.jpg)
Persoalan tersebut menjadi semakin penting ketika pembagian harta bersama dilakukan setelah perceraian, karena nilai ekonomis yang sebenarnya dapat dibagi bukan selalu nilai pasar bruto dari tanah dan bangunan, melainkan perlu dilihat bersama dengan kewajiban yang masih melekat pada aset tersebut. Rumah yang secara pasar bernilai Rp1 miliar, misalnya, tidak dapat begitu saja diperlakukan seolah-olah tersedia Rp1 miliar untuk dibagi apabila ternyata masih terdapat kewajiban kredit sebesar Rp400 juta yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Dalam keadaan demikian, persoalan hukumnya bukan hanya siapa memperoleh rumah tersebut, melainkan siapa yang bertanggung jawab terhadap sisa utang, bagaimana hubungan kewajiban tersebut dengan kreditur, bagaimana nilai bersih aset dihitung dalam pembagian antara mantan suami dan mantan istri, serta bagaimana memastikan bahwa kesepakatan atau putusan mengenai pembagian harta bersama tidak mengurangi hak pihak ketiga yang memiliki jaminan kebendaan atas objek tersebut. Kerangka hukum mengenai harta bersama bersumber antara lain dari Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019, sedangkan kedudukan Hak Tanggungan diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Daftar Isi
- Harta Bersama Tidak Otomatis Menjadi Bebas dari Utang Setelah Perceraian
- Dasar Hukum Harta Bersama Menurut UU Perkawinan
- Hak Tanggungan Tetap Melekat pada Objek Jaminan
- Siapa yang Wajib Melunasi Kredit Setelah Perceraian?
- Perbedaan antara Pemilik Aset, Debitur, dan Pihak yang Memegang Hak Tanggungan
- Apakah Rumah yang Masih Kredit Dapat Dibagi sebagai Harta Bersama?
- Menghitung Nilai Harta Bersama yang Masih Dibebani Hak Tanggungan
- Jika Salah Satu Mantan Pasangan Melanjutkan Cicilan Sendiri
- Jika Salah Satu Pihak Ingin Mengambil Alih Rumah dan Utangnya
- Menjual Rumah untuk Melunasi Kredit dan Membagi Sisa Hasil Penjualan
- Apakah Hak Tanggungan Dapat Dihapus Karena Perceraian?
- Kedudukan Bank atau Kreditur dalam Sengketa Harta Bersama
- Bagaimana Jika Rumah Dijual Tanpa Persetujuan Mantan Pasangan?
- Bukti yang Penting dalam Gugatan Harta Bersama yang Masih Dibebani Hak Tanggungan
- Batas Kewenangan Pengadilan dalam Menentukan Pembagian Harta Bersama
- Contoh Perhitungan Harta Bersama dengan Sisa Kredit
- Kesimpulan Penulis (Advokat)
- Dasar Hukum
Salah satu kekeliruan yang sering terjadi setelah perceraian adalah anggapan bahwa ketika hubungan perkawinan telah berakhir, seluruh hubungan hukum yang muncul selama perkawinan juga ikut berakhir, padahal perceraian pada dasarnya mengakhiri hubungan perkawinan antara suami dan istri, bukan secara otomatis menghapus hak dan kewajiban keperdataan yang telah lahir terhadap pihak lain. Apabila selama perkawinan suami dan istri membeli rumah dengan fasilitas kredit bank kemudian rumah tersebut dijadikan jaminan dan dibebani Hak Tanggungan, maka setelah perceraian terdapat sedikitnya tiga lapisan persoalan yang harus dibedakan, yaitu status rumah sebagai harta bersama antara mantan suami dan mantan istri, hubungan utang-piutang antara debitur dengan bank, serta kedudukan Hak Tanggungan yang melekat pada tanah atau objek jaminan tersebut. Ketiga hal tersebut dapat saling berkaitan dalam satu perkara, tetapi masing-masing memiliki dasar hukum dan konsekuensi yang berbeda sehingga pembagian harta bersama tidak dapat dilakukan dengan cara mengabaikan keberadaan kreditur.
Dalam konteks harta bersama, persoalan pertama adalah menentukan apakah objek tersebut memang diperoleh selama perkawinan dan masuk ke dalam rezim harta bersama atau justru merupakan harta bawaan, hadiah, warisan, atau aset yang telah dikecualikan melalui perjanjian perkawinan. Setelah statusnya sebagai harta bersama dapat dibuktikan, persoalan berikutnya adalah menentukan nilai bersih yang secara ekonomi dapat dibagi setelah memperhitungkan kewajiban yang masih melekat pada aset tersebut. Namun, perhitungan nilai bersih tersebut tidak boleh diartikan bahwa mantan suami dan mantan istri dapat secara sepihak mengurangi atau mengubah kewajiban debitur terhadap bank hanya berdasarkan putusan pembagian harta bersama. Hubungan dengan bank tetap tunduk pada perjanjian kredit dan hukum jaminan, sehingga apabila salah satu mantan pasangan memperoleh rumah dalam pembagian harta bersama, pengambilalihan aset tersebut tidak dengan sendirinya berarti bank telah menyetujui perubahan debitur atau pembebasan pihak lain dari kewajiban kredit.
2. Dasar Hukum Harta Bersama Menurut UU Perkawinan
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 memberikan dasar utama mengenai pemisahan antara harta bersama dan harta bawaan melalui Pasal 35, yang sampai sekarang menjadi salah satu ketentuan penting dalam perkara pembagian harta setelah perceraian. Ketentuan tersebut pada dasarnya menyatakan bahwa harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama, sedangkan harta bawaan masing-masing pihak serta harta yang diperoleh sebagai hadiah atau warisan berada di bawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain. Dengan demikian, waktu dan sumber perolehan aset menjadi bagian penting dalam menentukan status hukumnya, walaupun dalam praktik pembuktian tidak cukup hanya melihat kapan suatu sertifikat diterbitkan atau atas nama siapa suatu aset didaftarkan.
Pasal 35 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 1974:
“Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama.”Ketentuan tersebut harus dibaca bersama dengan Pasal 36 UU Perkawinan yang mengatur mengenai tindakan hukum atas harta bersama. Pasal tersebut menempatkan harta bersama sebagai harta yang dalam pengelolaannya membutuhkan persetujuan kedua belah pihak, berbeda dengan harta bawaan yang pada prinsipnya berada di bawah penguasaan masing-masing. Ketentuan ini menjadi penting ketika salah satu mantan pasangan setelah perceraian berusaha menjual, mengalihkan, menjaminkan kembali, atau melakukan tindakan hukum lain terhadap aset yang sebelumnya merupakan harta bersama, sebab status kepemilikan antara mantan pasangan dan status jaminan kepada kreditur merupakan dua persoalan yang harus diperiksa secara terpisah.
Pasal 36 ayat (1) UU Nomor 1 Tahun 1974:
“Mengenai harta bersama, suami atau isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak.”Sementara itu, ketika perkawinan berakhir karena perceraian, Pasal 37 UU Perkawinan menentukan bahwa harta bersama diatur menurut hukumnya masing-masing. Bagi pasangan Muslim, pengaturan tersebut kemudian berkaitan dengan ketentuan Kompilasi Hukum Islam mengenai harta kekayaan dalam perkawinan dan pembagiannya setelah perceraian. Dalam praktik peradilan agama, Pasal 97 KHI sering menjadi dasar dalam pembagian harta bersama dengan prinsip bahwa janda atau duda cerai masing-masing berhak atas seperdua dari harta bersama sepanjang tidak ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan, meskipun penerapannya tetap harus didahului dengan pemeriksaan mengenai objek apa saja yang benar-benar terbukti sebagai harta bersama dan bagaimana kondisi hukum objek tersebut.
Pasal 97 KHI:
“Janda atau duda cerai masing-masing berhak seperdua dari harta bersama sepanjang tidak ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan.”Prinsip seperdua tersebut juga tidak boleh dipahami secara sederhana sebagai pembagian fisik setiap aset menjadi dua bagian, karena harta bersama dapat terdiri dari rumah, tanah, kendaraan, rekening, saham, usaha, piutang, maupun aset lain yang mempunyai nilai ekonomi berbeda dan dalam keadaan tertentu juga dapat berkaitan dengan kewajiban atau utang. Putusan Pengadilan Agama dalam perkara harta bersama bahkan menunjukkan bahwa harta bersama dapat mencakup hak sekaligus kewajiban tertentu, khususnya ketika utang tersebut dibuat untuk kepentingan keluarga. Karena itu, dalam perkara yang objeknya masih menjadi jaminan kredit, pengadilan perlu melihat bukan hanya harga aset, tetapi juga hubungan antara aset tersebut dengan kewajiban yang masih berjalan.
3. Hak Tanggungan Tetap Melekat pada Objek Jaminan
Hak Tanggungan memiliki karakter yang berbeda dari sekadar utang biasa karena ia merupakan hak jaminan kebendaan yang berkaitan langsung dengan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dan memberikan kedudukan tertentu kepada kreditur pemegangnya apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 secara khusus mengatur keberadaan Hak Tanggungan dan tetap berstatus sebagai undang-undang yang berlaku. Karena itu, ketika tanah atau rumah yang merupakan harta bersama dijadikan jaminan kredit dan telah dibebani Hak Tanggungan, perceraian antara suami dan istri tidak dapat dipahami sebagai peristiwa yang otomatis menghapus hubungan hukum antara kreditur dengan objek jaminan tersebut.
Konsekuensinya, ketika pengadilan menyatakan bahwa sebuah rumah merupakan harta bersama dan menetapkan bagian masing-masing mantan pasangan, putusan tersebut pada dasarnya menyelesaikan hubungan pembagian harta di antara para pihak yang bersengketa, tetapi keberadaan Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit harus tetap diperhitungkan. Jika kredit belum lunas dan Hak Tanggungan masih terdaftar, objek tersebut masih berada dalam rezim jaminan sampai kewajiban yang dijamin selesai atau terjadi keadaan hukum yang menyebabkan Hak Tanggungan hapus sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Oleh sebab itu, mantan suami dan mantan istri tidak dapat menganggap bahwa setelah memperoleh putusan pembagian harta bersama, sertifikat tanah otomatis menjadi bebas dari beban Hak Tanggungan.
Dalam praktik, perbedaan tersebut sangat penting karena putusan mengenai siapa yang mendapatkan rumah tidak selalu identik dengan keputusan mengenai siapa yang menjadi debitur bank. Misalnya, pengadilan menetapkan rumah sebagai harta bersama dan rumah tersebut diberikan kepada mantan istri dalam pembagian harta, sementara kredit masih berjalan atas nama mantan suami, maka secara internal antara mantan suami dan mantan istri dapat saja muncul kesepakatan bahwa mantan istri akan meneruskan pembayaran cicilan. Namun, terhadap bank, perubahan tersebut tidak otomatis berlaku hanya karena ada kesepakatan atau putusan pembagian harta antara kedua mantan pasangan, karena hubungan kredit tetap harus dilihat berdasarkan perjanjian kredit dan persetujuan kreditur apabila diperlukan perubahan terhadap debitur atau struktur kewajiban kredit.
4. Siapa yang Wajib Melunasi Kredit Setelah Perceraian?
Pertanyaan mengenai siapa yang wajib membayar cicilan setelah perceraian harus dijawab dengan terlebih dahulu memeriksa siapa yang tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit, siapa yang menjadi pihak dalam akad kredit, siapa yang memberikan jaminan, apakah suami dan istri menjadi debitur bersama, serta apakah terdapat perjanjian lain yang mengatur pembagian tanggung jawab pembayaran. Status rumah sebagai harta bersama tidak secara otomatis menjawab seluruh persoalan tersebut karena kepemilikan atas objek dan hubungan utang-piutang merupakan hubungan hukum yang berbeda. Bahkan apabila rumah merupakan harta bersama, bisa saja perjanjian kredit secara formal hanya dibuat atas nama salah satu pasangan, atau sebaliknya kedua pasangan menjadi pihak dalam fasilitas kredit sehingga tanggung jawab kepada bank juga memiliki konstruksi yang berbeda.
Dalam perkara keluarga, penting pula membedakan antara utang yang digunakan untuk kepentingan keluarga dengan utang yang digunakan untuk kepentingan pribadi salah satu pasangan. KHI memberikan pengaturan mengenai tanggung jawab utang dalam rumah tangga dan dalam praktik peradilan agama terdapat pertimbangan bahwa utang yang digunakan untuk kepentingan keluarga dapat berkaitan dengan harta bersama. Putusan Pengadilan Agama Jombang Nomor 2030/Pdt.G/2023/PA.Jbg, misalnya, memuat pertimbangan mengenai KHI Pasal 93 ayat (2) bahwa pertanggungjawaban terhadap utang yang dilakukan untuk kepentingan keluarga dibebankan kepada harta bersama.
Pasal 93 ayat (2) KHI:
“Pertanggungjawaban terhadap hutang yang dilakukan untuk kepentingan keluarga, dibebankan kepada harta bersama.”Namun, ketentuan mengenai tanggung jawab utang dalam hubungan suami-istri tidak boleh digunakan untuk menyimpulkan bahwa bank otomatis harus menerima mantan suami atau mantan istri tertentu sebagai satu-satunya pihak yang bertanggung jawab setelah perceraian. Hubungan internal antara mantan pasangan dapat menentukan siapa yang secara ekonomis akan menanggung cicilan, tetapi hubungan eksternal dengan bank tetap bergantung pada konstruksi perjanjian kredit dan jaminan. Inilah alasan mengapa penyelesaian harta bersama yang masih memiliki kredit sebaiknya tidak berhenti pada kalimat “rumah menjadi milik A dan cicilan menjadi tanggung jawab A”, tetapi harus dipastikan bagaimana status kewajiban terhadap bank setelah pembagian tersebut dilakukan.
5. Perbedaan antara Pemilik Aset, Debitur, dan Pihak yang Memegang Hak Tanggungan
Dalam perkara seperti ini terdapat tiga kedudukan yang sering tercampur dalam pembicaraan para pihak, padahal masing-masing mempunyai konsekuensi hukum yang berbeda, yaitu pemilik atau pihak yang mempunyai hak atas aset, debitur yang mempunyai kewajiban pembayaran berdasarkan perjanjian kredit, dan kreditur pemegang Hak Tanggungan yang mempunyai hak jaminan atas objek tertentu. Mantan suami dan mantan istri dapat berstatus sebagai pihak yang mempunyai hak atas rumah karena rumah tersebut merupakan harta bersama, sementara hanya salah satu dari mereka yang tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit, sedangkan bank berkedudukan sebagai kreditur dan pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu, satu objek dapat sekaligus mempunyai persoalan kepemilikan antara dua mantan pasangan dan persoalan jaminan antara pemilik atau debitur dengan bank.
Perbedaan ini menjadi sangat penting ketika terjadi sengketa setelah perceraian. Misalnya, mantan suami berpendapat bahwa karena namanya tercantum dalam sertifikat maka ia berhak menentukan sendiri nasib rumah, sementara mantan istri menyatakan rumah tersebut merupakan harta bersama dan kredit selama ini dibayar menggunakan penghasilan keluarga. Dalam situasi seperti ini, nama yang tercantum dalam dokumen bukan satu-satunya fakta yang harus diperiksa untuk menentukan status harta bersama, karena hukum perkawinan melihat pula waktu dan sumber perolehan aset. Di sisi lain, apabila sertifikat tersebut sudah dibebani Hak Tanggungan, keberadaan nama pemegang hak dalam sertifikat juga harus dibaca bersama dengan catatan jaminan yang melekat pada tanah tersebut. Putusan dan materi hukum yang dipublikasikan JDIH Mahkamah Agung juga menunjukkan bahwa dalam perkara harta bersama, status aset tidak semata-mata ditentukan berdasarkan atas nama siapa harta tersebut terdaftar.
6. Apakah Rumah yang Masih Kredit Dapat Dibagi sebagai Harta Bersama?
Rumah yang masih dalam proses kredit pada prinsipnya tetap dapat menjadi objek sengketa dan pembagian harta bersama apabila dapat dibuktikan diperoleh selama perkawinan dan memenuhi unsur harta bersama, tetapi pembagiannya harus memperhitungkan kondisi hukum rumah tersebut yang masih menjadi objek jaminan. Dengan demikian, status “masih kredit” tidak otomatis mengeluarkan rumah dari kategori harta bersama, sebab yang menentukan status harta bersama terutama berkaitan dengan waktu dan dasar perolehannya. Persoalan kredit kemudian menjadi lapisan berikutnya yang menentukan berapa nilai ekonomis bersih yang dapat dibagi dan bagaimana kewajiban terhadap kreditur harus diselesaikan.
Sebagai contoh, suami dan istri menikah pada tahun 2018, kemudian pada tahun 2020 membeli sebuah rumah melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dengan uang muka yang berasal dari pendapatan keluarga, sedangkan cicilan dibayarkan selama perkawinan menggunakan penghasilan salah satu atau kedua pasangan. Jika mereka kemudian bercerai pada tahun 2026 dan kredit masih tersisa selama beberapa tahun, rumah tersebut dapat dimintakan penetapan sebagai harta bersama apabila bukti-bukti mendukung, tetapi tidak berarti bahwa mantan pasangan dapat membagi rumah tersebut secara fisik tanpa memperhatikan Hak Tanggungan dan sisa kewajiban kredit. Justru, dalam keadaan seperti itu, gugatan harus disusun dengan jelas agar pengadilan dapat membedakan antara permintaan penetapan status rumah sebagai harta bersama, permintaan pembagian bagian masing-masing, dan persoalan pembayaran utang yang masih melekat pada objek tersebut.
7. Menghitung Nilai Harta Bersama yang Masih Dibebani Hak Tanggungan
Dalam perkara rumah yang masih dibebani kredit, pendekatan yang lebih realistis adalah membedakan antara nilai bruto aset dan nilai bersih aset. Nilai bruto adalah nilai pasar rumah atau tanah dan bangunan pada saat penilaian, sedangkan nilai bersih secara sederhana dapat diperoleh setelah memperhitungkan kewajiban yang secara langsung masih melekat dan harus diselesaikan untuk mempertahankan atau melepaskan objek dari beban kredit, meskipun metode perhitungan dalam perkara konkret tetap harus mempertimbangkan isi perjanjian kredit, posisi para pihak, nilai pelunasan, biaya yang timbul, dan ketentuan hukum yang relevan.
Sebagai contoh, apabila sebuah rumah mempunyai nilai pasar Rp1.200.000.000 dan sisa pokok kredit kepada bank sebesar Rp500.000.000, maka secara ekonomi terdapat nilai bersih sekitar Rp700.000.000 sebelum memperhitungkan komponen biaya lain yang relevan. Apabila tidak terdapat perjanjian perkawinan atau keadaan lain yang menyebabkan proporsi berbeda dan seluruh objek serta kewajiban tersebut terbukti berkaitan dengan harta bersama, maka secara sederhana nilai bersih tersebut dapat menjadi dasar untuk melihat bagian ekonomis masing-masing pihak. Namun, angka tersebut tidak berarti bahwa bank kehilangan hak atas Rp500.000.000 hanya karena mantan pasangan sepakat membagi rumah, sebab kewajiban kredit tetap harus diselesaikan sesuai hubungan hukum dengan kreditur.
Perhitungan semacam ini juga penting ketika salah satu pihak meminta agar rumah diberikan kepadanya dan ia membayar kompensasi kepada mantan pasangan. Misalnya, apabila nilai bersih rumah setelah memperhitungkan kewajiban kredit adalah Rp700 juta, maka persoalan kompensasi tidak seharusnya langsung dihitung berdasarkan separuh dari harga pasar Rp1,2 miliar, karena pihak yang mengambil rumah juga menghadapi kewajiban kredit yang masih tersisa. Dengan demikian, dalam penyelesaian perkara harta bersama, nilai aset, saldo kredit, nilai pelunasan, dan mekanisme pengambilalihan kewajiban perlu ditempatkan dalam satu rangkaian analisis agar pembagian tidak hanya terlihat adil secara nominal tetapi juga dapat dilaksanakan secara nyata.
8. Jika Salah Satu Mantan Pasangan Melanjutkan Cicilan Sendiri
Keadaan yang sering terjadi adalah setelah perceraian rumah tetap ditempati salah satu pihak dan pihak tersebut kemudian membayar seluruh cicilan sampai kredit lunas. Dalam hubungan internal antara mantan pasangan, pembayaran cicilan setelah perceraian dapat menjadi faktor penting dalam menentukan bagaimana kompensasi atau pembagian akhir dilakukan, terutama apabila terdapat kesepakatan bahwa pihak yang tinggal di rumah akan meneruskan pembayaran kredit sebagai konsekuensi menerima rumah tersebut. Akan tetapi, pembayaran cicilan secara sepihak setelah perceraian tidak otomatis mengubah status seluruh rumah menjadi milik pihak yang membayar, sebab status harta bersama dan mekanisme pembagiannya tetap harus ditentukan berdasarkan hukum dan bukti yang ada.
Situasi tersebut perlu dianalisis dengan melihat kapan cicilan dibayar, dari sumber dana apa cicilan tersebut dibayar, bagaimana kesepakatan mantan pasangan setelah perceraian, apakah terdapat putusan pengadilan yang telah menentukan bagian masing-masing, dan apakah pembayaran tersebut merupakan bagian dari pelaksanaan kesepakatan pembagian harta. Apabila setelah perceraian mantan istri secara konsisten membayar cicilan dari penghasilannya sendiri dan mantan suami tidak lagi memberikan kontribusi, fakta tersebut dapat menjadi bagian dari perhitungan penyelesaian hubungan keuangan antara keduanya, tetapi tidak serta-merta menjadi dasar bahwa seluruh nilai rumah berubah menjadi milik mantan istri. Sebaliknya, apabila sejak awal terdapat kesepakatan bahwa rumah memang diberikan kepada mantan istri dan ia menerima seluruh kewajiban kredit sebagai imbalannya, maka kesepakatan tersebut perlu dibuktikan dan dilihat apakah telah memenuhi syarat hukum serta tidak merugikan pihak ketiga.
9. Jika Salah Satu Pihak Ingin Mengambil Alih Rumah dan Utangnya
Pengambilalihan rumah oleh salah satu mantan pasangan merupakan salah satu solusi yang secara praktis sering lebih mudah daripada menjual rumah, tetapi pengambilalihan tersebut harus dibedakan antara pengalihan hak secara internal dan pengalihan kewajiban kredit kepada bank. Mantan suami dan mantan istri dapat membuat kesepakatan bahwa rumah akan menjadi bagian salah satu pihak dan pihak tersebut akan bertanggung jawab membayar sisa kredit, tetapi apabila pihak yang bersangkutan juga ingin menggantikan posisi debitur dalam hubungan dengan bank, maka diperlukan proses sesuai ketentuan kreditur dan perjanjian kredit. Dengan kata lain, kesepakatan pembagian harta antara mantan pasangan tidak boleh disamakan dengan persetujuan restrukturisasi atau pengalihan debitur yang dilakukan oleh bank.
Hal ini penting karena bank sebagai kreditur memiliki kepentingan terhadap kemampuan pihak yang akan meneruskan kredit untuk memenuhi kewajiban pembayaran. Apabila seorang mantan istri memperoleh rumah berdasarkan putusan pembagian harta bersama tetapi kredit secara formal masih tercatat atas nama mantan suami, maka antara keduanya dapat saja telah terjadi pembagian secara internal, namun persoalan kewajiban kepada bank belum tentu berubah. Karena itu, penyelesaian yang paling aman secara administratif dan hukum biasanya memerlukan komunikasi dan persetujuan kreditur apabila struktur debitur hendak diubah, terutama apabila perubahan tersebut menyangkut pembebasan debitur lama dan penggantian dengan debitur baru.
10. Menjual Rumah untuk Melunasi Kredit dan Membagi Sisa Hasil Penjualan
Apabila kedua mantan pasangan tidak memiliki kemampuan atau keinginan untuk melanjutkan kredit, salah satu alternatif yang dapat dipertimbangkan adalah menjual objek tersebut melalui mekanisme yang disepakati dan sesuai dengan ketentuan kreditur, kemudian menggunakan hasil penjualan untuk menyelesaikan kewajiban kredit dan membagi sisa nilai ekonomis kepada pihak yang berhak. Dalam keadaan demikian, yang dibagi antara mantan pasangan pada akhirnya bukan sekadar harga jual rumah secara bruto, melainkan hasil bersih setelah kewajiban yang harus dibayarkan dari transaksi tersebut diselesaikan. Cara ini dapat menjadi lebih sederhana ketika kedua pihak sepakat bahwa tidak ada yang ingin mempertahankan rumah dan kreditur juga menyetujui mekanisme penyelesaian kredit melalui penjualan.
Namun, penjualan objek yang sedang dibebani Hak Tanggungan tidak boleh dilakukan dengan mengabaikan kedudukan kreditur. Hak Tanggungan dibentuk justru untuk memberikan jaminan kepada kreditur atas pelunasan utang tertentu, sehingga setiap transaksi mengenai objek jaminan harus mempertimbangkan keberadaan beban tersebut. Apabila penjualan dilakukan tanpa mekanisme yang tepat, dapat muncul persoalan mengenai status jaminan, pelunasan kredit, penghapusan Hak Tanggungan, maupun hak pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi. Oleh karena itu, dalam penyelesaian harta bersama yang objeknya masih dijaminkan kepada bank, mekanisme penjualan sebaiknya dirancang sejak awal dengan memperhatikan sisa kewajiban dan prosedur yang ditentukan kreditur.
11. Apakah Hak Tanggungan Dapat Dihapus Karena Perceraian?
Perceraian bukan merupakan alasan yang dengan sendirinya menghapus Hak Tanggungan. Hak Tanggungan merupakan jaminan kebendaan yang mempunyai rezim hukum tersendiri berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1996, sehingga penghapusannya harus dilihat berdasarkan keadaan hukum yang diatur dalam ketentuan mengenai Hak Tanggungan, bukan hanya berdasarkan putusnya perkawinan. Dengan demikian, apabila mantan suami dan mantan istri memperoleh putusan pembagian harta bersama yang menyatakan bahwa tanah dan bangunan menjadi milik salah satu pihak, hal tersebut tidak otomatis berarti catatan Hak Tanggungan pada sertifikat menjadi hapus pada saat yang sama.
Konsekuensi praktisnya adalah pihak yang menerima aset dalam pembagian harta bersama harus mengetahui secara jelas apakah kredit masih berjalan, berapa saldo kewajiban, bagaimana status Hak Tanggungan, dan apa yang diperlukan agar setelah kewajiban diselesaikan beban tersebut dapat dihapus sesuai prosedur yang berlaku. Tanpa pemahaman tersebut, pihak yang merasa telah “mendapat rumah” dari putusan pembagian harta bersama dapat menghadapi persoalan ketika hendak menjual, mengalihkan, atau melakukan tindakan hukum lain atas tanah tersebut karena masih terdapat catatan Hak Tanggungan yang melekat pada objek.
12. Kedudukan Bank atau Kreditur dalam Sengketa Harta Bersama
Bank atau kreditur mempunyai kedudukan yang berbeda dari mantan suami dan mantan istri karena bank bukan pihak dalam hubungan perkawinan dan pada dasarnya tidak menjadi pihak yang menentukan pembagian harta bersama. Sengketa antara mantan pasangan mengenai apakah rumah merupakan harta bersama dan bagaimana pembagiannya merupakan persoalan internal di antara mereka, sedangkan hubungan bank dengan debitur bersumber dari perjanjian kredit dan jaminan. Oleh karena itu, putusan mengenai pembagian harta bersama seharusnya tidak dipahami sebagai instrumen untuk menghapus hak kreditur atau mengubah secara sepihak ketentuan kredit.
Kondisi tersebut juga menjelaskan mengapa pihak yang menyusun gugatan harta bersama harus berhati-hati dalam merumuskan petitum. Apabila penggugat meminta agar rumah dinyatakan sebagai harta bersama, dibagi dua, dan sekaligus meminta agar salah satu pihak dinyatakan sebagai satu-satunya pihak yang menanggung seluruh kredit, maka harus diperhatikan apakah permintaan terakhir tersebut menyangkut hubungan internal antara suami dan istri atau justru dimaksudkan untuk mengikat kreditur yang bukan pihak dalam perkara. Dalam konteks tersebut, batas antara pembagian harta bersama dan perubahan hubungan kredit harus dirumuskan secara jelas agar putusan dapat dilaksanakan tanpa mengabaikan kedudukan pihak ketiga.
13. Bagaimana Jika Rumah Dijual Tanpa Persetujuan Mantan Pasangan?
Persoalan menjadi lebih rumit apabila salah satu mantan pasangan berusaha menjual rumah yang masih merupakan harta bersama tanpa persetujuan pihak lainnya. Pasal 36 ayat (1) UU Perkawinan menegaskan bahwa tindakan terhadap harta bersama pada masa perkawinan memerlukan persetujuan kedua belah pihak, sedangkan setelah perceraian persoalan kepemilikan bersama dan pembagian harta harus dilihat berdasarkan status hukum yang telah ditentukan. Dalam praktik, tindakan sepihak terhadap aset yang masih dipersengketakan dapat menjadi alasan bagi pihak lain untuk meminta perlindungan hukum, termasuk meminta agar objek tidak dialihkan selama sengketa berlangsung.
Keadaan tersebut harus dibedakan dari persoalan hak bank sebagai pemegang Hak Tanggungan. Apabila rumah telah dijadikan jaminan kredit, terdapat hubungan hukum lain yang harus diperiksa, sehingga sengketa antara mantan pasangan tidak serta-merta menghapus hak kreditur. Dengan demikian, apabila salah satu pihak menjual rumah tanpa persetujuan pihak lain, analisis hukumnya dapat mencakup status harta bersama, kewenangan pihak yang menjual, status pembeli atau pihak ketiga, keberadaan Hak Tanggungan, serta posisi bank sebagai kreditur. Masing-masing aspek tersebut membutuhkan pembuktian dan tidak selalu dapat diselesaikan hanya dengan menyatakan bahwa rumah merupakan harta bersama.
Mahkamah Agung juga memiliki yurisprudensi yang menunjukkan pentingnya memperhatikan pihak-pihak yang mempunyai kepentingan terhadap objek harta bersama. Dalam perkara Nomor 443 K/Pdt/1984, misalnya, Mahkamah Agung mencatat kaidah mengenai perlunya pihak yang berkepentingan terhadap rumah yang menjadi objek sengketa harta bersama untuk diperhatikan dalam proses perkara. Hal tersebut menunjukkan bahwa sengketa mengenai objek harta bersama dapat menjadi tidak sederhana apabila objek tersebut telah bersentuhan dengan kepentingan pihak lain.
14. Bukti yang Penting dalam Gugatan Harta Bersama yang Masih Dibebani Hak Tanggungan
Perkara harta bersama yang masih memiliki kredit membutuhkan pembuktian yang lebih lengkap daripada sekadar menunjukkan sertifikat tanah. Dokumen yang perlu diperhatikan dapat mencakup buku nikah atau akta perkawinan, putusan perceraian, sertifikat hak atas tanah, dokumen Hak Tanggungan, perjanjian kredit, akad atau dokumen pembelian rumah, bukti pembayaran uang muka, rekening koran yang menunjukkan pembayaran cicilan, bukti transfer, bukti pembayaran angsuran setelah perceraian, dokumen mengenai saldo kredit, bukti pembayaran pajak dan biaya pemeliharaan, serta bukti lain yang dapat menjelaskan sumber dana dan penguasaan objek. Semakin jelas rangkaian dokumen tersebut, semakin mudah bagi pengadilan untuk membedakan antara status aset, nilai aset, dan kewajiban yang masih melekat.
Bukti mengenai sumber pembayaran juga menjadi penting ketika salah satu pihak menyatakan bahwa setelah perceraian seluruh cicilan dibayar menggunakan uang pribadi. Dalam keadaan seperti itu, pihak yang mengajukan klaim perlu menjelaskan apakah pembayaran tersebut dilakukan sebagai bagian dari pelaksanaan kesepakatan pembagian, pembayaran utang yang sebelumnya merupakan kewajiban bersama, atau pembayaran untuk mempertahankan aset yang masih menjadi objek harta bersama. Pembuktian sumber dana dapat dilakukan melalui rekening bank, slip gaji, bukti transfer, bukti pembayaran kredit, dan dokumen lain yang mempunyai hubungan langsung dengan transaksi. Persoalan tersebut menjadi semakin penting apabila kedua pihak berbeda pendapat mengenai nilai bersih aset yang harus dibagi.
Putusan Pengadilan Agama dalam perkara harta bersama menunjukkan bahwa objek harta bersama dapat berupa berbagai bentuk aset dan bahwa pembuktian status harta merupakan bagian penting sebelum pengadilan melakukan pembagian. JDIH Mahkamah Agung juga memuat putusan yang menjelaskan bahwa dalam konsep harta bersama tidak semata-mata dipersoalkan atas nama siapa aset terdaftar, tetapi perlu dilihat fakta perolehan dan hubungan aset tersebut dengan perkawinan.
15. Batas Kewenangan Pengadilan dalam Menentukan Pembagian Harta Bersama
Pengadilan yang memeriksa perkara harta bersama pada dasarnya berwenang menentukan apakah suatu aset termasuk harta bersama dan bagaimana pembagiannya berdasarkan hukum yang berlaku, tetapi kewenangan tersebut tidak berarti bahwa setiap hubungan hukum pihak ketiga terhadap aset otomatis dapat diubah hanya melalui putusan antara mantan suami dan mantan istri. Apabila terdapat bank sebagai kreditur pemegang Hak Tanggungan, maka pengadilan harus memperhatikan bahwa terdapat hubungan hukum tersendiri antara kreditur dengan debitur dan objek jaminan. Karena itu, putusan pembagian harta bersama harus ditempatkan dalam batas yang tepat, yaitu menyelesaikan hubungan hukum antara para pihak yang berperkara tanpa mengabaikan hak pihak ketiga yang memiliki dasar hukum terhadap objek.
Bagi pasangan Muslim, sengketa harta bersama pada prinsipnya dapat menjadi bagian dari perkara yang diperiksa Pengadilan Agama berdasarkan kewenangan yang diberikan peraturan perundang-undangan. Praktik peradilan agama juga menunjukkan bahwa gugatan harta bersama dapat diajukan setelah perceraian apabila persoalan harta tersebut belum diselesaikan bersamaan dengan perkara perceraian. Dalam yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 189 K/AG/1996, misalnya, tercatat perkara mengenai gugatan pembagian harta bersama setelah perceraian dan penerapan Pasal 35 serta Pasal 37 UU Perkawinan bersama dengan ketentuan KHI mengenai pembagian harta bersama.
Namun, apabila sengketa telah melibatkan pihak ketiga yang mempunyai hak sendiri terhadap objek, penyusunan pihak dalam perkara menjadi sangat penting. Hal tersebut terutama berlaku ketika objek telah dijual, dialihkan, dijadikan jaminan, atau dikuasai oleh pihak lain berdasarkan hubungan hukum yang berdiri sendiri. Oleh karena itu, semakin kompleks status objek, semakin penting untuk menentukan sejak awal apakah perkara yang diajukan benar-benar hanya merupakan sengketa pembagian harta bersama antara mantan suami dan mantan istri atau telah berkembang menjadi sengketa mengenai keabsahan transaksi dan hak pihak ketiga.
16. Contoh Perhitungan Harta Bersama dengan Sisa Kredit
Misalkan selama perkawinan suami dan istri memperoleh sebuah rumah dengan nilai pasar saat perceraian sebesar Rp1.500.000.000, sedangkan sisa pokok kredit yang masih harus dibayar kepada bank adalah Rp600.000.000. Rumah tersebut merupakan harta bersama dan tidak terdapat perjanjian perkawinan yang menentukan pengaturan berbeda. Dalam kondisi demikian, secara ekonomi terdapat nilai bersih sekitar Rp900.000.000 sebelum memperhitungkan biaya lain yang relevan, sehingga apabila pembagian dilakukan secara proporsional sama rata, nilai ekonomis masing-masing pihak secara sederhana dapat dipahami sekitar Rp450.000.000. Akan tetapi, angka tersebut bukan berarti bank harus menerima Rp300.000.000 dari masing-masing mantan pasangan, karena pembagian internal antara mantan suami dan mantan istri tidak otomatis mengubah struktur kewajiban kredit terhadap bank.
Apabila kemudian disepakati bahwa rumah diberikan kepada mantan istri, maka terdapat beberapa kemungkinan penyelesaian. Mantan istri dapat melanjutkan pembayaran kredit dengan tetap mempertahankan struktur kredit apabila bank menyetujuinya, dapat melakukan pengambilalihan kredit melalui mekanisme yang disetujui bank, atau para pihak dapat menjual rumah untuk melunasi kredit dan kemudian membagi hasil bersih. Apabila mantan istri mengambil alih rumah sekaligus kewajiban ekonominya dan nilai bersih rumah Rp900 juta, maka kompensasi kepada mantan suami secara internal dapat dihitung dengan memperhatikan bagian yang menjadi haknya, tetapi perhitungan final tetap harus memperhitungkan kesepakatan para pihak, pembayaran yang telah dilakukan setelah perceraian, biaya transaksi, serta ketentuan kreditur.
Sebaliknya, apabila rumah dijual seharga Rp1,5 miliar dan dari hasil penjualan tersebut digunakan Rp600 juta untuk menyelesaikan sisa kredit, maka tersisa sekitar Rp900 juta sebelum biaya penjualan dan kewajiban lain yang relevan. Nilai tersebut kemudian dapat menjadi dasar pembagian antara mantan pasangan sesuai proporsi yang berlaku. Dengan pendekatan seperti ini, terlihat bahwa persoalan “rumah merupakan harta bersama” dan persoalan “berapa yang benar-benar dapat dibagi” merupakan dua tahap analisis yang berbeda, karena adanya utang yang masih dijamin dengan Hak Tanggungan memengaruhi nilai ekonomi bersih dari objek tersebut.
Jangan Menyamakan Kepemilikan dengan Bebasnya Objek dari Hak Tanggungan. Hal yang paling penting dalam perkara semacam ini adalah memahami bahwa hak atas bagian harta bersama dan bebasnya suatu aset dari beban jaminan merupakan dua hal yang berbeda. Seseorang dapat memperoleh bagian atau bahkan memperoleh aset tertentu melalui pembagian harta bersama, tetapi objek tersebut tetap berada dalam keadaan dibebani Hak Tanggungan sampai kewajiban yang dijamin selesai dan proses penghapusan jaminan dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku. Oleh karena itu, putusan yang menyatakan bahwa rumah menjadi bagian mantan istri tidak dapat dibaca sebagai pernyataan bahwa rumah tersebut secara otomatis menjadi aset yang bebas dari kewajiban kredit.
Pemahaman tersebut juga penting bagi mantan suami atau mantan istri yang hendak menerima rumah dalam pembagian harta bersama. Sebelum menyepakati bahwa rumah diberikan kepada salah satu pihak, perlu diperiksa nilai pasar aktual, sisa pokok kredit, besarnya cicilan, tenor yang tersisa, status pembayaran, kemungkinan penalti atau biaya pelunasan, status debitur, status Hak Tanggungan, serta kemungkinan bank menyetujui pengalihan atau restrukturisasi kredit. Tanpa pemeriksaan tersebut, pembagian yang secara teori terlihat sederhana dapat berubah menjadi masalah baru karena salah satu pihak memperoleh aset tetapi tidak mampu memenuhi kewajiban kredit, sementara pihak lainnya masih tercatat sebagai debitur terhadap bank.
17. Kesimpulan Penulis (Advokat)
Harta bersama yang masih dibebani Hak Tanggungan setelah perceraian harus dipahami melalui dua hubungan hukum yang berbeda tetapi saling berhubungan, yaitu hubungan antara mantan suami dan mantan istri mengenai kepemilikan serta pembagian harta bersama, dan hubungan antara debitur dengan kreditur mengenai pelunasan utang serta jaminan atas tanah atau bangunan. Pasal 35 UU Perkawinan memberikan dasar bahwa harta yang diperoleh selama perkawinan pada prinsipnya merupakan harta bersama, sedangkan Pasal 36 menempatkan tindakan terhadap harta bersama dalam kerangka persetujuan kedua pihak. Setelah perceraian, Pasal 37 mengatur bahwa harta bersama diselesaikan menurut hukum yang berlaku, sedangkan bagi pasangan Muslim ketentuan KHI, termasuk Pasal 97, menjadi salah satu dasar yang digunakan dalam pembagian harta bersama.
Di sisi lain, keberadaan Hak Tanggungan membuat rumah atau tanah yang menjadi objek pembagian tidak dapat dianggap sebagai aset yang bebas dari kewajiban hanya karena perkawinan telah berakhir atau karena pengadilan telah menentukan bagian masing-masing mantan pasangan. UU Nomor 4 Tahun 1996 memberikan rezim khusus terhadap Hak Tanggungan sehingga hubungan hukum dengan kreditur tetap harus diperhatikan. Oleh sebab itu, ketika rumah masih memiliki sisa kredit, pembagian yang tepat bukan hanya menentukan siapa mendapatkan rumah, tetapi juga menentukan bagaimana nilai ekonomis bersih aset diperhitungkan, siapa yang secara internal menanggung kewajiban, bagaimana hubungan dengan bank diselesaikan, dan bagaimana Hak Tanggungan pada akhirnya dapat diselesaikan sesuai hukum.
Dengan demikian, perceraian tidak otomatis menghapus utang, tidak otomatis menghapus Hak Tanggungan, dan tidak otomatis mengubah pihak yang tercatat sebagai debitur di hadapan bank. Sebaliknya, pembagian harta bersama juga tidak berarti salah satu mantan pasangan kehilangan hak ekonominya hanya karena aset masih dijaminkan. Persoalan tersebut harus diselesaikan melalui pembuktian mengenai status harta, nilai aset, sisa kewajiban, sumber pembayaran, isi perjanjian kredit, keberadaan Hak Tanggungan, serta kesepakatan atau putusan mengenai pembagian. Dalam perkara yang kompleks, ketepatan merumuskan objek gugatan dan membedakan hak antara mantan pasangan dengan hak kreditur menjadi bagian penting agar putusan pembagian harta bersama dapat benar-benar dilaksanakan tanpa menimbulkan sengketa baru.
18. Dasar Hukum
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, khususnya Pasal 35 mengenai harta bersama dan harta bawaan, Pasal 36 mengenai tindakan terhadap harta bersama, serta Pasal 37 mengenai pengaturan harta bersama setelah perceraian. Ketentuan tersebut tetap menjadi dasar penting dalam perkara harta bersama setelah perubahan melalui UU Nomor 16 Tahun 2019.
- Kompilasi Hukum Islam, khususnya Pasal 85 sampai dengan Pasal 97 mengenai harta kekayaan dalam perkawinan, termasuk Pasal 93 mengenai pertanggungjawaban utang untuk kepentingan keluarga dan Pasal 97 mengenai bagian janda atau duda cerai terhadap harta bersama.
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, sebagai dasar hukum mengenai pembebanan, kedudukan, dan pelaksanaan Hak Tanggungan atas tanah dan benda yang berkaitan dengan tanah.
- Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 189 K/AG/1996, yang berkaitan dengan sengketa harta bersama setelah perceraian dan penerapan ketentuan mengenai harta bersama dalam UU Perkawinan dan KHI.
- Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 443 K/Pdt/1984, yang menunjukkan pentingnya memperhatikan pihak yang mempunyai kepentingan terhadap objek yang menjadi sengketa harta bersama.
.jpg "Penjelasan Pledoi, Replik, Duplik Dalam KUHAP (Pidana)")
