganan akta jual beli. Untuk rumah tunggal dan rumah deret, PPJB dapat dilakukan ketika rumah masih dalam proses pembangunan dengan syarat-syarat tertentu.

Yang menarik, PPJB bukan dokumen yang boleh dibuat secara sembarangan. Regulasi menetapkan sejumlah materi yang harus dimuat di dalamnya, termasuk waktu serah terima bangunan. Dengan demikian, tanggal atau jangka waktu serah terima yang tercantum dalam PPJB memiliki arti penting dalam menentukan apakah developer telah melaksanakan kewajibannya atau justru telah terlambat memenuhi prestasinya.

Artinya, konsumen yang menerima janji bahwa rumah akan diserahkan pada tanggal tertentu mempunyai dasar yang jauh lebih kuat apabila janji tersebut tercantum dalam PPJB atau dokumen perjanjian lain yang dapat dibuktikan.

PPJB Wajib Memuat Waktu Serah Terima
Salah satu hal yang harus menjadi perhatian calon pembeli adalah isi PPJB sebelum menandatanganinya. Permen PUPR Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah mengatur bahwa PPJB paling sedikit memuat identitas para pihak, objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.

Ketentuan serupa juga terdapat dalam PP Nomor 12 Tahun 2021, yang mengatur materi minimal PPJB, termasuk waktu serah terima bangunan. Regulasi tersebut juga mengatur bahwa calon pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum ditandatangani dalam jangka waktu tertentu dan PPJB dibuat di hadapan notaris.

Karena itu, calon konsumen sebaiknya tidak hanya melihat harga rumah dan lokasi perumahan. Bagian mengenai jadwal pembangunan, jadwal serah terima, konsekuensi keterlambatan, denda, pembatalan, pengembalian pembayaran, serta mekanisme penyelesaian sengketa justru merupakan bagian yang sangat penting untuk diperiksa sebelum menandatangani perjanjian.

Developer Terlambat, Apakah Otomatis Wanprestasi?
Dalam hukum perdata, tidak terpenuhinya kewajiban sesuai perjanjian dapat menjadi dasar terjadinya wanprestasi. Salah satu bentuk wanprestasi adalah ketika pihak yang berkewajiban melaksanakan prestasi melakukannya terlambat.

Pasal 1238 KUHPerdata pada prinsipnya mengatur mengenai keadaan lalai, termasuk ketika perikatan menentukan bahwa debitur dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang telah ditentukan. Sementara itu, Pasal 1243 KUHPerdata menjadi dasar mengenai penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya suatu perikatan setelah pihak yang berkewajiban dinyatakan lalai dan tetap tidak memenuhi kewajibannya. Hal tersebut juga ditegaskan dalam penjelasan hukum yang diterbitkan Kejaksaan melalui layanan Halo JPN.

Dalam konteks pembelian rumah, misalnya PPJB menyebutkan bahwa rumah harus diserahterimakan pada 30 Juni 2026, tetapi sampai tanggal tersebut rumah belum diserahkan tanpa alasan hukum yang dapat dibenarkan, maka konsumen mempunyai dasar untuk mempertanyakan apakah developer telah melakukan wanprestasi.

Namun, perlu ditegaskan bahwa tidak setiap keterlambatan otomatis berarti developer pasti bertanggung jawab atas seluruh kerugian yang diklaim konsumen. Pengadilan atau lembaga penyelesaian sengketa tetap harus melihat isi perjanjian dan keadaan konkret. Misalnya, apakah terdapat klausul mengenai keadaan kahar, apakah keterlambatan disebabkan oleh perubahan regulasi yang berada di luar kendali developer, apakah konsumen sendiri belum memenuhi kewajiban pembayaran, atau apakah terdapat faktor lain yang secara hukum dapat memengaruhi pertanggungjawaban.

Alasan "Masih Dalam Proses Pembangunan" Tidak Selalu Cukup
Salah satu jawaban yang sering diterima konsumen ketika rumah belum selesai adalah bahwa pembangunan masih berlangsung dan developer meminta tambahan waktu. Dalam hubungan bisnis, permintaan penambahan waktu memang dapat terjadi dan dapat disepakati apabila konsumen menyetujuinya. Persoalannya menjadi berbeda apabila developer terus-menerus menunda serah terima tanpa kepastian dan tanpa mekanisme yang sesuai dengan perjanjian.

Developer sejak awal berkewajiban memberikan informasi yang benar dan jelas kepada konsumen. Pasal 7 UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mewajibkan pelaku usaha beritikad baik, memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang atau jasa, serta memberikan kompensasi, ganti rugi, atau penggantian apabila barang atau jasa yang diterima konsumen tidak sesuai dengan perjanjian.

Dengan demikian, apabila developer sejak awal mengetahui adanya kemungkinan keterlambatan yang signifikan tetapi tetap memberikan informasi seolah-olah rumah akan selesai tepat waktu, keadaan tersebut dapat menjadi persoalan hukum tersendiri. Penilaian akhirnya tentu bergantung pada bukti yang tersedia dan apakah unsur pelanggaran hukum dapat dibuktikan.

Perlindungan Konsumen Juga Berlaku dalam Transaksi Rumah
Rumah yang dibeli masyarakat melalui developer pada dasarnya merupakan objek transaksi konsumen, sehingga hubungan hukum tersebut tidak hanya tunduk pada perjanjian, tetapi juga harus memperhatikan ketentuan perlindungan konsumen.

UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen sampai saat ini masih berstatus berlaku. Undang-undang tersebut memberikan hak kepada konsumen dan membebankan kewajiban kepada pelaku usaha, termasuk kewajiban memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur serta memberikan kompensasi atau ganti rugi apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian.

Ketentuan tersebut menjadi relevan dalam perkara perumahan karena konsumen tidak hanya membeli bangunan secara fisik. Konsumen juga membeli sejumlah janji dan spesifikasi yang menjadi bagian dari transaksi, termasuk luas bangunan, kualitas material, fasilitas, lingkungan, serta waktu penyerahan apabila telah diperjanjikan.

Karena itu, apabila rumah belum diserahkan sesuai waktu yang telah disepakati, persoalan tersebut dapat dianalisis tidak hanya dari sisi wanprestasi berdasarkan KUHPerdata, tetapi juga dari perspektif perlindungan konsumen.

Konsumen Bisa Meminta Ganti Rugi
Pertanyaan berikutnya adalah apakah konsumen yang dirugikan akibat keterlambatan dapat meminta ganti rugi. Jawabannya, pada prinsipnya dapat, sepanjang terdapat dasar hukum dan kerugian yang dapat dibuktikan.

Dalam hubungan kontraktual, tuntutan ganti rugi dapat didasarkan pada ketentuan mengenai wanprestasi dan isi perjanjian. Konsumen dapat meminta pemenuhan kewajiban, ganti rugi, atau dalam keadaan tertentu pembatalan perjanjian disertai tuntutan kerugian sesuai dasar hukum yang digunakan.

Sementara dalam perspektif perlindungan konsumen, Pasal 19 UU Perlindungan Konsumen mengatur tanggung jawab pelaku usaha memberikan ganti rugi atas kerusakan dan/atau kerugian konsumen akibat barang dan/atau jasa yang dihasilkan atau diperdagangkan. Bentuk ganti rugi antara lain dapat berupa pengembalian uang, penggantian barang atau jasa yang sejenis atau setara nilainya, serta bentuk lain sesuai ketentuan yang berlaku.

Dalam perkara keterlambatan rumah, bentuk kerugian yang diklaim dapat berbeda-beda. Misalnya, konsumen mengeluarkan biaya sewa rumah karena rumah belum dapat ditempati, mengeluarkan biaya penyimpanan barang, membayar biaya tambahan tertentu, atau mengalami kerugian lain yang mempunyai hubungan dengan keterlambatan tersebut.

Namun, semakin konkret dan terdokumentasi kerugiannya, semakin mudah bagi konsumen untuk menjelaskan dasar tuntutannya. Bukti pembayaran sewa, kuitansi, transfer bank, invoice, dokumen komunikasi, dan bukti lain menjadi penting.

Bagaimana dengan Denda Keterlambatan?
Denda keterlambatan perlu dilihat terlebih dahulu dari isi perjanjian. Apabila PPJB telah mengatur adanya denda apabila developer terlambat menyerahkan rumah, klausul tersebut dapat menjadi salah satu dasar bagi konsumen untuk menuntut pelaksanaannya, sepanjang klausul tersebut sah dan tidak bertentangan dengan ketentuan hukum.

Namun, apabila PPJB tidak mengatur secara jelas mengenai denda, konsumen tidak otomatis kehilangan hak untuk menuntut kerugian. Dasar tuntutannya dapat diarahkan pada ketentuan mengenai wanprestasi dan ganti rugi, dengan tetap memperhatikan pembuktian kerugian serta hubungan sebab-akibat.

Di sinilah pentingnya membedakan antara denda kontraktual dan ganti rugi. Denda merupakan konsekuensi yang telah diperjanjikan sebelumnya, sedangkan ganti rugi berkaitan dengan kerugian yang timbul akibat tidak terpenuhinya kewajiban dan harus dianalisis berdasarkan dasar hukum serta pembuktiannya.

Developer Tidak Bisa Sembarangan Mengubah Isi Perjanjian
Dalam praktiknya, konsumen terkadang menghadapi kondisi ketika developer mengirimkan pemberitahuan bahwa jadwal serah terima berubah dan konsumen diminta menerima jadwal baru. Konsumen perlu berhati-hati dalam situasi semacam ini karena perubahan jadwal seharusnya dilihat berdasarkan isi perjanjian dan persetujuan para pihak.

Prinsip dasar hukum perjanjian adalah bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak yang membuatnya. Karena itu, apabila developer ingin mengubah kewajiban yang telah disepakati, perlu dilihat apakah terdapat mekanisme perubahan dalam PPJB dan apakah konsumen menyetujui perubahan tersebut.

Konsumen juga perlu berhati-hati sebelum menandatangani surat tambahan yang pada substansinya mengubah tanggal serah terima atau membebaskan developer dari kewajiban tertentu. Dokumen seperti itu dapat mempunyai konsekuensi hukum apabila kemudian terjadi sengketa.

Bagaimana Jika Developer Menyalahkan Konsumen?
Developer dapat saja berargumentasi bahwa keterlambatan terjadi karena konsumen belum memenuhi kewajiban pembayaran atau belum menyelesaikan dokumen tertentu. Dalam kondisi seperti ini, posisi hukum harus dilihat secara objektif karena wanprestasi merupakan persoalan timbal balik.

Apabila konsumen memang belum memenuhi kewajibannya, misalnya terdapat tunggakan pembayaran yang menyebabkan proses pembangunan atau serah terima tidak dapat dilaksanakan sesuai perjanjian, maka hal tersebut tentu harus diperhitungkan. Sebaliknya, apabila konsumen telah memenuhi seluruh pembayaran sesuai jadwal tetapi developer tetap tidak menyerahkan rumah, posisi konsumen menjadi lebih kuat untuk meminta pertanggungjawaban berdasarkan perjanjian.

Karena itu, dalam sengketa perumahan tidak cukup hanya mengatakan bahwa "developer terlambat". Harus dibuktikan kapan kewajiban seharusnya dilaksanakan, apakah konsumen telah memenuhi kewajibannya, apa penyebab keterlambatan, dan apa konsekuensi yang telah ditentukan dalam kontrak.

Developer Wajib Membangun Sesuai yang Diperjanjikan
Selain persoalan waktu, hukum perumahan juga mengatur mengenai kesesuaian rumah dengan apa yang telah dijanjikan. Pasal 134 UU Nomor 1 Tahun 2011 melarang penyelenggaraan pembangunan perumahan yang tidak membangun sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Ketentuan tersebut masih berada dalam rezim UU Perumahan yang berlaku setelah perubahan melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.

Ketentuan ini penting karena sengketa konsumen tidak selalu berhenti pada masalah "rumah terlambat". Ada pula kasus ketika rumah akhirnya diserahkan tetapi spesifikasinya berbeda dari yang dijanjikan, luas bangunan tidak sesuai, kualitas material berbeda, fasilitas umum belum tersedia, atau lingkungan perumahan belum selesai sebagaimana yang dipasarkan.

Dalam kondisi tersebut, konsumen dapat mempunyai dasar hukum untuk mempertanyakan kesesuaian pembangunan dengan perjanjian.

Ada Larangan Serah Terima Sebelum Persyaratan Tertentu Dipenuhi
UU Perumahan juga mempunyai ketentuan mengenai serah terima dan pembayaran. Pasal 138 UU Nomor 1 Tahun 2011 pada pokoknya mengatur larangan bagi badan hukum yang membangun rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun untuk melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80 persen dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan tertentu sebagaimana diatur dalam undang-undang.

Ketentuan ini menunjukkan bahwa transaksi rumah memiliki mekanisme perlindungan khusus karena pembangunan rumah dapat dilakukan ketika konsumen belum menerima objek secara fisik. Negara berupaya mengatur agar posisi konsumen tidak sepenuhnya berada di bawah kendali developer.

Sementara itu, PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur bahwa sebelum PPJB dilakukan, developer harus memenuhi sejumlah persyaratan kepastian, antara lain status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.

Dengan adanya persyaratan tersebut, konsumen pada dasarnya memiliki instrumen untuk mengetahui bahwa rumah yang dipasarkan bukan sekadar janji kosong tanpa dasar pembangunan yang jelas.

Bagaimana Jika Developer Meminta Konsumen Menunggu Terus?
Situasi yang paling sulit biasanya terjadi ketika developer tidak secara tegas menolak menyerahkan rumah, tetapi terus memberikan janji baru. Bulan ini dijanjikan selesai bulan depan, kemudian ditunda lagi dua bulan, setelah itu muncul alasan mengenai material, perizinan, tenaga kerja, cuaca, masalah keuangan, atau alasan lainnya.

Dalam situasi seperti ini, konsumen sebaiknya mulai mengubah pola komunikasi dari sekadar komunikasi informal menjadi komunikasi tertulis yang terdokumentasi. Konsumen dapat meminta penjelasan tertulis mengenai alasan keterlambatan, progres pembangunan, jadwal pasti serah terima, serta penyelesaian kewajiban developer.

Langkah tersebut penting bukan hanya untuk memberikan kesempatan kepada developer menyelesaikan kewajibannya, tetapi juga untuk membangun bukti apabila sengketa akhirnya harus diselesaikan melalui jalur hukum.

Somasi Dapat Menjadi Langkah Penting
Apabila batas waktu telah lewat dan developer tidak memenuhi kewajibannya, konsumen dapat mempertimbangkan untuk mengirimkan somasi atau teguran tertulis. Somasi pada dasarnya memberikan kesempatan kepada pihak yang lalai untuk memenuhi kewajibannya sekaligus memperjelas posisi hukum konsumen.

Dalam konteks Pasal 1238 KUHPerdata, keberadaan somasi menjadi relevan terutama ketika perjanjian tidak secara otomatis membuat pihak yang lalai dianggap berada dalam keadaan lalai hanya dengan lewatnya waktu. Namun, apabila perjanjian sendiri telah menentukan kapan kewajiban harus dipenuhi dan akibat hukumnya, analisis mengenai kapan wanprestasi terjadi dapat berbeda.

Somasi juga berguna secara praktis karena memberikan bukti bahwa konsumen telah meminta developer memenuhi kewajibannya tetapi developer tetap tidak melaksanakan atau tidak memberikan penyelesaian yang memadai.

Apakah Konsumen Bisa Membatalkan Pembelian?
Dalam kondisi tertentu, konsumen dapat mempunyai hak untuk membatalkan transaksi. PP Nomor 12 Tahun 2021 memberikan ketentuan bahwa apabila pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal tertentu yang diwajibkan pada tahap pemasaran, calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun dan seluruh pembayaran yang diterima pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya.

Namun, perlu dicermati bahwa ketentuan tersebut berkaitan dengan jadwal yang disebut dalam regulasi, khususnya jadwal pelaksanaan pembangunan dan/atau jadwal penandatanganan PPJB pada tahap pemasaran. Untuk keterlambatan serah terima setelah PPJB, konsumen harus melihat lebih jauh isi PPJB, ketentuan hukum yang relevan, serta keadaan konkret.

Dengan kata lain, hak pembatalan tidak boleh diterapkan secara serampangan tanpa melihat tahap transaksi dan jenis keterlambatan yang terjadi.

Bagaimana Jika Developer Tidak Mengembalikan Uang?
Apabila pembatalan telah mempunyai dasar hukum dan developer berkewajiban mengembalikan pembayaran tetapi tidak melaksanakannya, konsumen dapat mempunyai dasar untuk menuntut pengembalian tersebut.

UU Perlindungan Konsumen juga memberikan mekanisme apabila pelaku usaha menolak, tidak memberikan tanggapan, atau tidak memenuhi ganti rugi yang dituntut konsumen. Pasal 23 UUPK membuka kemungkinan konsumen menggugat melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen atau mengajukan perkara ke badan peradilan di tempat kedudukan konsumen sesuai ketentuan undang-undang.

Karena itu, konsumen tidak harus selalu langsung mengajukan gugatan ke pengadilan. Penyelesaian melalui musyawarah, mediasi, maupun mekanisme BPSK dapat dipertimbangkan sesuai karakter sengketa dan pilihan hukum yang tersedia.

Bisa Dibawa ke BPSK atau Pengadilan
Pasal 45 UU Perlindungan Konsumen memberikan pilihan penyelesaian sengketa melalui lembaga penyelesaian sengketa konsumen atau melalui peradilan umum. Sengketa juga dapat diselesaikan di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak.

Bagi konsumen, pilihan forum harus mempertimbangkan nilai sengketa, kompleksitas perkara, kebutuhan pembuktian, klausul penyelesaian sengketa dalam PPJB, serta tujuan yang hendak dicapai. Untuk persoalan yang relatif sederhana, negosiasi atau mediasi dapat menjadi langkah awal. Namun, apabila developer tidak kooperatif dan kerugian cukup besar, gugatan perdata dapat menjadi pilihan.

UU Perlindungan Konsumen juga mengakui kemungkinan gugatan kelompok apabila terdapat sekelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama. Ketentuan tersebut dapat menjadi relevan apabila keterlambatan pembangunan dialami oleh banyak konsumen dalam satu proyek perumahan.

Ketika Banyak Konsumen Mengalami Masalah yang Sama
Persoalan menjadi lebih serius apabila keterlambatan bukan hanya dialami satu konsumen, tetapi puluhan atau bahkan ratusan pembeli. Dalam kondisi demikian, persoalan dapat menunjukkan bahwa masalah bukan sekadar keterlambatan individual, tetapi mungkin terdapat persoalan manajemen proyek, pembiayaan pembangunan, perizinan, pertanahan, atau aspek lain dalam proyek tersebut.

Konsumen dalam situasi demikian dapat membangun dokumentasi bersama, tetapi tetap harus berhati-hati agar setiap klaim didukung bukti. Perjanjian masing-masing konsumen mungkin berbeda tanggal, tipe rumah, harga, jadwal pembayaran, dan jadwal serah terima sehingga tidak seluruh tuntutan otomatis sama.

Apabila kepentingannya benar-benar sama dan persyaratan hukum terpenuhi, mekanisme gugatan kelompok sebagaimana dikenal dalam UU Perlindungan Konsumen dapat dipertimbangkan.

Pandangan Hukum Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H.
Dalam perspektif hukum yang dapat digunakan Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H., persoalan keterlambatan serah terima rumah harus ditempatkan pertama-tama sebagai persoalan pemenuhan kewajiban kontraktual. Konsumen dan developer memiliki hubungan hukum yang lahir dari perjanjian, sehingga hal pertama yang harus diperiksa adalah apa yang telah dijanjikan, kapan kewajiban harus dilaksanakan, bagaimana mekanisme apabila terjadi keterlambatan, serta apa konsekuensi yang telah disepakati.

Menurut perspektif tersebut, konsumen tidak seharusnya hanya mengandalkan komunikasi lisan dengan marketing. Ketika terjadi keterlambatan, seluruh bukti harus dikumpulkan secara sistematis, mulai dari formulir pemesanan, bukti pembayaran, PPJB, brosur, iklan, percakapan dengan marketing, surat pemberitahuan developer, foto perkembangan pembangunan, hingga bukti pengeluaran yang timbul karena rumah belum diserahkan.

Hal yang juga penting adalah membedakan antara keterlambatan yang masih dapat diselesaikan secara kontraktual dengan keadaan yang menunjukkan adanya wanprestasi serius. Tidak setiap keterlambatan harus langsung dibawa ke pengadilan, tetapi konsumen juga tidak seharusnya dibiarkan tanpa kepastian selama berbulan-bulan atau bertahun-tahun tanpa penyelesaian yang jelas.

Dari perspektif perlindungan konsumen, developer mempunyai kewajiban untuk memberikan informasi yang benar dan melaksanakan apa yang telah dijanjikan. Apabila rumah tidak diserahkan sesuai perjanjian dan keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian yang dapat dibuktikan, konsumen dapat mempertimbangkan tuntutan pemenuhan kewajiban, kompensasi, ganti rugi, pembatalan perjanjian, atau langkah hukum lainnya sesuai fakta dan dasar hukum yang tersedia.

Advokat juga perlu melihat persoalan dari sisi pembuktian. Konsumen yang datang dengan keluhan "rumah saya terlambat" akan memiliki posisi hukum yang lebih kuat apabila dapat menunjukkan dokumen yang menjawab empat pertanyaan utama, yaitu apa yang dijanjikan, kapan harus dipenuhi, apakah konsumen telah memenuhi kewajibannya, dan kerugian apa yang benar-benar timbul akibat keterlambatan tersebut.

Dengan pendekatan tersebut, penyelesaian sengketa tidak hanya berdasarkan emosi atau kekecewaan konsumen, tetapi dibangun berdasarkan dokumen dan fakta hukum. Sebaliknya, developer juga tetap memiliki hak untuk memberikan pembelaan apabila keterlambatan terjadi karena keadaan yang secara hukum dapat dibenarkan atau karena terdapat kewajiban konsumen yang belum dipenuhi.

Jangan Asal Menuduh Penipuan
Satu hal yang juga perlu diperhatikan konsumen adalah jangan langsung menganggap setiap keterlambatan sebagai tindak pidana penipuan. Sengketa mengenai keterlambatan memenuhi perjanjian pada dasarnya dapat merupakan sengketa perdata atau wanprestasi, sementara untuk masuk ke ranah pidana diperlukan pembuktian unsur tindak pidana tertentu.

Jika sejak awal memang terdapat dugaan bahwa developer menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kebohongan untuk memperoleh uang konsumen, situasinya tentu berbeda dan dapat memerlukan pemeriksaan lebih lanjut. Tetapi apabila proyek benar-benar sedang dibangun dan persoalan utamanya adalah keterlambatan penyelesaian, pendekatan hukum perdata dan perlindungan konsumen perlu dianalisis terlebih dahulu.

Pemisahan antara ranah perdata dan pidana penting agar konsumen tidak mengambil langkah hukum yang keliru. Setiap laporan atau gugatan harus dibangun berdasarkan fakta dan unsur hukum yang memang dapat dibuktikan.

Bagaimana Jika Developer Mengaku Mengalami Kesulitan Keuangan?
Alasan kesulitan keuangan juga perlu dilihat secara hati-hati. Kesulitan keuangan perusahaan tidak serta-merta menghapus kewajiban kontraktualnya kepada konsumen. Jika developer telah menerima pembayaran dan terikat pada kewajiban menyerahkan rumah, masalah internal perusahaan pada prinsipnya tidak otomatis menghapus hak konsumen.

Namun, jika kondisi perusahaan sudah masuk pada persoalan insolvensi, PKPU, atau kepailitan, strategi hukum konsumen dapat menjadi lebih kompleks. Konsumen tidak hanya berhadapan dengan persoalan keterlambatan pembangunan, tetapi juga dengan status harta dan kewajiban perusahaan terhadap para krediturnya.

Dalam keadaan tersebut, konsumen perlu melihat status hukum perusahaan dan proyek secara keseluruhan sebelum menentukan langkah. Pendampingan hukum dapat menjadi penting, terutama jika jumlah konsumen yang terdampak cukup besar.

Bukti Apa Saja yang Harus Disimpan Konsumen?
Konsumen yang menghadapi keterlambatan serah terima rumah sebaiknya segera membuat satu berkas dokumentasi yang lengkap. Dokumen tersebut setidaknya mencakup PPJB, formulir pemesanan, kuitansi dan bukti transfer, jadwal pembayaran, brosur atau iklan rumah, surat penawaran, bukti komunikasi dengan marketing atau developer, surat pemberitahuan keterlambatan, foto kondisi pembangunan, serta bukti biaya tambahan yang dikeluarkan selama menunggu rumah.

Jika konsumen harus menyewa tempat tinggal karena rumah belum diserahkan, seluruh perjanjian sewa dan bukti pembayaran sebaiknya disimpan. Bukti tersebut dapat membantu menunjukkan adanya kerugian nyata yang timbul akibat keterlambatan.

Dokumen elektronik juga penting. Percakapan WhatsApp, email, bukti pembayaran digital, dan dokumen elektronik lainnya sebaiknya disimpan dalam bentuk asli dan tidak hanya berupa tangkapan layar. Jika perkara berkembang menjadi sengketa hukum, keaslian dan konteks bukti elektronik dapat menjadi bagian penting dalam pembuktian.

Langkah Hukum yang Dapat Dilakukan Konsumen
Apabila developer terlambat menyerahkan rumah, konsumen dapat mengambil beberapa langkah secara bertahap. Pertama, periksa kembali PPJB dan seluruh dokumen transaksi untuk memastikan tanggal atau jangka waktu serah terima serta ketentuan mengenai keterlambatan. Kedua, minta penjelasan tertulis dari developer mengenai penyebab keterlambatan dan jadwal penyelesaian. Ketiga, dokumentasikan kerugian yang dialami. Keempat, apabila tidak terdapat penyelesaian, konsumen dapat memberikan somasi yang meminta developer memenuhi kewajibannya dalam jangka waktu tertentu.

Apabila somasi tidak menghasilkan penyelesaian, konsumen dapat mempertimbangkan negosiasi atau mediasi, termasuk melalui mekanisme penyelesaian sengketa konsumen. Jika upaya tersebut tidak berhasil, gugatan melalui pengadilan dapat dipertimbangkan berdasarkan wanprestasi, perlindungan konsumen, atau dasar hukum lain yang sesuai dengan fakta perkara.

Yang harus dihindari adalah tindakan sepihak yang justru merugikan konsumen sendiri, seperti menghentikan pembayaran kredit tanpa mempertimbangkan konsekuensi hubungan dengan bank, membongkar atau memasuki area proyek tanpa izin, mengancam pihak developer, atau menyebarkan tuduhan pidana tanpa bukti.

Bank dan Developer Adalah Hubungan yang Harus Dibedakan
Konsumen yang membeli rumah dengan fasilitas KPR juga perlu memahami bahwa hubungan hukum dengan bank berbeda dengan hubungan hukum dengan developer. Perjanjian kredit dengan bank mempunyai konsekuensi tersendiri. Karena itu, ketika developer terlambat menyerahkan rumah, konsumen tidak otomatis dapat menghentikan pembayaran cicilan kepada bank tanpa mempertimbangkan perjanjian kredit dan konsekuensi hukumnya.

Dalam situasi seperti ini, konsumen sebaiknya memisahkan dua persoalan, yaitu hubungan jual beli rumah dengan developer dan hubungan pembiayaan dengan bank. Apabila terdapat persoalan mengenai pencairan kredit, progres pembangunan, atau kewajiban developer yang berkaitan dengan fasilitas KPR, dokumen pembiayaan juga harus diperiksa secara khusus.

Rumah Belum Diserahkan Bukan Berarti Konsumen Tidak Punya Kekuatan Hukum
Sering kali konsumen merasa berada pada posisi yang lemah karena developer merupakan perusahaan besar sementara konsumen hanya pembeli individual. Padahal, hukum memberikan sejumlah instrumen perlindungan.

PP Nomor 12 Tahun 2021 secara khusus mengatur sistem PPJB dan waktu serah terima. UU Perlindungan Konsumen memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh informasi yang benar serta mendapatkan kompensasi atau ganti rugi apabila barang atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian. Sementara hukum perdata memberikan dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian dan ganti rugi apabila terjadi wanprestasi.

Dengan demikian, konsumen bukan sekadar pihak yang menunggu belas kasihan developer. Konsumen merupakan pihak dalam suatu hubungan hukum yang memiliki hak dan dapat menggunakan mekanisme hukum apabila hak tersebut dilanggar.

Rumah Bukan Sekadar Bangunan, tetapi Janji yang Harus Dipenuhi
Membeli rumah adalah keputusan finansial besar bagi sebagian besar masyarakat. Ketika konsumen telah menyerahkan uang dan memenuhi kewajibannya sesuai perjanjian, maka developer juga mempunyai kewajiban untuk memenuhi prestasi yang menjadi tanggung jawabnya, termasuk menyelesaikan pembangunan dan menyerahkan rumah sesuai jadwal yang telah disepakati.

Keterlambatan serah terima rumah tidak boleh selalu dianggap sebagai persoalan biasa yang cukup dijawab dengan kalimat "mohon menunggu". Ketika batas waktu yang telah disepakati terlewati tanpa penyelesaian yang jelas, konsumen mempunyai alasan untuk meminta pertanggungjawaban dan menilai apakah telah terjadi wanprestasi atau pelanggaran terhadap hak konsumen.

UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang telah diubah antara lain melalui UU Nomor 6 Tahun 2023, tetap menjadi salah satu dasar penting dalam penyelenggaraan perumahan. PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur sistem PPJB dan mensyaratkan adanya ketentuan mengenai waktu serah terima bangunan. Sementara UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh informasi yang benar serta mendapatkan kompensasi atau ganti rugi apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian.

Dari sisi hukum perdata, keterlambatan memenuhi kewajiban yang telah diperjanjikan dapat menjadi dasar wanprestasi dan membuka kemungkinan tuntutan pemenuhan prestasi serta ganti rugi sesuai ketentuan hukum dan isi kontrak. Karena itu, konsumen yang menghadapi keterlambatan sebaiknya tidak hanya mengandalkan janji lisan, tetapi mulai membangun dokumentasi dan menyampaikan tuntutan secara tertulis.

Pada akhirnya, hubungan antara developer dan konsumen bukan hanya mengenai berapa harga rumah yang dibayar, tetapi mengenai kepercayaan dan kepastian hukum. Developer memperoleh pembayaran berdasarkan janji untuk menyediakan rumah, sementara konsumen membayar dengan harapan memperoleh hunian sesuai spesifikasi dan waktu yang telah disepakati.

Ketika janji tersebut tidak dipenuhi, hukum memberikan jalan bagi konsumen untuk meminta pertanggungjawaban.

Sebab, rumah yang dibeli konsumen bukan sekadar bangunan di atas tanah. Di dalamnya ada tabungan, cicilan, rencana keluarga, dan masa depan. Karena itu, ketika serah terima terlambat tanpa kepastian, yang tertunda bukan hanya kunci rumah, tetapi juga kepastian hidup konsumen.

Dasar Hukum Utama yang Berlaku

• UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang masih berlaku dan telah diubah, antara lain, melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.
• UU Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, yang antara lain mengubah sejumlah ketentuan dalam UU Perumahan.
• PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, termasuk ketentuan sistem PPJB dan waktu serah terima rumah.
• Permen PUPR Nomor 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, yang mengatur materi minimal PPJB, termasuk waktu serah terima bangunan.
• UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang hingga saat ini berstatus berlaku dan memberikan perlindungan terhadap konsumen yang dirugikan oleh pelaku usaha.
• KUHPerdata, khususnya ketentuan mengenai perikatan, wanprestasi, kelalaian, dan ganti rugi, termasuk Pasal 1238 dan Pasal 1243.

Catatan: Artikel ini merupakan artikel edukasi hukum dan bukan pendapat hukum (legal opinion) untuk perkara tertentu. Dalam sengketa konkret, perlu diperiksa PPJB, bukti pembayaran, jadwal pembangunan, klausul keterlambatan, keadaan kahar, status perizinan, serta bukti kerugian konsumen. Bagian mengenai Advokat Andi Akbar Muzfa, S.H. disusun sebagai analisis hukum untuk kebutuhan artikel, bukan kutipan langsung atau hasil wawancara beliau.

Read More.. →