Tanah Warisan Dikuasai Satu Anak: Bolehkah Ahli Waris Lain Menuntut Haknya Menurut KHI?

Hukum Waris - Perselisihan mengenai tanah warisan sering kali bermula dari persoalan yang terlihat sederhana: setelah orang tua meninggal dunia, salah satu anak tetap tinggal di rumah keluarga, menguasai tanah, menyimpan sertifikat, membayar pajak, atau mengelola seluruh bidang tanah tersebut seorang diri. Tahun demi tahun berlalu, sementara ahli waris lainnya mulai mempertanyakan kapan tanah akan dibagi. Ketika pembagian akhirnya dibicarakan, muncul alasan bahwa anak yang selama ini tinggal di rumah tersebut merasa paling berhak karena telah merawat orang tua, mengeluarkan biaya perawatan rumah, membayar pajak tanah, atau menjaga aset keluarga setelah pewaris meninggal. Tidak jarang pula muncul anggapan bahwa karena sertifikat tanah berada di tangan satu anak, maka anak tersebut dianggap sebagai pemilik tanah secara penuh.

Dalam perspektif hukum kewarisan Islam, anggapan semacam itu tidak dapat dibenarkan begitu saja. Penguasaan fisik atas tanah, tinggal di rumah peninggalan orang tua, memegang sertifikat, atau menjadi orang yang selama ini mengurus tanah tidak dengan sendirinya mengubah kedudukan seseorang menjadi satu-satunya pemilik harta warisan. Apabila tanah tersebut memang merupakan harta peninggalan pewaris dan terdapat beberapa ahli waris yang menurut hukum berhak menerima warisan, maka hak masing-masing ahli waris harus terlebih dahulu ditentukan berdasarkan ketentuan kewarisan yang berlaku. Kompilasi Hukum Islam atau KHI sendiri mendefinisikan hukum kewarisan sebagai hukum yang mengatur pemindahan hak kepemilikan harta peninggalan pewaris, menentukan siapa yang berhak menjadi ahli waris, serta menentukan bagian masing-masing ahli waris.

Persoalan tersebut menjadi semakin penting ketika objek warisan berupa tanah, karena tanah merupakan aset yang secara fisik tidak selalu mudah dibagi tanpa mengurangi nilai atau fungsi ekonominya. Satu bidang tanah bisa saja menjadi rumah tempat tinggal keluarga, lahan pertanian, tanah kosong, atau bidang tanah yang nilainya terus meningkat. Ketika salah satu anak menguasainya seorang diri, konflik bukan hanya menyangkut siapa yang tinggal di atas tanah tersebut, tetapi juga menyangkut hak kepemilikan, bagian masing-masing ahli waris, kemungkinan pembagian fisik, penjualan tanah, penggantian nilai bagian, sampai kemungkinan membawa perkara ke Pengadilan Agama apabila musyawarah keluarga tidak menghasilkan kesepakatan.

Kajian hukum terbaru juga menunjukkan bahwa sengketa waris atas tanah memang kerap dipicu oleh keterlambatan pembagian, ketidakjelasan status harta, dan ketidakpuasan salah satu ahli waris terhadap pembagian yang dilakukan. Penelitian mengenai pembagian waris atas tanah yang terbit pada 2025, misalnya, menempatkan konflik mengenai tanah warisan sebagai persoalan yang erat kaitannya dengan ketidakjelasan status harta dan tidak diterapkannya mekanisme kewarisan sebagaimana mestinya. Sementara penelitian 2026 mengenai hukum waris Islam menekankan bahwa KHI menyediakan kerangka normatif untuk menentukan ahli waris, bagian masing-masing, dan tata cara pembagian warisan secara terstruktur.

Satu Anak Menguasai Tanah Warisan, Apakah Otomatis Menjadi Pemilik?
Jawaban singkatnya: tidak. Seorang anak yang menguasai tanah warisan secara fisik tidak otomatis menjadi pemilik tunggal hanya karena ia tinggal di atas tanah tersebut, memegang sertifikat, membayar pajak, merawat rumah, atau mengelola tanah setelah orang tua meninggal. Kedudukan sebagai ahli waris ditentukan berdasarkan hubungan hukum dengan pewaris dan ketentuan kewarisan, bukan berdasarkan siapa yang paling lama menguasai objek warisan.

Pasal 171 huruf c KHI mendefinisikan ahli waris sebagai orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris. Sementara Pasal 174 KHI menentukan kelompok ahli waris berdasarkan hubungan darah dan hubungan perkawinan. Dalam kondisi tertentu, apabila seluruh kelompok ahli waris ada, KHI menentukan bahwa yang berhak memperoleh warisan adalah anak, ayah, ibu, janda atau duda.

Dengan demikian, apabila seorang ayah meninggal dan meninggalkan beberapa anak yang memenuhi syarat sebagai ahli waris, tidak berarti anak yang tinggal di rumah peninggalan otomatis mengambil seluruh tanah. Begitu pula apabila salah satu anak selama bertahun-tahun mengurus tanah tersebut, keadaan itu tidak dengan sendirinya menghapus hak ahli waris lainnya.

Yang perlu dibedakan adalah penguasaan dengan kepemilikan atau hak waris. Seseorang dapat menguasai secara fisik suatu tanah karena tinggal di sana atau dipercaya keluarga untuk mengurusnya, tetapi penguasaan tersebut tidak otomatis mengubah bagian waris yang dimiliki ahli waris lain.

Apa yang Sebenarnya Berpindah Ketika Orang Tua Meninggal?
Dalam hukum kewarisan, kematian pewaris merupakan peristiwa utama yang membuka proses pewarisan. Harta yang ditinggalkan pewaris kemudian harus ditentukan terlebih dahulu mana yang termasuk harta peninggalan dan mana yang bukan, sebelum bagian masing-masing ahli waris dihitung.

Hal ini penting karena tidak semua harta yang secara fisik berada di rumah orang tua otomatis merupakan harta warisan. Apabila tanah tersebut merupakan harta bersama dalam perkawinan, misalnya, perlu terlebih dahulu diperhatikan bagian pasangan yang masih hidup sebelum bagian pewaris dihitung sebagai harta warisan. Kajian akademik terbaru mengenai kedudukan harta bersama dalam kewarisan Islam juga menegaskan bahwa pemisahan antara harta bersama dan harta peninggalan merupakan tahap penting sebelum warisan dibagikan kepada ahli waris.

Karena itu, ketika orang tua meninggal dan meninggalkan sebidang tanah, keluarga tidak seharusnya langsung membagi tanah tersebut berdasarkan perkiraan sederhana, misalnya “karena anak pertama tinggal di rumah, maka rumah untuk dia” atau “karena anak bungsu yang merawat orang tua, maka tanah menjadi miliknya”. Langkah pertama justru harus menentukan status tanah tersebut, siapa pemegang haknya, apakah tanah merupakan harta bawaan atau harta bersama, apakah ada utang pewaris, apakah terdapat wasiat atau hibah yang sah, dan siapa saja yang secara hukum merupakan ahli waris.

Setelah semua persoalan tersebut jelas, barulah bagian masing-masing ahli waris dapat dihitung.
KHI Menentukan Siapa yang Berhak Menjadi Ahli Waris. Salah satu alasan sengketa waris terjadi adalah keluarga langsung membicarakan “siapa dapat berapa” tanpa lebih dahulu memastikan “siapa saja yang berhak menjadi ahli waris”. Padahal, urutannya tidak boleh dibalik.

Pasal 171 KHI memberikan definisi mengenai pewaris, ahli waris, harta peninggalan, harta warisan, dan hukum kewarisan. Pasal 172 mengatur mengenai keadaan seseorang yang berkaitan dengan agama pewaris dan ahli waris, sedangkan Pasal 173 mengatur kondisi yang dapat menyebabkan seseorang terhalang menjadi ahli waris. Selanjutnya, Pasal 174 menentukan kelompok ahli waris berdasarkan hubungan darah dan perkawinan.

Karena itu, dalam kasus tanah warisan yang dikuasai satu anak, tidak cukup hanya mengatakan bahwa “semua anak berhak”. Harus dilihat siapa yang masih hidup ketika pewaris meninggal, apakah ayah atau ibu pewaris masih hidup, apakah terdapat pasangan pewaris, berapa jumlah anak laki-laki dan perempuan, apakah ada ahli waris lain yang mempunyai kedudukan tertentu, dan apakah terdapat keadaan yang menyebabkan seseorang terhalang mewaris.

Baru setelah komposisi ahli waris diketahui, bagian masing-masing dapat dihitung berdasarkan ketentuan KHI.

Bagaimana Jika Ahli Warisnya Beberapa Anak?
Jika pewaris meninggalkan beberapa anak, pembagian tidak boleh dilakukan berdasarkan siapa yang menguasai tanah lebih dahulu. KHI memiliki aturan mengenai bagian anak laki-laki dan perempuan.

Pasal 176 KHI menyatakan:

“Anak perempuan bila hanya seorang ia mendapat separoh bagian, bila dua orang atau lebih mereka bersama-sama mendapat dua pertiga bagian, dan apabila anak perempuan bersama-sama dengan anak laki-laki, maka bagian anak laki-laki adalah dua berbanding satu dengan anak perempuan.”

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa pembagian waris menurut KHI tidak didasarkan pada prinsip “siapa yang tinggal di rumah mendapat rumah”. Bagian ahli waris ditentukan berdasarkan kedudukan hukumnya.

Karena itu, misalnya seorang ayah meninggal dan meninggalkan dua anak laki-laki serta satu anak perempuan, sementara salah satu anak laki-laki selama ini tinggal di rumah peninggalan, fakta bahwa anak tersebut tinggal di rumah tidak otomatis mengubah komposisi bagian waris. Penguasaan rumah dan pembagian warisan merupakan dua persoalan yang harus dibedakan.

Bagaimana Jika Anak yang Menguasai Tanah Mengaku Sudah Merawat Orang Tua?
Ini adalah salah satu alasan yang cukup sering muncul dalam konflik keluarga. Seorang anak mungkin memang benar-benar merawat orang tua selama bertahun-tahun, membayar biaya pengobatan, memperbaiki rumah, membeli kebutuhan sehari-hari, atau bahkan meninggalkan pekerjaannya untuk menjaga orang tua. Pengorbanan tersebut tentu merupakan persoalan yang secara moral sangat penting. Namun, pertanyaan hukumnya adalah apakah tindakan tersebut secara otomatis mengubah bagian waris anak tersebut menjadi lebih besar.

Jawabannya tidak otomatis demikian. KHI menentukan bagian ahli waris berdasarkan kedudukan hukum masing-masing. Apabila keluarga ingin memberikan penghargaan atau pengaturan khusus kepada salah satu anak, hal tersebut perlu dilihat melalui mekanisme hukum yang tepat, misalnya hibah yang dilakukan ketika pewaris masih hidup, wasiat dalam batas yang diperbolehkan, atau kesepakatan pembagian setelah masing-masing ahli waris mengetahui bagian hukumnya.

Justru Pasal 183 KHI memberikan ruang untuk perdamaian setelah para ahli waris menyadari bagian masing-masing. Ketentuan ini penting karena hukum tidak menutup kemungkinan keluarga menyelesaikan pembagian melalui kesepakatan, tetapi kesepakatan tersebut seharusnya dilakukan setelah masing-masing pihak mengetahui terlebih dahulu hak warisnya.

Dengan demikian, “saya yang merawat orang tua” tidak otomatis berarti “saya mendapatkan seluruh tanah”. Jika memang ada kesepakatan keluarga untuk memberikan bagian tertentu kepada anak yang selama ini merawat pewaris, kesepakatan tersebut harus dibangun secara sadar dan dapat dibuktikan.

Bagaimana Jika Sertifikat Tanah Berada di Tangan Satu Anak?
Memegang sertifikat bukan berarti otomatis menjadi satu-satunya ahli waris. Sertifikat merupakan dokumen penting dalam hukum pertanahan, tetapi apabila tanah tersebut merupakan harta peninggalan, keberadaan sertifikat atas nama pewaris tidak menghapus hak ahli waris lain. Bahkan jika sertifikat secara fisik berada di tangan salah satu anak, penguasaan dokumen tersebut tidak dengan sendirinya memberikan hak kepada anak tersebut untuk memperlakukan tanah sebagai milik pribadi.

Persoalan menjadi lebih serius apabila anak tersebut menggunakan sertifikat untuk menjual, menghibahkan, menjaminkan, atau mengalihkan tanah tanpa memperhatikan hak ahli waris lainnya. Dalam kondisi seperti itu, tindakan yang dilakukan harus diperiksa berdasarkan status tanah, proses pewarisan, dokumen yang digunakan, dan apakah terdapat persetujuan atau kewenangan yang sah dari pihak-pihak yang berhak.

JDIH Mahkamah Agung dalam kajian mengenai penjualan harta warisan tanpa persetujuan ahli waris menegaskan prinsip penting bahwa penguasaan fisik maupun penguasaan dokumen tidak serta-merta menjadikan seseorang pemilik tunggal. Setelah pewaris meninggal, harta peninggalan tidak dapat diperlakukan seolah-olah menjadi milik bebas satu ahli waris hanya karena orang tersebut menguasainya.

Bagaimana Jika Tanah Sudah Dikuasai Bertahun-tahun?
Lama penguasaan juga tidak otomatis menghapus hak ahli waris lainnya. Misalnya, orang tua meninggal pada 2010. Salah satu anak kemudian tetap tinggal di rumah dan menguasai tanah tersebut sampai 2026. Selama 16 tahun ia membayar pajak, memperbaiki atap rumah, merawat halaman, dan menggunakan tanah tersebut. Kondisi tersebut tidak dengan sendirinya membuat hak ahli waris lain hilang.

Yang harus dilihat adalah apakah pernah ada pembagian warisan yang sah, apakah pernah ada kesepakatan bahwa tanah diberikan kepada anak tersebut, apakah terdapat hibah atau wasiat yang sah, apakah ahli waris lain pernah melepaskan haknya, atau apakah ada tindakan hukum lain yang menyebabkan status tanah berubah.

Jika tidak pernah ada pembagian atau kesepakatan yang sah, klaim bahwa “saya sudah menguasai tanah selama bertahun-tahun” tidak otomatis menyelesaikan persoalan waris.

Kajian akademik terbaru mengenai sengketa waris tanah juga mengidentifikasi keterlambatan pembagian dan ketidakjelasan status harta sebagai faktor yang dapat memicu konflik. Semakin lama pembagian tidak dilakukan, semakin besar kemungkinan muncul perbedaan persepsi mengenai siapa yang sebenarnya berhak dan berapa bagian masing-masing.

Apakah Ahli Waris Lain Boleh Menuntut Bagian Tanahnya?
Boleh, sepanjang memang mempunyai kedudukan sebagai ahli waris dan haknya belum diselesaikan secara sah.

Pasal 188 KHI memberikan dasar yang sangat penting dalam situasi seperti ini. Ketentuan tersebut pada pokoknya memberikan hak kepada ahli waris, baik secara bersama-sama maupun perseorangan, untuk meminta ahli waris lainnya melakukan pembagian harta warisan. Apabila terdapat ahli waris yang tidak menyetujui permintaan tersebut, pihak yang bersangkutan dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Agama untuk dilakukan pembagian warisan.

Artinya, seorang ahli waris tidak harus menunggu seluruh anggota keluarga sepakat untuk selama-lamanya. Hukum memberikan jalan ketika musyawarah tidak berhasil.

Hal ini juga menunjukkan bahwa penguasaan satu anak terhadap tanah warisan tidak membuat ahli waris lain kehilangan akses terhadap mekanisme hukum. Apabila permintaan pembagian tidak ditanggapi atau ditolak, ahli waris yang merasa haknya belum diberikan dapat menggunakan jalur peradilan sesuai kewenangan yang berlaku.

Pengadilan Agama Berwenang Menyelesaikan Sengketa Waris Orang Islam
Untuk sengketa waris antara orang-orang yang beragama Islam, kewenangan absolut berada pada Pengadilan Agama berdasarkan Pasal 49 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama, sebagaimana telah diubah kembali dengan UU Nomor 50 Tahun 2009.

Pasal 49 tersebut memberikan kewenangan kepada Pengadilan Agama untuk memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara antara orang-orang yang beragama Islam di bidang waris, termasuk penentuan siapa ahli waris, penentuan harta peninggalan, penentuan bagian masing-masing ahli waris, serta pelaksanaan pembagian harta peninggalan.

Dengan demikian, apabila seluruh pihak yang bersengketa beragama Islam dan persoalannya adalah pembagian tanah warisan menurut hukum Islam, jalur Pengadilan Agama pada prinsipnya merupakan forum yang berwenang.

Hal ini berbeda dengan anggapan sebagian masyarakat yang masih menganggap semua sengketa tanah otomatis harus diajukan ke Pengadilan Negeri. Dalam perkara waris umat Islam, harus terlebih dahulu dilihat apakah sengketa tersebut masuk ke dalam kompetensi Pengadilan Agama.

Apa yang Bisa Diminta dalam Gugatan?
Gugatan waris tidak selalu hanya meminta “tanah dibagi rata”. Isi tuntutan harus disesuaikan dengan masalah konkret yang terjadi. Apabila persoalannya adalah belum ditentukannya siapa saja ahli waris, penggugat dapat meminta penetapan mengenai kedudukan para ahli waris. Jika persoalannya sudah menjadi sengketa antara ahli waris, gugatan dapat mencakup penentuan harta peninggalan, penentuan bagian masing-masing ahli waris, dan pelaksanaan pembagian.

Apabila objeknya berupa tanah yang secara fisik dapat dibagi, pembagian dapat diarahkan sesuai bagian masing-masing sepanjang memenuhi ketentuan pertanahan dan tidak menimbulkan persoalan teknis lainnya. Namun jika tanah berupa satu bidang yang tidak praktis dibagi secara fisik, penyelesaiannya dapat memerlukan mekanisme lain, misalnya salah satu pihak mengambil bagian dengan memberikan kompensasi kepada ahli waris lainnya atau tanah dijual dan hasilnya dibagi sesuai bagian masing-masing, sepanjang hal tersebut sesuai dengan kesepakatan atau putusan.

Karena itu, gugatan waris sebaiknya tidak dibuat dengan rumusan yang terlalu sederhana. Status tanah, sertifikat, luas bidang, jumlah ahli waris, bagian masing-masing, keberadaan bangunan, serta kemungkinan pembagian fisik perlu dianalisis terlebih dahulu.

Bagaimana Jika Tanah Tidak Bisa Dibagi Secara Fisik?
Tanah warisan tidak selalu harus dibelah menjadi beberapa bagian secara fisik. Bayangkan orang tua meninggalkan rumah seluas 150 meter persegi yang berdiri di atas tanah 200 meter persegi. Pewaris meninggalkan tiga anak. Secara teori, setiap ahli waris mempunyai bagian sesuai ketentuan hukum, tetapi membagi rumah secara fisik menjadi tiga bagian belum tentu masuk akal. Rumah tersebut bisa rusak, nilai ekonominya turun, atau pembagian fisiknya justru menimbulkan konflik baru.

Dalam situasi seperti itu, pembagian dapat dilakukan dengan mekanisme yang disepakati para ahli waris setelah masing-masing mengetahui bagian hukumnya. Salah satu ahli waris dapat mengambil rumah dengan memberikan nilai bagian ahli waris lain, atau objek dijual kemudian hasil penjualannya dibagikan sesuai hak masing-masing, apabila para pihak sepakat atau mekanisme tersebut ditetapkan dalam penyelesaian sengketa.

Di sinilah Pasal 183 KHI menjadi penting. KHI tidak menutup ruang bagi ahli waris untuk melakukan perdamaian setelah masing-masing memahami bagian yang menjadi haknya. Dengan demikian, hukum waris tidak selalu berakhir pada pembagian fisik setiap aset. Yang lebih penting adalah memastikan bahwa hak masing-masing ahli waris dihitung dan penyelesaiannya dilakukan secara sah serta tidak merugikan pihak yang sebenarnya berhak.

Apakah Salah Satu Anak Bisa Mendapat Tanah Lebih Besar atas Kesepakatan Keluarga?
Bisa, tetapi perlu dibedakan antara bagian waris menurut ketentuan awal dan kesepakatan pembagian setelah ahli waris mengetahui bagian masing-masing.

Pasal 183 KHI menyatakan:

“Para ahli waris dapat bersepakat melakukan perdamaian dalam pembagian harta warisan, setelah masing-masing menyadari bagiannya.”

Ketentuan ini membuka ruang bagi ahli waris untuk mencapai penyelesaian damai. Misalnya, berdasarkan perhitungan KHI seorang anak memperoleh bagian tertentu, tetapi setelah mengetahui bagiannya, seluruh ahli waris sepakat memberikan tanah rumah kepada salah satu anak yang selama ini tinggal dan merawat rumah tersebut, sementara ahli waris lainnya memperoleh kompensasi atau bagian dari aset lainnya.

Namun, kunci pentingnya adalah kesepakatan. Tidak boleh satu anak menentukan sendiri bahwa karena ia tinggal di rumah tersebut maka tanah menjadi miliknya. Tidak boleh pula seorang ahli waris membuat keputusan sepihak yang menghilangkan bagian ahli waris lainnya tanpa dasar hukum.

Kesepakatan yang dibuat secara sadar setelah para pihak mengetahui hak masing-masing mempunyai karakter yang berbeda dengan penguasaan sepihak.

Bagaimana Jika Salah Satu Anak Mengklaim Tanah Itu Sudah Dihibahkan Orang Tua?
Persoalan hibah dapat mengubah analisis perkara. Jika anak yang menguasai tanah mengatakan bahwa orang tua sudah memberikan tanah tersebut kepadanya ketika masih hidup, maka persoalannya bukan lagi semata-mata pembagian warisan, melainkan juga menyangkut keabsahan hibah dan apakah hibah tersebut benar-benar telah dilakukan serta memenuhi persyaratan hukum.

Dalam perkara seperti ini, bukti menjadi sangat penting. Apakah ada akta hibah? Apakah ada dokumen pertanahan? Kapan hibah dilakukan? Apakah orang tua masih hidup ketika hibah dibuat? Apakah tanah tersebut memang milik orang tua yang dapat dihibahkan? Apakah terdapat persetujuan atau bukti lain? Apakah hibah tersebut benar-benar telah dilaksanakan atau hanya berupa ucapan?

Penelitian terbaru mengenai sengketa waris bahkan menunjukkan bahwa klaim hibah lisan dapat menjadi sumber konflik serius ketika tidak didukung bukti yang memadai. Karena itu, pernyataan “orang tua dulu sudah memberikan tanah ini kepada saya” tidak seharusnya langsung dianggap sebagai bukti final tanpa memeriksa keabsahan dan pembuktiannya.

Bagaimana Jika Orang Tua Sudah Membuat Wasiat?
Wasiat juga perlu dibedakan dari hibah. Wasiat pada prinsipnya berlaku setelah pewaris meninggal dan mempunyai batasan tertentu dalam hukum kewarisan Islam. Karena itu, ketika salah satu anak menunjukkan surat wasiat dan mengatakan seluruh tanah diberikan kepadanya, ahli waris lain tidak seharusnya langsung menganggap bahwa isi wasiat otomatis menghapus hak mereka.

KHI mengatur wasiat dalam Buku II dan memberikan ketentuan tersendiri mengenai siapa yang dapat menerima wasiat, bentuknya, serta batasan tertentu mengenai harta yang diwasiatkan. Kajian akademik terbaru mengenai wasiat dalam KHI juga menunjukkan bahwa wasiat dan wasiat wajibah mempunyai konstruksi berbeda dalam hukum waris Indonesia dan tidak dapat diperlakukan sebagai hal yang sama.

Karena itu, apabila salah satu anak menggunakan wasiat sebagai alasan untuk menguasai seluruh tanah, dokumen tersebut perlu diperiksa terlebih dahulu, termasuk kapan dibuat, apa isinya, siapa penerimanya, dan apakah pelaksanaannya sesuai dengan batasan hukum kewarisan yang berlaku.

Bagaimana Jika Salah Satu Ahli Waris Sudah Menjual Tanah Warisan?
Situasinya menjadi lebih kompleks apabila tanah warisan sudah dialihkan kepada pihak lain. Misalnya, setelah orang tua meninggal, anak pertama yang memegang sertifikat kemudian menjual seluruh tanah kepada pihak ketiga tanpa persetujuan ahli waris lainnya. Dalam keadaan demikian, persoalan tidak lagi hanya mengenai pembagian warisan, tetapi juga menyangkut keabsahan tindakan pengalihan, kewenangan pihak yang menjual, status sertifikat, posisi pembeli, serta ada atau tidaknya itikad baik dari pihak ketiga.

Ahli waris yang merasa haknya dilanggar perlu segera memeriksa dokumen tanah dan dokumen transaksi, karena penyelesaian perkara dapat menjadi jauh lebih kompleks apabila tanah telah berpindah tangan.

JDIH Mahkamah Agung dalam kajiannya mengenai penjualan harta warisan tanpa persetujuan ahli waris menekankan bahwa satu ahli waris tidak dapat menganggap seluruh harta warisan sebagai miliknya sendiri hanya karena menguasai objek atau dokumen. Prinsip tersebut menjadi penting dalam mencegah penguasaan sepihak terhadap boedel waris.

Namun, apakah suatu penjualan dapat dibatalkan atau menghasilkan konsekuensi tertentu tetap harus diperiksa berdasarkan fakta konkret dan status hukum objek pada saat transaksi dilakukan.

Bagaimana Jika Ahli Waris Tidak Pernah Mendapat Bagian Sama Sekali?
Jika seseorang secara hukum merupakan ahli waris tetapi tidak pernah mendapatkan bagian warisnya, persoalan tersebut tidak otomatis selesai hanya karena saudara lainnya sudah lama menguasai tanah.

Ahli waris tersebut dapat meminta agar harta peninggalan dibuka dan dibagi berdasarkan ketentuan yang berlaku. Apabila permintaan tersebut ditolak, Pasal 188 KHI menyediakan jalur untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan Agama.

Dalam praktik, sebelum mengajukan gugatan, langkah yang sangat penting adalah memastikan dokumen dasar terlebih dahulu. Akta kematian pewaris, kartu keluarga, dokumen perkawinan, dokumen yang membuktikan hubungan darah, sertifikat tanah, SPPT PBB, dokumen pembelian atau perolehan tanah, serta dokumen hibah atau wasiat apabila ada, dapat menjadi bagian penting dalam membangun posisi hukum.

Ahli waris juga perlu mengetahui apakah tanah tersebut benar-benar masih atas nama pewaris atau sudah dialihkan. Jika sertifikat masih atas nama pewaris, persoalannya berbeda dengan tanah yang sudah dibaliknama atau dialihkan kepada salah satu anak.

Bagaimana Jika Ahli Waris Lain Tinggal di Luar Kota?
Jarak tempat tinggal tidak menghilangkan hak waris. Seorang anak yang tinggal di Jakarta, luar pulau, atau bahkan di luar negeri tetap dapat mempunyai hak waris apabila memenuhi syarat sebagai ahli waris. Tidak ada prinsip dalam KHI yang menyatakan bahwa anak yang tinggal paling dekat dengan orang tua otomatis mendapatkan bagian lebih besar hanya karena ia berada di lokasi tanah warisan.

Dalam konteks pembagian tanah, justru penting bagi ahli waris yang tinggal jauh untuk memastikan bahwa seluruh dokumen dan proses pembagian tidak dilakukan secara sepihak tanpa sepengetahuannya. Apabila keluarga ingin menyelesaikan pembagian secara damai, kesepakatan sebaiknya dituangkan dalam dokumen yang jelas sehingga tidak menimbulkan sengketa baru di kemudian hari.

Bagaimana Jika Salah Satu Anak Merawat Rumah dan Mengeluarkan Banyak Biaya?
Biaya yang dikeluarkan anak untuk merawat rumah juga perlu dibedakan dari hak waris. Jika anak menggunakan uang pribadinya untuk memperbaiki atap, membayar listrik, memperbaiki saluran air, membayar pajak, atau menjaga rumah setelah orang tua meninggal, hal tersebut dapat menjadi persoalan tersendiri yang perlu dibuktikan. Tetapi biaya tersebut tidak otomatis mengubah seluruh tanah warisan menjadi miliknya.

Jika memang terdapat pengeluaran yang harus diperhitungkan, para ahli waris dapat membicarakannya dalam proses penyelesaian pembagian. Bukti pembayaran dan dokumen pengeluaran menjadi penting apabila terdapat klaim bahwa salah satu pihak telah mengeluarkan biaya besar untuk kepentingan harta bersama atau harta peninggalan.

Dengan demikian, penyelesaian yang adil tidak berarti mengabaikan pengeluaran yang memang terbukti, tetapi juga tidak berarti membiarkan satu anak mengambil seluruh aset warisan hanya dengan alasan bahwa ia pernah mengeluarkan biaya tertentu.

KHI Memberikan Ruang Perdamaian, tetapi Bukan untuk Membenarkan Penguasaan Sepihak
Salah satu kekuatan KHI dalam perkara waris adalah adanya ruang bagi ahli waris untuk menyelesaikan pembagian melalui perdamaian. Penelitian akademik mengenai KHI juga menunjukkan bahwa sistem kewarisan Indonesia tidak hanya berbicara mengenai perhitungan faraidh, tetapi juga mempunyai mekanisme tertentu yang menyesuaikan penerapan hukum dengan kebutuhan sosial dan keadilan dalam keluarga.

Namun, perdamaian tidak sama dengan penguasaan sepihak. Perdamaian berarti para ahli waris mengetahui haknya, kemudian secara sadar menyepakati bagaimana harta akan diselesaikan. Sebaliknya, penguasaan sepihak terjadi ketika satu orang menganggap dirinya berhak menentukan nasib seluruh tanah tanpa persetujuan pihak lain.

Perbedaan ini penting karena keluarga sering mengatakan, “Kami sudah sepakat tanah itu untuk kakak.” Pertanyaan hukumnya kemudian adalah: siapa yang sepakat, kapan kesepakatan dibuat, apakah seluruh ahli waris terlibat, apakah mereka mengetahui bagian masing-masing, dan apakah ada bukti mengenai kesepakatan tersebut?

Bagaimana Jika Ahli Waris Pengganti Terlibat?
Persoalan dapat menjadi lebih rumit apabila salah satu anak pewaris telah meninggal terlebih dahulu dan meninggalkan anak-anak.

Dalam keadaan tertentu, Pasal 185 KHI mengatur konsep ahli waris pengganti. Ketentuan ini menjadi salah satu ciri penting hukum kewarisan Indonesia karena memberikan mekanisme bagi keturunan tertentu untuk menempati kedudukan ahli waris yang digantikan sesuai persyaratan yang ditentukan.

Kajian akademik terbaru mengenai Pasal 185 menunjukkan bahwa konsep ahli waris pengganti masih menjadi salah satu bagian KHI yang banyak dibahas karena terdapat persoalan mengenai subjek, batas derajat, kedudukan hak, hijab, dan cara penghitungannya. Penelitian 2026 bahkan mengkaji kembali konstruksi Pasal 185 dan menekankan perlunya pembacaan yang hati-hati agar penerapannya tidak justru mengurangi hak ahli waris yang telah ditentukan.

Karena itu, apabila dalam kasus tanah warisan terdapat cucu dari anak yang telah meninggal, pembagian tidak boleh dilakukan dengan asumsi sederhana. Komposisi keluarga harus dipetakan terlebih dahulu untuk menentukan apakah cucu tersebut mempunyai kedudukan sebagai ahli waris pengganti dan bagaimana bagian yang dapat diperolehnya.

Apa Langkah Pertama Jika Tanah Warisan Dikuasai Saudara?
Langkah pertama sebaiknya bukan langsung menggugat, melainkan memastikan terlebih dahulu status hukum tanah dan siapa saja ahli warisnya.

Keluarga perlu mengumpulkan dokumen pewaris, dokumen hubungan keluarga, dokumen tanah, dan dokumen transaksi yang pernah dibuat. Dari sana dapat diketahui siapa pewaris, kapan meninggal, apakah tanah memang milik pewaris, apakah ada pasangan yang masih hidup, siapa anak-anaknya, apakah terdapat ahli waris lain, dan apakah pernah ada hibah atau wasiat.

Setelah itu, hitung bagian masing-masing berdasarkan KHI. Perhitungan ini penting karena ahli waris perlu mengetahui haknya sebelum melakukan pembicaraan mengenai pembagian. Jangan sampai keluarga bernegosiasi tanpa mengetahui terlebih dahulu apakah seseorang sebenarnya memperoleh seperdua, sepertiga, seperenam, seperdelapan, atau bagian lainnya sesuai komposisi ahli waris.

Setelah bagian diketahui, barulah keluarga dapat membicarakan bentuk pembagian yang paling masuk akal. Tanah dapat dibagi jika memungkinkan, rumah dapat diberikan kepada salah satu ahli waris dengan kompensasi kepada yang lain, atau aset dapat dijual dan hasilnya dibagi sesuai hak, sepanjang mekanismenya disepakati dan dilakukan secara sah.

Jika Tidak Ada Kesepakatan, Ahli Waris Bisa Mengajukan Gugatan
Apabila salah satu ahli waris menolak pembagian, tidak mau menyerahkan dokumen, terus menguasai tanah, atau tidak mengakui hak ahli waris lainnya, penyelesaian dapat dibawa ke Pengadilan Agama bagi pihak-pihak yang beragama Islam sesuai kewenangannya.

Pasal 188 KHI pada dasarnya memberikan ruang bagi ahli waris untuk meminta pembagian harta warisan. Apabila ada ahli waris yang tidak menyetujui, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Agama untuk dilakukan pembagian.

Dalam perkara seperti ini, pengadilan dapat diminta untuk menentukan siapa ahli waris, menentukan harta peninggalan, menentukan bagian masing-masing, dan menyelesaikan pembagian sesuai kewenangan peradilan. Penjelasan Pasal 49 UU Peradilan Agama juga secara tegas memasukkan penentuan ahli waris, harta peninggalan, bagian masing-masing, dan pelaksanaan pembagian harta peninggalan ke dalam lingkup perkara waris.

Dengan demikian, saudara yang selama ini menguasai tanah tidak dapat menjadikan penolakannya sebagai alasan agar proses pembagian berhenti selamanya.

Bukti Apa yang Perlu Disiapkan?
Dalam sengketa tanah warisan, bukti menjadi sangat penting karena pengadilan tidak hanya akan melihat siapa yang paling lama tinggal di rumah atau siapa yang paling sering merawat orang tua. Yang harus dibuktikan adalah hubungan hukum dan fakta mengenai harta peninggalan.

Dokumen yang biasanya penting antara lain akta kematian pewaris, kartu keluarga, dokumen perkawinan, akta kelahiran yang menunjukkan hubungan dengan pewaris, sertifikat tanah, dokumen perolehan tanah, surat keterangan atau dokumen lain mengenai status tanah, dokumen hibah jika ada, surat wasiat jika ada, bukti pembayaran pajak, serta bukti komunikasi atau kesepakatan keluarga mengenai pembagian.

Jika tanah sudah pernah dijual atau dialihkan, dokumen transaksi tersebut juga sangat penting. Jangan hanya mengandalkan cerita lisan bahwa “tanah sudah dijual kakak”. Periksa apakah benar ada transaksi, siapa yang menjual, kepada siapa, kapan dilakukan, berapa nilai transaksinya, dan bagaimana status sertifikat setelah transaksi.

Mengapa Sengketa Waris Sebaiknya Tidak Dibiarkan Terlalu Lama?
Sengketa waris yang dibiarkan berlarut-larut dapat menjadi semakin rumit karena kondisi keluarga dan status aset dapat berubah. Ahli waris dapat meninggal dunia, anak-anak mereka dapat menjadi pihak yang berkepentingan, tanah dapat dijual, bangunan dapat direnovasi, sertifikat dapat berubah, bahkan dokumen lama dapat hilang. Konflik yang awalnya hanya melibatkan tiga saudara dapat berkembang menjadi sengketa yang melibatkan belasan orang karena terjadi pergantian generasi.

Kajian terbaru mengenai pembaruan hukum kewarisan KHI juga menunjukkan bahwa hukum waris tidak dapat dilepaskan dari perubahan struktur keluarga dan kebutuhan perlindungan hak atas harta. Tujuan perlindungan terhadap harta atau hifz al-mal menjadi salah satu pertimbangan penting dalam memahami pembaruan hukum kewarisan.

Karena itu, menyelesaikan status tanah warisan secara jelas sejak awal justru dapat mencegah konflik yang lebih besar di kemudian hari.

Jadi, Bolehkah Ahli Waris Lain Menuntut Haknya?
Boleh. Apabila tanah tersebut merupakan harta peninggalan pewaris dan seseorang yang secara hukum merupakan ahli waris belum memperoleh haknya, ia dapat meminta agar warisan dibagikan sesuai ketentuan hukum. Penguasaan tanah oleh satu anak tidak otomatis menghapus hak ahli waris lainnya.

KHI memberikan mekanisme yang cukup jelas. Pertama, tentukan siapa pewaris dan siapa ahli warisnya. Kedua, tentukan harta peninggalan yang benar-benar masuk dalam warisan. Ketiga, tentukan bagian masing-masing berdasarkan ketentuan kewarisan. Keempat, berikan ruang kepada para ahli waris untuk mencapai perdamaian setelah memahami bagian masing-masing. Dan apabila tidak tercapai kesepakatan, ahli waris dapat menempuh jalur Pengadilan Agama sesuai kewenangannya.

Yang perlu diingat, menuntut hak waris bukan berarti seorang ahli waris otomatis berhak mengambil sebagian tanah secara fisik sesuka hati. Hak tersebut harus diselesaikan melalui mekanisme pembagian yang sah. Jika objeknya berupa tanah, proses pembagian juga perlu memperhatikan aspek pertanahan, termasuk status sertifikat dan pendaftaran peralihannya.

Kesimpulan Penulis (Advokat)
Tanah warisan yang dikuasai satu anak bukan berarti otomatis menjadi milik anak tersebut. Tinggal di rumah peninggalan orang tua, merawat pewaris, membayar pajak, mengurus tanah, bahkan memegang sertifikat merupakan keadaan yang harus dilihat dalam konteks keseluruhan perkara, tetapi tidak dengan sendirinya menghapus hak ahli waris lain yang ditentukan oleh hukum.

Dalam KHI, persoalan waris dimulai dengan menentukan siapa pewaris, siapa ahli waris, apa yang termasuk harta peninggalan, dan berapa bagian masing-masing. Setelah itu, para ahli waris dapat melakukan perdamaian sebagaimana dimungkinkan Pasal 183 KHI. Jika perdamaian tidak tercapai dan salah satu pihak tetap menguasai atau menolak membagi harta warisan, Pasal 188 KHI memberikan jalan bagi ahli waris untuk meminta pembagian melalui Pengadilan Agama.

Dengan demikian, jawaban atas pertanyaan “bolehkah ahli waris lain menuntut haknya?” adalah boleh, sepanjang ia memang mempunyai kedudukan hukum sebagai ahli waris dan hak warisnya belum diselesaikan secara sah. Namun, tuntutan tersebut harus dibangun berdasarkan bukti dan perhitungan yang tepat, bukan semata-mata berdasarkan perasaan bahwa tanah tersebut adalah milik keluarga.

Yang juga perlu diperhatikan adalah jangan sampai keluarga mencampuradukkan hak waris dengan penguasaan fisik. Seseorang bisa tinggal di tanah warisan selama bertahun-tahun tanpa menjadi pemilik tunggal. Sebaliknya, ahli waris yang tinggal jauh dari lokasi tanah tetap dapat mempunyai hak atas warisan. Jika terdapat kesepakatan, kesepakatan tersebut sebaiknya dibuat secara jelas setelah seluruh ahli waris mengetahui haknya. Jika tidak ada kesepakatan, mekanisme hukum tersedia untuk menentukan dan melaksanakan pembagian.

Pada akhirnya, penyelesaian tanah warisan bukan semata-mata soal siapa mendapatkan sebidang tanah paling luas. Yang lebih penting adalah memastikan bahwa hak setiap ahli waris dihormati, status harta peninggalan ditentukan secara benar, dan pembagian dilakukan berdasarkan hukum sehingga sengketa tidak terus diwariskan kepada generasi berikutnya.

Daftar Dasar Hukum

• Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam
  Inpres ini menjadi dasar penyebarluasan KHI yang terdiri atas Buku I tentang Perkawinan, Buku II tentang Kewarisan, dan Buku III tentang Perwakafan. KHI digunakan sebagai pedoman dalam penyelesaian persoalan hukum tersebut, khususnya dalam lingkungan Peradilan Agama.
• Kompilasi Hukum Islam, Buku II tentang Hukum Kewarisan
  Ketentuan yang paling relevan dalam kasus tanah warisan yang dikuasai salah satu anak antara lain:
• Pasal 171, mengenai pengertian pewaris, ahli waris, harta peninggalan, harta warisan, dan hukum kewarisan.
• Pasal 172, mengenai ketentuan agama dalam hubungan kewarisan.
• Pasal 173, mengenai hal-hal yang dapat menyebabkan seseorang terhalang menjadi ahli waris.
• Pasal 174, mengenai kelompok ahli waris berdasarkan hubungan darah dan perkawinan.
• Pasal 175, mengenai kewajiban ahli waris terhadap pewaris, termasuk pengurusan jenazah, penyelesaian utang dan wasiat, serta pembagian harta warisan.
• Pasal 176, mengenai bagian anak laki-laki dan anak perempuan.
• Pasal 177 sampai Pasal 182, mengenai bagian ahli waris tertentu sesuai kedudukannya.
• Pasal 183, mengenai perdamaian dalam pembagian warisan setelah masing-masing ahli waris menyadari bagiannya.
• Pasal 185, mengenai ahli waris pengganti.
• Pasal 188, mengenai hak ahli waris meminta pembagian harta warisan dan kemungkinan mengajukan gugatan ke Pengadilan Agama apabila terdapat ahli waris yang tidak menyetujui pembagian.
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 3 Tahun 2006 dan UU Nomor 50 Tahun 2009
  Khususnya Pasal 49, yang memberikan kewenangan kepada Pengadilan Agama untuk memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara antara orang-orang yang beragama Islam dalam bidang waris, termasuk penentuan ahli waris, harta peninggalan, bagian masing-masing ahli waris, dan pelaksanaan pembagian harta peninggalan.
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
  Relevan untuk aspek hak atas tanah, pendaftaran hak, dan peralihan hak atas tanah yang menjadi objek warisan. Ketentuan hukum waris perlu dipadukan dengan ketentuan pertanahan apabila objek sengketa berupa tanah yang telah bersertifikat.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah antara lain dengan PP Nomor 18 Tahun 2021
  Relevan ketika pembagian warisan menghasilkan perubahan atau peralihan data hak atas tanah, termasuk proses pendaftaran perubahan pemegang hak setelah pembagian warisan.

Referensi Akademik dan Yuridis Terbaru

• Riza Zulfikar dan Ati Nurhayati, “Pembagian waris atas tanah dihubungkan dengan Undang-undang No 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan,” Cessie: Jurnal Ilmiah Hukum, Vol. 4 No. 1, 2025. Penelitian ini secara khusus membahas pembagian waris atas tanah dan mengidentifikasi konflik akibat ketidakjelasan status harta serta keterlambatan pembagian sebagai salah satu sumber sengketa.
• M. Farhan Anugerah, Fildza Adinda Putri dan Yolanda Putri Salsabila Pane, “Tinjauan Yuridis Hukum Waris Islam dalam Pembagian Harta Peninggalan Berdasarkan Kompilasi Hukum Islam,” Seminar Nasional Hukum, Sosial dan Ekonomi, 2026. Penelitian ini menempatkan KHI sebagai kerangka normatif untuk menentukan ahli waris, bagian masing-masing, dan mekanisme pembagian harta peninggalan.
• Ali Imron, Novea Elysa Wardhani, Fitriani Rahmadia, Geofani Milthree Saragih dan Nanda Riswana, “Penerapan Prinsip Keadilan dalam Penyelesaian Sengketa Waris Berdasarkan Kompilasi Hukum Islam dan Yurisprudensi Mahkamah Agung,” ANDREW Law Journal, 2026. Kajian ini menyoroti hubungan antara kepastian norma KHI dan kebutuhan menghadirkan keadilan substantif dalam penyelesaian sengketa waris.
• Mawalid Istiqlal dan Ardi, “Nilai Keadilan Pembagian Harta Waris Bagi Ahli Waris Pengganti dalam Hukum Kewarisan Islam,” Ukhuwah: Jurnal Ilmu Syariah, 2025. Kajian ini membahas Pasal 185 KHI dan konsep ahli waris pengganti sebagai mekanisme perlindungan terhadap keturunan tertentu dalam pembagian warisan.
• Muhammad Fadhlan Is dan Dede Hafirman Said, “Ahli Waris Pengganti dalam Kompilasi Hukum Islam: Dinamika Perumusan dan Implementasinya dalam Hukum Kewarisan Islam Indonesia,” Lentera, terbit 2026. Penelitian ini mengkaji kembali konstruksi dan penerapan ahli waris pengganti dalam KHI serta tantangan penerapannya dalam praktik.
• Surya Insani Kamil dan Kaharuddin, “Substitute Heirs in Islamic Inheritance Law: A Comparative Analysis of Shafi‘i Faraid and the Compilation of Islamic Law (KHI),” Al-Risalah Jurnal Ilmu Syariah dan Hukum, 2026. Kajian ini membahas interaksi antara konsep ahli waris pengganti, Pasal 185 KHI, fikih Syafi'i, dan praktik peradilan dalam perkara waris.

Catatan: Artikel ini merupakan informasi hukum umum. Dalam sengketa konkret, perhitungan bagian waris harus dilakukan berdasarkan susunan keluarga pada saat pewaris meninggal, status harta, kemungkinan harta bersama, adanya hibah atau wasiat, serta bukti kepemilikan tanah. Untuk tanah yang telah dijual, dijaminkan, dihibahkan, atau dialihkan kepada pihak lain, analisis hukumnya dapat menjadi lebih kompleks dan perlu pemeriksaan dokumen secara menyeluruh.

Penulis : Andi Akbar Muzfa, S.H. (Advokat)