Harta Warisan Sudah Dijual Sebelum Dibagi: Siapa yang Berhak Membatalkan dan Bagaimana Posisi Ahli Waris Menurut KHI?

Hukum Waris - Persoalan harta warisan yang sudah dijual sebelum dibagi kepada seluruh ahli waris merupakan salah satu situasi yang dapat mengubah konflik keluarga menjadi sengketa hukum yang jauh lebih rumit. Kondisi seperti ini biasanya terjadi ketika setelah orang tua meninggal dunia, salah satu anak yang menguasai rumah, tanah, kendaraan, rekening, atau aset peninggalan lainnya kemudian menjualnya kepada pihak lain tanpa terlebih dahulu meminta persetujuan seluruh ahli waris. Dalam beberapa keluarga, penjualan tersebut dilakukan karena salah satu anak merasa dirinya paling berhak mengurus harta orang tua, karena memegang sertifikat atau dokumen asli, karena tinggal di rumah peninggalan tersebut, atau karena merasa selama ini dirinya yang paling banyak merawat orang tua. Masalah baru muncul ketika ahli waris lainnya mengetahui bahwa aset tersebut telah berpindah tangan dan mereka tidak pernah memberikan persetujuan, bahkan belum pernah mengetahui secara resmi berapa bagian warisan yang sebenarnya menjadi hak mereka.

Pertanyaan yang kemudian muncul biasanya sangat sederhana tetapi mempunyai konsekuensi hukum yang tidak sederhana, yaitu apakah penjualan tersebut dapat dibatalkan, siapa yang mempunyai hak untuk menggugat, apakah pembeli harus mengembalikan harta tersebut, dan apakah ahli waris yang tidak ikut menjual otomatis kehilangan hak atas harta peninggalan tersebut. Dalam hukum kewarisan Islam sebagaimana dirumuskan dalam Kompilasi Hukum Islam atau KHI, persoalan tersebut harus dimulai dari prinsip bahwa harta peninggalan pewaris bukanlah harta bebas yang dapat dikuasai oleh satu ahli waris sesuka hati. KHI mendefinisikan hukum kewarisan sebagai hukum yang mengatur pemindahan hak kepemilikan harta peninggalan, menentukan siapa yang berhak menjadi ahli waris, dan menentukan bagian masing-masing. Mahkamah Agung juga menjelaskan bahwa setelah pewaris meninggal, hak atas harta peninggalan berpindah kepada para ahli waris menurut bagian masing-masing, tetapi hal tersebut tidak berarti seorang ahli waris berwenang menjual seluruh objek warisan sendirian tanpa memperhatikan hak ahli waris lainnya.

Harta Warisan Tidak Menjadi Milik Satu Anak Begitu Orang Tua Meninggal
Kesalahpahaman yang paling sering menjadi awal masalah adalah anggapan bahwa anak yang tinggal di rumah orang tua atau anak yang memegang sertifikat otomatis menjadi orang yang paling berhak menjual harta tersebut setelah orang tua meninggal. Padahal, status sebagai penghuni, pemegang dokumen, atau orang yang selama ini mengurus harta keluarga tidak sama dengan status sebagai pemilik tunggal. Ketika pewaris meninggal dunia, terlebih dahulu harus ditentukan siapa saja yang berkedudukan sebagai ahli waris dan apa saja yang termasuk harta peninggalan. Setelah itu baru dapat diketahui bagian yang menjadi hak masing-masing ahli waris. Karena itu, jika terdapat tiga orang anak yang semuanya merupakan ahli waris, salah satu anak tidak dapat hanya karena memegang sertifikat lalu menganggap dirinya sebagai pemilik tunggal rumah atau tanah peninggalan tersebut.

Pasal 171 KHI memberikan dasar penting mengenai hal tersebut karena hukum kewarisan tidak hanya berbicara mengenai pembagian angka, tetapi juga mengenai pemindahan hak kepemilikan harta peninggalan dan penentuan pihak yang berhak atasnya. Harta peninggalan sendiri mencakup benda yang menjadi milik pewaris maupun hak-haknya, sehingga sebelum harta dibagikan kepada ahli waris, perlu terlebih dahulu diketahui keseluruhan aset yang ditinggalkan dan kewajiban yang harus diselesaikan. Dalam praktik, hal ini berarti keluarga tidak seharusnya langsung menjual salah satu aset kemudian membagi uangnya berdasarkan perkiraan sendiri, sebab pembagian harus dilakukan setelah status ahli waris dan harta warisan ditentukan secara benar.

Pasal 171 huruf a KHI:

“Hukum kewarisan adalah hukum yang mengatur tentang pemindahan hak pemilikan harta peninggalan (tirkah) pewaris, menentukan siapa-siapa yang berhak menjadi ahli waris dan berapa bagiannya masing-masing.”

Pasal 171 huruf d KHI:

“Harta peninggalan adalah harta yang ditinggalkan oleh pewaris baik yang berupa benda yang menjadi miliknya maupun hak-haknya.”
Siapa yang Berhak Menjual Harta Warisan?

Pada dasarnya, pertanyaan mengenai siapa yang berhak menjual harta warisan harus dijawab setelah melihat status harta tersebut dan siapa saja yang mempunyai hak atasnya. Jika satu objek merupakan bagian dari harta warisan dan terdapat beberapa ahli waris yang mempunyai hak atas objek tersebut, maka satu ahli waris tidak dapat begitu saja bertindak seolah-olah seluruh objek tersebut adalah miliknya sendiri. Mahkamah Agung dalam tulisan hukumnya mengenai penjualan harta warisan tanpa persetujuan ahli waris lain menjelaskan bahwa sebelum dibagi secara sah, harta warisan bukan milik bebas salah satu ahli waris dan penjualan tanpa persetujuan ahli waris lainnya menyangkut pelanggaran terhadap hak ahli waris lain.

Hal tersebut menjadi semakin jelas apabila sertifikat tanah masih tercatat atas nama orang tua yang telah meninggal dunia. Dalam keadaan demikian, anak yang memegang sertifikat tidak serta-merta menjadi pemilik tunggal hanya karena sertifikat berada di tangannya. Bahkan dalam rezim pendaftaran tanah, peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak meninggal dunia, sedangkan pendaftaran peralihannya diperlukan untuk memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan memastikan data pertanahan mencerminkan keadaan yang sebenarnya. Dengan demikian, penguasaan sertifikat secara fisik harus dibedakan dari kewenangan untuk menjual seluruh tanah kepada pihak lain.

Bagaimana Jika Satu Anak Menjual Rumah Warisan Tanpa Persetujuan Saudara?
Apabila satu anak menjual rumah peninggalan orang tua tanpa persetujuan ahli waris lainnya, posisi hukum ahli waris yang tidak pernah memberikan persetujuan tidak otomatis hilang hanya karena transaksi tersebut sudah dilakukan. Mahkamah Agung melalui rumusan hukum Kamar Agama yang dikutip dalam materi resminya memberikan penegasan bahwa pada prinsipnya harta warisan merupakan milik semua ahli waris, sehingga ahli waris yang menjual harta warisan yang masih atas nama orang tua tanpa persetujuan ahli waris lainnya tidak dapat dibenarkan. Rumusan tersebut juga menyatakan bahwa pihak yang menjual dapat dituntut untuk mengganti kerugian ahli waris lainnya sesuai bagian mereka menurut hukum waris.

Namun, pernyataan tersebut tidak boleh dipahami secara terlalu sederhana sebagai aturan bahwa setiap transaksi penjualan yang dilakukan satu ahli waris pasti otomatis batal demi hukum dalam semua keadaan. Dalam perkara konkret, pengadilan tetap harus melihat bagaimana transaksi dilakukan, apakah penjual memang mempunyai hak tertentu atas objek tersebut, apakah seluruh objek dijual atau hanya bagian yang secara hukum menjadi haknya, apakah terdapat persetujuan atau kuasa dari ahli waris lain, apakah sertifikat sudah beralih nama, apakah pembeli mengetahui adanya persoalan warisan, dan apakah pembeli dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik. Karena itu, pertanyaan “siapa yang berhak membatalkan?” sebenarnya harus dijawab melalui pemeriksaan terhadap keseluruhan hubungan hukum yang terbentuk dari penjualan tersebut.

Apakah Ahli Waris yang Tidak Setuju Bisa Membatalkan Penjualan?
Ahli waris yang merasa haknya dirugikan pada prinsipnya dapat menempuh upaya hukum untuk mempertahankan hak warisnya, tetapi istilah “membatalkan penjualan” perlu digunakan secara hati-hati. Dalam perkara konkret, tuntutan yang diajukan dapat berkaitan dengan penetapan siapa ahli waris, penentuan objek warisan, pembagian harta warisan, pernyataan mengenai tidak mempunyai kekuatan hukum terhadap pihak tertentu, tuntutan pengembalian objek, atau tuntutan ganti kerugian, tergantung pada fakta dan bentuk transaksi yang terjadi. Karena itu, ahli waris tidak seharusnya berasumsi bahwa cukup dengan datang ke pengadilan lalu meminta “sertifikat dibatalkan” tanpa menjelaskan terlebih dahulu rangkaian perbuatan hukum yang menyebabkan haknya dirugikan.

KHI sendiri memberikan hak kepada ahli waris untuk meminta pembagian harta warisan kepada ahli waris lainnya. Apabila permintaan tersebut tidak disetujui, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Agama untuk dilakukan pembagian warisan. Ketentuan ini menunjukkan bahwa ahli waris yang tidak memperoleh haknya tidak harus menerima keadaan hanya karena salah satu saudaranya telah lebih dahulu menguasai atau bahkan menjual objek peninggalan. Ia mempunyai jalur hukum untuk meminta agar kedudukan dan hak warisnya ditentukan secara resmi.

Pasal 188 KHI:

“Para ahli waris baik secara bersama-sama atau perseorangan dapat mengajukan permintaan kepada ahli waris yang lain untuk melakukan pembagian harta warisan. Bila ada diantara ahli waris yang tidak menyetujui permintaan itu, maka yang bersangkutan dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Agama untuk dilakukan pembagian warisan.”

Dengan demikian, pihak yang paling jelas mempunyai kedudukan untuk mempertahankan hak waris adalah ahli waris yang haknya tidak diakui atau tidak diberikan. Apabila objek telah dijual kepada pihak ketiga, persoalannya kemudian berkembang karena pengadilan tidak hanya harus melihat hubungan antara para ahli waris, tetapi juga hubungan hukum antara ahli waris yang menjual dengan pembeli. Di sinilah pembuktian mengenai transaksi dan pengetahuan pembeli menjadi sangat penting.

Bagaimana Posisi Pembeli yang Membeli Harta Warisan?
Posisi pembeli tidak dapat disamakan dalam setiap perkara. Jika pembeli mengetahui bahwa tanah atau rumah yang hendak dibelinya masih merupakan harta peninggalan orang tua dan mengetahui bahwa penjual bukan satu-satunya pihak yang berhak, posisi pembeli tentu berbeda dengan pembeli yang secara wajar menganggap penjual merupakan pihak yang berwenang berdasarkan dokumen yang diperlihatkan kepadanya. Dalam hukum pertanahan dan praktik peradilan, persoalan itikad baik pembeli menjadi salah satu aspek yang dapat memengaruhi akibat hukum transaksi.

Mahkamah Agung dalam rumusan hukum Kamar Agama yang berkaitan dengan penjualan harta warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya bahkan mencantumkan bahwa pembeli yang mengetahui surat-surat objek sengketa bukan atas nama penjual tidak digolongkan sebagai pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi. Rumusan tersebut menunjukkan bahwa pengetahuan pembeli mengenai keadaan objek dan kewenangan penjual dapat menjadi faktor penting dalam menentukan perlindungan hukum terhadap pembeli.

Karena itu, apabila seorang pembeli mengetahui sejak awal bahwa rumah tersebut merupakan peninggalan orang tua dan penjual hanyalah salah satu dari beberapa anak, tetapi tetap melakukan transaksi tanpa meminta persetujuan ahli waris lainnya, posisi pembeli dapat menjadi lebih rentan apabila transaksi tersebut kemudian disengketakan. Sebaliknya, jika pembeli mempunyai alasan yang kuat dan secara wajar menganggap penjual berwenang berdasarkan keadaan hukum dan dokumen yang tersedia, pengadilan perlu memeriksa secara lebih mendalam apakah pembeli tersebut dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik dan bagaimana akibat hukum terhadap transaksi yang telah dilakukan.

Apakah Sertifikat Atas Nama Orang Tua Membuat Penjualan Otomatis Tidak Sah?
Tidak tepat jika persoalan tersebut disederhanakan menjadi “sertifikat masih atas nama orang tua berarti penjualan pasti tidak sah”. Sertifikat memang merupakan alat bukti penting dalam sistem pendaftaran tanah, tetapi analisis hukumnya harus melihat siapa pemegang hak yang tercatat, bagaimana hak tersebut beralih karena pewarisan, siapa ahli warisnya, dan bagaimana transaksi penjualan dilakukan. UUPA mengatur bahwa hak milik dan setiap peralihannya harus didaftarkan, sedangkan pendaftaran tersebut menjadi alat pembuktian yang kuat mengenai sahnya peralihan dan pembebanan hak.

Pasal 23 ayat (1) UUPA:

“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.”

Pasal 23 ayat (2) UUPA:

“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.”

Dalam konteks warisan, PP Nomor 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah juga menjelaskan bahwa peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak meninggal dunia dan para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru, sementara pendaftaran peralihan tetap diperlukan untuk memberikan perlindungan hukum serta menjaga agar data pertanahan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. PP tersebut saat ini berstatus berlaku dan telah diubah antara lain oleh PP Nomor 18 Tahun 2021.

Bagaimana Jika Rumah Sudah Dibalik Nama kepada Pembeli?
Keadaan menjadi lebih rumit apabila penjualan tidak berhenti pada perjanjian atau pembayaran, tetapi sudah dilanjutkan dengan pembuatan akta dan pendaftaran peralihan hak sehingga nama pembeli tercatat pada administrasi pertanahan. Dalam kondisi demikian, ahli waris yang dirugikan tetap dapat mempertanyakan dasar peralihan tersebut, tetapi penyelesaiannya tidak cukup hanya dengan mengatakan bahwa penjual bukan satu-satunya ahli waris. Harus diperiksa apakah dokumen yang menjadi dasar balik nama memenuhi persyaratan, apakah penjual mempunyai kewenangan, apakah terdapat persetujuan atau dokumen pembagian waris, bagaimana proses pembuatan akta dilakukan, dan apakah pembeli bertindak dengan itikad baik.

Hal tersebut menunjukkan mengapa ahli waris yang mengetahui adanya penjualan sepihak sebaiknya tidak menunggu terlalu lama untuk mengambil langkah hukum. Semakin jauh transaksi tersebut berkembang, semakin banyak hubungan hukum yang dapat muncul, termasuk hubungan dengan pembeli, PPAT, Kantor Pertanahan, atau pihak lain yang menerima hak berdasarkan transaksi tersebut. Semakin kompleks rangkaian perbuatannya, semakin kompleks pula tuntutan dan pembuktian yang diperlukan untuk memulihkan hak ahli waris yang dirugikan.

Apakah Penjual Hanya Bertanggung Jawab kepada Saudara-Saudaranya?
Apabila seorang ahli waris menjual harta warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya, tanggung jawabnya dapat mencakup kewajiban memberikan bagian atau mengganti kerugian ahli waris yang haknya dirugikan, tergantung pada bentuk tuntutan dan putusan pengadilan. Rumusan hukum Kamar Agama yang dikutip Mahkamah Agung menyatakan bahwa apabila seorang ahli waris menjual harta warisan yang masih atas nama orang tua tanpa persetujuan ahli waris lainnya, pihak yang menjual dapat dituntut untuk mengganti kerugian ahli waris lainnya sebesar bagian masing-masing menurut ketentuan hukum waris.

Artinya, konflik tidak berhenti pada pertanyaan mengenai siapa yang memperoleh rumah atau tanah tersebut setelah penjualan. Ada kemungkinan persoalan beralih menjadi tuntutan mengenai nilai ekonomi bagian waris yang telah hilang atau dikuasai oleh salah satu pihak. Misalnya, apabila sebuah tanah warisan dijual dengan harga tertentu dan ternyata seluruh uang hasil penjualan dikuasai oleh satu anak, ahli waris lainnya dapat mempertanyakan ke mana uang tersebut pergi dan berapa bagian yang seharusnya menjadi hak mereka. Dalam kondisi demikian, bukti transaksi, bukti pembayaran, nilai jual, dokumen kepemilikan, serta hubungan para pihak menjadi sangat penting untuk menentukan kerugian dan hak masing-masing.

Bagaimana Jika Uang Hasil Penjualan Sudah Dihabiskan?
Situasi menjadi lebih rumit apabila uang hasil penjualan telah digunakan atau bahkan telah habis sebelum ahli waris lainnya mengetahui transaksi tersebut. Namun, habisnya uang hasil penjualan tidak otomatis menghapus hak ahli waris lain. Hak yang dipersoalkan bukan semata-mata keberadaan uang tunai hasil penjualan, melainkan hak atas bagian harta warisan yang seharusnya diterima oleh masing-masing ahli waris. Karena itu, apabila salah satu ahli waris menjual aset warisan lalu menggunakan seluruh uangnya untuk kepentingan pribadi, persoalan dapat berkembang menjadi tuntutan mengenai pengembalian atau penggantian nilai bagian yang menjadi hak ahli waris lainnya.

Dalam keadaan seperti ini, ahli waris yang dirugikan sebaiknya mengumpulkan bukti sebanyak mungkin mengenai transaksi tersebut, mulai dari bukti kepemilikan objek sebelum dijual, dokumen kematian pewaris, bukti hubungan keluarga, dokumen ahli waris, bukti transaksi jual beli, bukti pembayaran dari pembeli, sampai bukti mengenai penggunaan hasil penjualan jika dapat diperoleh secara sah. Semakin lengkap rangkaian bukti yang tersedia, semakin mudah bagi pengadilan untuk melihat hubungan antara harta peninggalan, tindakan penjualan, kerugian ahli waris, dan pihak-pihak yang harus dimintai pertanggungjawaban.

Apakah Anak yang Menjual Bisa Berdalih Bahwa Ia yang Merawat Orang Tua?
Alasan bahwa penjual merupakan anak yang paling banyak merawat orang tua tidak otomatis memberikan kewenangan untuk menjual seluruh harta peninggalan. Pengorbanan dalam merawat orang tua dapat menjadi alasan moral dan dapat dibicarakan dalam kesepakatan pembagian warisan, tetapi tidak dengan sendirinya mengubah status seluruh harta warisan menjadi milik anak yang merawat. Jika para ahli waris ingin memberikan bagian atau aset tertentu kepada anak yang paling banyak merawat orang tua, mekanismenya harus dilakukan melalui kesepakatan yang sah setelah masing-masing mengetahui haknya.

KHI memberikan ruang untuk penyelesaian secara damai dalam pembagian warisan. Para ahli waris dapat menyepakati bentuk pembagian tertentu setelah masing-masing menyadari bagiannya. Karena itu, jika seorang anak merasa kontribusinya kepada orang tua harus mendapatkan penghargaan lebih besar, jalur yang tepat adalah membicarakan hal tersebut dengan ahli waris lainnya, bukan menjual harta warisan secara sepihak lalu menganggap hasil penjualannya sebagai hak pribadi.

Pasal 183 KHI:

“Para ahli waris dapat bersepakat melakukan perdamaian dalam pembagian harta warisan, setelah masing-masing menyadari bagiannya.”

Ketentuan ini penting karena hukum tetap membuka ruang bagi keluarga untuk mencapai penyelesaian yang tidak selalu sama dengan pembagian objek secara fisik. Misalnya, rumah diberikan kepada anak yang merawat orang tua, sedangkan ahli waris lain menerima uang atau aset lain sesuai kesepakatan. Namun, perbedaan antara mekanisme tersebut dengan penjualan sepihak sangat jelas: dalam perdamaian terdapat persetujuan pihak-pihak yang mempunyai hak, sedangkan dalam penjualan sepihak salah satu ahli waris bertindak tanpa persetujuan pihak lain.

Bagaimana Jika Semua Ahli Waris Sebenarnya Setuju Rumah Dijual?
Jika seluruh ahli waris yang berhak telah menyepakati penjualan, persoalannya tentu berbeda dengan penjualan yang dilakukan secara diam-diam oleh salah satu ahli waris. Penjualan dapat menjadi bagian dari mekanisme penyelesaian warisan, terutama jika rumah atau tanah tidak memungkinkan untuk dibagi secara fisik atau keluarga memang sepakat mengubah aset tersebut menjadi uang agar lebih mudah dibagikan. Dalam keadaan seperti ini, yang perlu diperhatikan adalah kejelasan persetujuan, kewenangan pihak yang melakukan transaksi, harga penjualan, pembagian hasil, serta dokumen yang diperlukan untuk melakukan peralihan hak.

Persoalan dapat muncul apabila salah satu ahli waris kemudian mengatakan bahwa dirinya tidak pernah menyetujui transaksi meskipun ahli waris lainnya menganggap persetujuan tersebut pernah diberikan. Karena itu, transaksi atas harta warisan sebaiknya tidak hanya didasarkan pada kesepakatan lisan yang sulit dibuktikan. Untuk aset bernilai besar seperti tanah dan rumah, persetujuan dan pembagian sebaiknya dituangkan dalam dokumen yang jelas sehingga tidak menimbulkan sengketa baru mengenai apakah seseorang benar-benar menyetujui penjualan atau hanya menyetujui penggunaan sementara.

Bagaimana Jika Harta Warisan Berupa Tanah?
Jika harta warisan yang dijual berupa tanah, persoalannya menjadi semakin berkaitan dengan hukum pertanahan. UUPA mengatur kewajiban pendaftaran hak milik dan setiap peralihannya, sedangkan PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur proses pendaftaran tanah, termasuk peralihan hak karena pewarisan. Dalam konteks tanah warisan, status ahli waris dan dokumen yang membuktikan peralihan karena pewarisan menjadi penting sebelum dilakukan tindakan hukum berikutnya.

Karena itu, ahli waris sebaiknya tidak hanya mencari tahu apakah tanah telah dijual, tetapi juga memeriksa apakah telah terjadi proses balik nama di Kantor Pertanahan, apakah sudah dibuat akta oleh PPAT, siapa yang tercatat sebagai pemegang hak, dan dokumen apa yang digunakan sebagai dasar peralihan. Informasi tersebut dapat menentukan jenis langkah hukum yang perlu ditempuh. Penjualan yang baru berupa kesepakatan dengan pembeli tentu berbeda dengan penjualan yang sudah dituangkan dalam akta dan kemudian didaftarkan sehingga menghasilkan perubahan data pertanahan.

Bagaimana Jika Tanah Belum Dibalik Nama tetapi Sudah Ada Perjanjian Jual Beli?
Jika transaksi belum sampai pada perubahan nama pemegang hak di Kantor Pertanahan, ahli waris tetap perlu segera mengambil langkah untuk menyatakan keberatan dan mempertahankan haknya. Namun, keberadaan perjanjian atau pembayaran kepada penjual juga tidak boleh diabaikan karena dapat menimbulkan hubungan hukum tersendiri antara penjual dan pembeli. Dalam kondisi seperti itu, sengketa dapat melibatkan lebih dari sekadar pembagian warisan karena pembeli mungkin akan mempertahankan kepentingannya berdasarkan transaksi yang telah dilakukan.

Oleh karena itu, ahli waris yang mengetahui adanya penjualan sebaiknya segera mengumpulkan dokumen dan mencari kepastian mengenai tahapan transaksi. Jangan hanya berasumsi bahwa karena sertifikat masih atas nama pewaris, maka tidak ada masalah. Sebaliknya, jangan pula berasumsi bahwa karena sudah ada pembayaran, maka hak ahli waris otomatis hilang. Setiap tahap transaksi mempunyai akibat hukum yang berbeda dan harus diperiksa berdasarkan dokumen serta fakta konkret.

Apakah Ahli Waris Bisa Meminta Rumah Dikembalikan?
Permintaan agar objek warisan dikembalikan dapat menjadi bagian dari upaya hukum, tetapi apakah rumah atau tanah tersebut benar-benar dapat dikembalikan bergantung pada keadaan transaksi dan kedudukan pihak yang menguasainya. Jika transaksi dilakukan tanpa kewenangan dan pembeli mengetahui adanya persoalan hak, posisi ahli waris dapat lebih kuat untuk meminta pemulihan hak. Namun, apabila terdapat pihak ketiga yang ternyata memenuhi kriteria tertentu sebagai pembeli beritikad baik, pengadilan perlu mempertimbangkan perlindungan hukum terhadap pihak tersebut dan dapat saja penyelesaian akhirnya tidak sesederhana mengembalikan objek secara langsung.

Hal tersebut menjadi alasan mengapa istilah “batal” harus digunakan secara hati-hati dalam artikel maupun dalam penyusunan gugatan. Ahli waris perlu membedakan antara meminta pembatalan suatu perbuatan hukum, meminta pengakuan bahwa tindakan tertentu tidak mempunyai kekuatan hukum terhadap haknya, meminta pembagian warisan, meminta pengembalian objek, atau meminta ganti kerugian. Tuntutan yang tepat akan sangat bergantung pada bagaimana transaksi dilakukan dan keadaan objek pada saat sengketa diajukan.

Apa yang Harus Dilakukan Ahli Waris Setelah Mengetahui Harta Sudah Dijual?
Langkah pertama yang sebaiknya dilakukan adalah memastikan fakta, bukan langsung mengambil kesimpulan. Ahli waris perlu mengetahui siapa yang menjual, kapan penjualan dilakukan, kepada siapa objek dijual, apakah sudah ada pembayaran, apakah ada akta jual beli atau dokumen lain, apakah sertifikat sudah beralih nama, serta siapa saja yang menandatangani dokumen transaksi. Informasi tersebut sangat penting karena sengketa warisan dapat memiliki struktur yang berbeda antara satu perkara dan perkara lainnya. Dalam situasi tertentu, masalah dapat diselesaikan dengan meminta pembagian hasil penjualan, sedangkan dalam situasi lain diperlukan gugatan untuk mempertahankan hak atas objek atau meminta pertanggungjawaban pihak yang menjual.

Langkah berikutnya adalah memastikan siapa saja ahli waris dan apa saja harta peninggalan yang sebenarnya masih tersisa. KHI menempatkan kewajiban tertentu sebelum pembagian warisan, termasuk pengurusan jenazah, penyelesaian utang dan kewajiban pewaris, penyelesaian wasiat, serta pembagian harta kepada ahli waris yang berhak. Dengan demikian, perhitungan warisan tidak seharusnya hanya dilakukan berdasarkan aset yang terlihat setelah pewaris meninggal, tetapi juga harus memperhitungkan kewajiban yang harus diselesaikan terlebih dahulu.

Pasal 175 ayat (1) KHI:

“Kewajiban ahli waris terhadap pewaris adalah:
a. mengurus dan menyelesaikan sampai pemakaman jenazah selesai;
b. menyelesaikan baik hutang-hutang berupa pengobatan, perawatan, termasuk kewajiban pewaris maupun penagih piutang;
c. menyelesaikan wasiat pewaris;
d. membagi harta warisan di antara ahli waris yang berhak.”

Setelah dokumen terkumpul, ahli waris dapat meminta penjelasan kepada pihak yang menjual dan mengupayakan penyelesaian melalui musyawarah apabila hubungan keluarga masih memungkinkan. Jika pihak yang menjual bersedia mengakui hak saudara-saudaranya dan mengembalikan bagian mereka atau menyelesaikan pembagian secara sah, sengketa dapat diselesaikan tanpa proses pengadilan yang panjang. Namun, apabila pihak yang menjual menolak, menyembunyikan dokumen, tidak mengakui ahli waris lain, atau objek sudah dialihkan kepada pihak ketiga dan tidak ada penyelesaian yang dapat dicapai, ahli waris dapat mempertimbangkan langkah hukum melalui Pengadilan Agama untuk perkara waris bagi pihak-pihak yang berada dalam kewenangan Peradilan Agama.

Siapa yang Berhak Menggugat?
Ahli waris yang merasa hak warisnya tidak diberikan atau dirugikan pada prinsipnya dapat mengajukan upaya hukum sesuai dengan kedudukannya. KHI sendiri memberikan hak kepada ahli waris, baik secara bersama-sama maupun perseorangan, untuk meminta kepada ahli waris lainnya agar harta warisan dibagi. Apabila terdapat ahli waris yang tidak menyetujui pembagian tersebut, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Agama. Dengan demikian, ahli waris tidak harus menunggu seluruh saudara sepakat untuk mempertahankan haknya.

Dalam perkara yang sudah melibatkan pihak pembeli, ahli waris harus lebih cermat menentukan pihak yang perlu ditarik dalam perkara dan jenis tuntutan yang diajukan. Hal ini karena sengketa tidak lagi hanya menyangkut pembagian warisan antar-saudara, tetapi dapat menyangkut keabsahan atau akibat hukum transaksi dengan pihak ketiga. Oleh sebab itu, dokumen transaksi dan status terakhir objek menjadi sangat penting sebelum menentukan langkah hukum.

Apakah Pengadilan Agama yang Menangani Sengketa Ini?
Untuk perkara kewarisan antara orang-orang yang beragama Islam, kewenangan berada pada Pengadilan Agama sebagaimana diatur dalam Pasal 49 UU Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama. Perkara waris termasuk dalam bidang yang secara khusus menjadi kewenangan Peradilan Agama. Karena itu, apabila sengketa mengenai penjualan harta warisan pada dasarnya merupakan sengketa mengenai siapa ahli waris, apa objek warisan, berapa bagian masing-masing, dan bagaimana pembagian dilakukan, Pengadilan Agama menjadi forum yang relevan bagi para pihak yang berada dalam lingkup kewenangannya.

Pasal 49 UU Nomor 3 Tahun 2006:

“Pengadilan agama bertugas dan berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara di tingkat pertama antara orang-orang yang beragama Islam di bidang: a. perkawinan; b. waris; c. wasiat; d. hibah; e. wakaf; f. zakat; g. infaq; h. shadaqah; dan i. ekonomi syari'ah.”

Namun, ketika sengketa juga menyangkut administrasi pertanahan atau pihak ketiga yang membeli tanah, perkara dapat memerlukan analisis lebih luas mengenai hukum pertanahan dan akibat dari transaksi yang telah dilakukan. Karena itu, ahli waris sebaiknya tidak hanya membawa sertifikat dan surat kematian ke pengadilan, tetapi menyiapkan keseluruhan rangkaian bukti yang menjelaskan bagaimana harta tersebut menjadi warisan, siapa ahli warisnya, bagaimana penjualan dilakukan, dan apa kerugian yang dialami oleh pihak yang tidak memberikan persetujuan.

Apakah Penjualan Warisan Bisa Dicegah Sebelum Terjadi?
Apabila ahli waris mengetahui bahwa salah satu saudaranya sedang berusaha menjual aset warisan, langkah pencegahan jauh lebih baik daripada menunggu sampai transaksi selesai. Keluarga dapat segera melakukan musyawarah dan meminta agar tidak ada tindakan pengalihan harta sampai status ahli waris dan pembagian ditentukan. Jika objeknya berupa tanah, ahli waris juga perlu segera mencari informasi mengenai status pendaftaran tanah dan tindakan hukum yang sedang dilakukan terhadap objek tersebut. Tujuannya bukan sekadar memenangkan konflik, melainkan mencegah agar sengketa tidak berkembang menjadi persoalan dengan pihak ketiga yang tidak mempunyai hubungan keluarga.

Keadaan akan jauh lebih sederhana jika seluruh ahli waris sepakat sejak awal bahwa tidak ada seorang pun yang boleh menjual atau mengalihkan harta warisan sebelum pembagian selesai. Jika rumah akan dijual untuk kemudian hasilnya dibagi, kesepakatan tersebut dapat dituangkan secara jelas, termasuk siapa yang berwenang mengurus penjualan, bagaimana harga ditentukan, bagaimana hasil penjualan dibagikan, dan bagaimana biaya yang timbul diperhitungkan. Dengan demikian, penjualan justru dapat menjadi bagian dari penyelesaian warisan, bukan sumber sengketa baru.

Jadi, Siapa yang Berhak Membatalkan Penjualan Harta Warisan?
Jawaban yang paling tepat adalah bahwa ahli waris yang haknya dirugikan mempunyai kedudukan untuk menuntut perlindungan dan pemulihan haknya, tetapi pembatalan penjualan tidak terjadi otomatis hanya karena salah satu ahli waris tidak menyetujui transaksi. Apakah suatu transaksi dapat dibatalkan, dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum terhadap ahli waris tertentu, objeknya dapat dikembalikan, atau pihak yang menjual harus membayar ganti kerugian merupakan persoalan yang harus ditentukan berdasarkan fakta, dokumen transaksi, kewenangan penjual, kedudukan pembeli, serta hukum yang berlaku.

KHI memberikan dasar yang kuat bahwa harta warisan merupakan harta yang haknya harus ditentukan dan dibagikan kepada para ahli waris yang berhak. Mahkamah Agung juga menegaskan bahwa harta warisan pada prinsipnya menjadi hak semua ahli waris dan penjualan oleh salah satu ahli waris tanpa persetujuan ahli waris lainnya tidak dapat dibenarkan. Bahkan, dalam rumusan hukum Kamar Agama, pihak yang menjual dapat dituntut untuk mengganti kerugian ahli waris lainnya sebesar bagian mereka menurut ketentuan hukum waris.

Dengan demikian, anak atau saudara yang menjual rumah, tanah, atau aset peninggalan orang tua tanpa persetujuan ahli waris lain tidak dapat beralasan bahwa karena dirinya memegang sertifikat, tinggal di rumah, atau paling banyak merawat orang tua maka seluruh harta tersebut otomatis menjadi miliknya. Penguasaan fisik dan penguasaan dokumen tidak sama dengan kepemilikan tunggal. Sebaliknya, ahli waris yang tidak dilibatkan juga tidak seharusnya langsung menyimpulkan bahwa setiap transaksi pasti otomatis batal tanpa memeriksa bagaimana transaksi tersebut dilakukan dan bagaimana posisi pembelinya.

Pada akhirnya, persoalan yang paling penting bukan sekadar “siapa yang menjual” atau “siapa yang membeli”, tetapi siapa yang secara hukum mempunyai hak atas harta tersebut ketika pewaris meninggal dan apakah tindakan penjualan dilakukan oleh pihak yang mempunyai kewenangan terhadap seluruh objek yang dijual. Jika hanya satu ahli waris yang bertindak sementara terdapat ahli waris lain yang mempunyai hak, maka tindakan tersebut dapat menimbulkan persoalan hukum serius. Semakin cepat ahli waris mengetahui penjualan dan mengamankan dokumen serta bukti, semakin besar peluang untuk mempertahankan haknya sebelum persoalan berkembang menjadi sengketa dengan pihak ketiga.

Karena itu, apabila harta warisan sudah terlanjur dijual sebelum dibagi, langkah yang paling tepat bukan langsung menyimpulkan bahwa semua hak telah hilang, tetapi segera memastikan status ahli waris, menginventarisasi objek warisan, menelusuri dokumen penjualan, memeriksa status tanah atau aset, mengetahui siapa pembelinya, dan kemudian menentukan bentuk tuntutan yang paling sesuai. Dalam perkara yang berada dalam kewenangan Peradilan Agama, ahli waris dapat menggunakan mekanisme yang disediakan KHI untuk meminta pembagian warisan, dan apabila tidak tercapai kesepakatan, mengajukan gugatan agar hak-haknya memperoleh kepastian hukum.

Dasar Hukum

• Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam (KHI), khususnya Buku II tentang Hukum Kewarisan, sebagai dasar utama mengenai pemindahan hak atas harta peninggalan, kedudukan ahli waris, bagian masing-masing ahli waris, kewajiban sebelum pembagian, perdamaian, dan mekanisme pembagian harta warisan.
• Pasal 171 KHI, khususnya huruf a, huruf c, huruf d, dan huruf e, mengenai pengertian hukum kewarisan, ahli waris, harta peninggalan, dan harta waris, yang menjadi dasar untuk menentukan status harta yang ditinggalkan pewaris serta pihak yang berhak atasnya.
• Pasal 174 KHI, mengenai kelompok ahli waris berdasarkan hubungan darah dan hubungan perkawinan serta pihak-pihak yang berhak menjadi ahli waris apabila seluruh kelompok ahli waris masih ada.
• Pasal 175 KHI, mengenai kewajiban ahli waris terhadap pewaris, termasuk penyelesaian biaya pengurusan jenazah, utang dan kewajiban pewaris, wasiat, serta pembagian harta warisan kepada ahli waris yang berhak.
• Pasal 176 KHI, mengenai bagian anak laki-laki dan anak perempuan apabila keduanya menjadi ahli waris, yang menjadi dasar dalam menentukan besarnya bagian masing-masing setelah seluruh ahli waris ditentukan.
• Pasal 183 KHI, mengenai kemungkinan para ahli waris melakukan perdamaian dalam pembagian harta warisan setelah masing-masing menyadari bagiannya.
• Pasal 187 KHI, mengenai pencatatan harta peninggalan dan penghitungan pengeluaran untuk kepentingan pewaris sebelum sisa harta dibagikan kepada ahli waris yang berhak.
• Pasal 188 KHI, mengenai hak ahli waris, baik secara bersama-sama maupun perseorangan, untuk meminta pembagian harta warisan dan mengajukan gugatan melalui Pengadilan Agama apabila terdapat ahli waris yang tidak menyetujui pembagian.
• Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama, khususnya Pasal 49, mengenai kewenangan Pengadilan Agama dalam memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara waris bagi orang-orang yang beragama Islam.
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), khususnya Pasal 23, mengenai kewajiban pendaftaran hak milik dan setiap peralihannya serta kedudukan pendaftaran sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai sahnya peralihan hak.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya ketentuan mengenai peralihan hak karena pewarisan dan pendaftaran peralihan hak, dengan catatan PP tersebut telah diubah antara lain oleh PP Nomor 18 Tahun 2021 dan masih berstatus berlaku.
• Rumusan Hukum Kamar Agama Mahkamah Agung RI dalam SEMA Nomor 7 Tahun 2012, mengenai penjualan harta warisan yang masih atas nama orang tua tanpa persetujuan ahli waris lainnya, termasuk prinsip bahwa pihak yang menjual dapat dituntut mengganti kerugian ahli waris lainnya sesuai bagian masing-masing dan persoalan perlindungan terhadap pembeli yang beritikad baik.

Referensi :

• Mahkamah Agung Republik Indonesia, JDIH MA, Menjual Harta Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris, yang membahas kedudukan harta warisan, larangan penguasaan atau penjualan sepihak, serta konsekuensi hukum terhadap ahli waris yang menjual harta warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya.
• Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN), materi mengenai Keabsahan Penjualan Harta Warisan oleh Salah Satu Ahli Waris Tanpa Persetujuan Ahli Waris Lainnya, yang membahas kedudukan ahli waris dan kemungkinan upaya hukum apabila salah satu ahli waris melakukan penjualan tanpa melibatkan ahli waris lainnya.
• Mahkamah Agung Republik Indonesia, SEMA Nomor 7 Tahun 2012, Rumusan Hukum Kamar Agama, khususnya rumusan mengenai penjualan harta warisan yang masih atas nama pewaris tanpa persetujuan ahli waris lainnya serta kedudukan pembeli yang mengetahui adanya persoalan pada dokumen objek warisan.
• Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN), Kompilasi Hukum Islam, khususnya Buku II tentang Hukum Kewarisan yang memuat Pasal 171 sampai dengan Pasal 214.
• Badan Pemeriksa Keuangan RI, Database Peraturan, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sebagai rujukan mengenai pendaftaran hak milik dan peralihan hak atas tanah.
• Badan Pemeriksa Keuangan RI, Database Peraturan, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagai rujukan mengenai pendaftaran peralihan hak karena pewarisan dan administrasi pertanahan.
• Kejaksaan Republik Indonesia melalui Halo JPN, materi konsultasi hukum mengenai pembagian warisan, kedudukan ahli waris, kewajiban sebelum pembagian warisan, dan penyelesaian sengketa waris melalui Pengadilan Agama.

Artikel ini merupakan informasi hukum umum. Dalam perkara konkret, persoalan penjualan harta warisan perlu diperiksa berdasarkan dokumen yang sebenarnya, termasuk sertifikat atau bukti kepemilikan, akta kematian pewaris, bukti hubungan ahli waris, surat atau penetapan ahli waris, dokumen pembagian warisan apabila pernah ada, akta jual beli atau perjanjian yang dibuat dengan pembeli, bukti pembayaran, serta status terakhir objek pada Kantor Pertanahan apabila harta yang dijual berupa tanah atau bangunan. Hal ini penting karena tidak setiap penjualan sepihak menghasilkan akibat hukum yang sama, dan kedudukan pembeli, terutama apakah pembeli mengetahui atau patut mengetahui adanya persoalan hak, dapat memengaruhi bentuk perlindungan dan pemulihan hak yang dapat diminta oleh ahli waris.

Penulis : Advokat - Andi Akbar Muzfa, SH.